Vivienda ¿se nos sale de las manos?

| 8/4/2000 12:00:00 AM

Vivienda ¿se nos sale de las manos?

Con la decisión de la Corte, las autoridades económicas enfrentan la muy posible desaparición del sistema actual de vivienda: ¿Cuáles son las opciones?

Con el fallo de la Corte Constitucional, la incertidumbre sobre la viabilidad futura del sistema de financiación de vivienda cambió de naturaleza. Hasta la expedición del fallo, se temía que la Corte podría decidir cualquier cosa sobre el sistema de financiación de vivienda, desde rechazar la existencia de la UVR hasta cambiar en cualquier sentido los beneficios de las reliquidaciones de créditos ya realizadas.

Ahora, en cambio, se sabe que la Corte no decide al azar y tiene claro lo que quiere. La Corte quiere un sistema de financiación de vivienda que sea accesible para un amplio número de ciudadanos, en el que las cuotas no suban por encima de lo que la gente puede pagar, en el que el saldo de la deuda empiece a reducirse desde el primer día y en el que no haya capitalización de intereses. Además, quiere que la transición hacia el nuevo esquema no traiga un aumento sobre las cuotas que los deudores están pagando hoy. Para todo ello sugiere que los intereses reales para la financiación de vivienda sean los más bajos del mercado según definición que atribuye a la Junta del Banco de la República y que los actuales créditos sean reliquidados en consecuencia. En principio, eso es imposible. Nadie sabe todavía cómo va a surgir ese sistema de financiación y quién va a lograr hacerlo funcionar, empezando por la Corte. Ante la impotencia colectiva, parece que la posibilidad de tener un mercado de vivienda se nos estuviera saliendo de las manos. Las implicaciones de la más reciente decisión de la Corte pueden minar la viabilidad del sistema hipotecario. De acuerdo con estimaciones de Dinero, confrontadas con la Superintendencia Bancaria, Fogafin, Asobancaria y firmas consultoras internacionales, por cada punto porcentual de reducción de tasas de interés sobre los créditos ordenada por la Corte, las corporaciones de Ahorro y Vivienda (CAV) pierden $1,3 billones. El capital actual del sistema se acerca a $2,16 billones. Así, la viabilidad del sistema depende de cuántos puntos porcentuales van a bajar las tasas de interés sobre los créditos, una decisión que depende del Banco de la República y de la suerte de las demandas legales que esas decisiones motiven. La vivienda de los colombianos está, hoy más que nunca, en el filo de la navaja.



Ahora bien, aunque se escuchan muchísimas críticas contra la Corte Constitucional, motivadas por su decisión y el coro de lamentos apenas comienza a crecer, lo cierto es que la Corte ha manifestado su criterio. A la sociedad le corresponde escoger si va a enfrentarse a este cuerpo colegiado o si va a obedecer su mandato. Puesto que es impensable desacatar sus órdenes sin replantear el orden constitucional del país, lo indicado es buscar la forma de sobrevivir y crecer dentro del universo planteado por la entidad. La peor opción para la sociedad es quedarse postrada, quejándose de la decisión tomada y sin ser capaz de proponer alternativas.



Lo que cuesta un fallo



La verdad es que incluso antes del fallo de la Corte Constitucional, el sistema de Ahorro y Vivienda estaba en serios problemas de solvencia. La pérdida progresiva, desde comienzos de los 90, de sus fuentes baratas de captación hizo crecientemente difícil su posición competitiva. Y el aumento desmesurado del costo de sus créditos desde finales de la pasada década generó una situación muy difícil para los usuarios. El pronunciamiento de la Corte el año anterior, liquidando las bases del sistema upac, aceleró la concesión de alivios y la búsqueda de un nuevo ordenamiento legal, que se obtuvieron el 23 de diciembre del año anterior con la ley 546. Así, al aplicar los criterios definidos por Fogafin sobre provisiones, crédito mercantil, valorizaciones y niveles prudentes de capitalización (ver cuadro), resulta que para mayo pasado las CAV necesitaban más de $700.000 millones en capital nuevo. Con criterios más estrictos, la capitalización requerida aumentaba a cerca de $2 billones.



Otro punto que podría generar confusiones sobre el capital requerido por las CAV se refiere a que parte de las ganancias de mayo fueron "contables" por el efecto en el aumento de la inflación. Es decir, es posible que los requerimientos de capital sean superiores a los $2 billones.



Sin embargo, es indudable que el fallo multiplica la dimensión de esta fragilidad financiera. Las cuentas muestran que incluso las interpretaciones más benignas sobre qué es "la menor tasa real que se esté cobrando" en las demás operaciones crediticias crean una situación crítica en el sistema, en forma inmediata.



Cada punto porcentual de reducción en la tasa de interés sobre los créditos tiene efectos devastadores sobre el margen financiero y sobre la solvencia. El efecto hacia atrás (es decir, la devolución a los deudores de la diferencia cobrada sobre la menor tasa que va a ser aplicada) les costará a las entidades cerca de $770.000 millones por cada punto porcentual. El efecto hacia adelante, es decir, lo que dejarán de recibir las entidades en los años que les quedan a los créditos que ya están pactados, les costará cerca de $600.000 millones adicionales. Por cada punto de descenso en la tasa, entonces, las entidades financieras generan una necesidad de capital adicional cercana a $1,3 billones, solo por estas dos causas.



La tasa activa real actual se acerca a 13,5%. Llevar esta tasa a cerca de 11% implicaría entonces un aumento en la necesidad de capital de más de $2,6 billones, solo por estos dos conceptos. Llevar esta tasa a cerca del 4%, como también algunos ven asociado con el fallo, implicaría nuevas necesidades de capital por $12 billones. La gran pregunta es: ¿hasta dónde puede soportar el sistema estas reducciones? y ¿en qué momento dejaría de ser viable?



Además, el fallo contiene otro elemento que ha recibido relativa poca atención, pero que tiene un impacto inmediato sobre la liquidez de las entidades. Los deudores demandados en procesos ejecutivos tienen derecho a solicitar la reliquidación en cualquier momento, lo que da lugar a la suspensión del proceso ejecutivo que en su contra pueda estar adelantando la corporación de ahorro. La ley de vivienda había establecido un límite máximo de 90 días posteriores a la entrada en vigencia de la ley para que el deudor ejerciera esta potestad. Esto significa que los procesos ejecutivos entran en un limbo en cuanto al tiempo que pueden tomar, es decir, que las entidades no pueden proceder a vender los bienes recibidos en pago con los que aspiraban a generar liquidez para sus balances y que las garantías hipotecarias pierden gran parte de su valor. En mayo pasado, los bienes recibidos en pago llegaban a $865.000 millones.



Esta última circunstancia es particularmente importante. La ley ordena que, a partir de julio de este año, se lleve a cabo una provisión adicional del 1% sobre la cartera hipotecaria. Además, el cronograma de reconocimiento de provisiones permite provisionar en los primeros meses de mora únicamente el monto mensual de capital e intereses. Esta provisión se incrementa a medida que el período en mora aumenta, hasta que se provisiona el 100% de la deuda. Como muchos de los créditos que actualmente están en mora entraron en default a partir del tercer trimestre de 1998, es razonable esperar un aumento significativo de las provisiones a partir del segundo semestre de este año.



Una de las estrategias que tenían las CAV para mitigar el efecto contable de estas provisiones adicionales era la rápida recuperación y posterior venta de los activos entregados en dación de pago. La nueva ley perjudica entonces a las CAV por dos lados. Primero, las provisiones tenderán a aumentar. Segundo, al suspenderse los procesos legales, las CAV no van a poder ejercer su derecho sobre los activos como esperaban, lo que va a golpear significativamente sus balances al no poder reconocer ganancias ni en la negociación de estos activos ni en su posterior venta.



¿Qué viene ahora?



El efecto más importante es la redefinición de la tasa de interés sobre los préstamos, tanto vigentes como futuros. Cualquiera que sea la definición de tasa de interés real que adopte la Junta del Banco de la República será, sin duda, menor al 13% que requieren hoy las Corporaciones para ser rentables. Pero de la interpretación precisa que hagan las autoridades del precepto de la Corte, "la tasa de interés remuneratoria será siempre inferior a la menor tasa real que se esté cobrando en las demás operaciones crediticias en la actividad mercantil financiera" se pueden visualizar tres posibles escenarios de corto plazo.



1. Escenario de catástrofe



Si la Junta del Banco de la República interpreta el mandato de la Corte en sentido amplio, es decir, como la menor de todas las operaciones crediticias en el sistema financiero, independiente de su plazo y condiciones, el interés real del crédito hipotecario podría quedar al nivel de los créditos de tesorería, es decir, por debajo del 4%. En estas condiciones, la reducción de la deuda para los acreedores sería del orden de $12 billones, monto que debería ser financiado con recursos públicos, fiscales o financieros, por ejemplo, con una emisión de títulos de Fogafin. El costo anual de este salvamento de la cartera podría ser del orden de $900.000 millones, que deberían ser financiados con el presupuesto nacional o con un impuesto inflacionario.



No sería fácil evitar que la crisis del sistema hipotecario contagiara otras entidades financieras y, con ello, el riesgo de crisis sistémica sería enorme. Resultaría bastante improbable mantener el proceso de estabilización de la economía. No es desechable la entrada en una oleada especulativa contra el peso como la de Ecuador en el pasado reciente.



Pero el sacrificio fiscal para aliviar a los deudores actuales no sería compensado con la generación de crédito nuevo, pues en esas condiciones, no hay posibilidad de hacer viable un sistema hipotecario de mercado. El mercado hipotecario, con la restricción de colocación de los créditos por debajo de su costo de captación, estaría irremediablemente muerto en forma indefinida. En tales condiciones, con la contracción de la demanda por vivienda inducida por la falta de crédito, el valor de la vivienda podría llegar a caer hasta un 20% o 30% en términos reales, con lo cual en el largo plazo los actuales deudores y tenedores de vivienda podrían terminar pagando con su patrimonio el alivio generado en la decisión de la Corte.



2. Escenario de continuidad



Si la Junta del BanRepública hace equiparables los intereses del crédito de vivienda con los de otros créditos de plazos y condiciones parecidos a los créditos de vivienda, tales como los créditos a oficinas y a otras construcciones, la tasa de interés no se reduciría más que uno o dos puntos en el corto plazo. Los costos que ello representa, por $2,6 billones, podrían ser absorbidos por el sistema actual posponiendo el programa de castigo de cartera y acelerando la mayor capitalización de las Corporaciones.



Este escenario, que permitiría aparentemente sacarle el cuerpo a la crisis, tiene, sin embargo, dos riesgos importantes. En primer lugar, están las dificultades para mantener en buen estado la cartera de crédito. Tasas reales de 13 puntos, como las que equilibran hoy los balances de las corporaciones, son demasiado altas para unos usuarios inmersos en una economía que no crece ni genera ingresos laborales. Por ello, el sistema estaría condenado a tasas de incumplimiento de los créditos. Así, tasas tan altas generarían, paradójicamente, altos costos para las entidades de crédito, tal como ha ocurrido en los últimos años. De otra parte, la probabilidad de una demanda de tal decisión de la Junta ante el Consejo de Estado es bastante alta, lo que prolongaría la incertidumbre jurídica. Este escenario, entonces, aunque permitiría ganar tiempo en el corto plazo ante la fragilidad financiera y evitar costos fiscales en momentos de afugia económica, podría ser insostenible a mediano plazo.



3. Escenario de reinvención del sistema



Si la Junta del Banco de la República interpreta el espíritu más que la letra del mandato de la Corte, que busca fundamentalmente que el crédito de vivienda sea barato, la tasa se colocaría alrededor de los niveles del crédito de consumo, en niveles entre el 7% y el 8% reales. En este caso, el sistema de ahorro y vivienda sufriría un duro golpe en el corto plazo, que no necesariamente resultaría fatal hacia el futuro. La reliquidación de la cartera hipotecaria representaría un costo de $7,8 billones, 3,6 veces más que el capital actual de las corporaciones. También traería una reducción cercana a los $100.000 millones mensuales en los ingresos por intereses, que irían directamente a pérdidas. Con este golpe, algunas de las CAV desaparecerían muy rápidamente.



Este enorme costo podría financiarse mediante una combinación de emisión de títulos gubernamentales, la puesta en funcionamiento del swap previsto en la ley de vivienda. Otra opción consistiría en financiar ese costo con emisiones de papeles a 15 años, lo que significaría pagos anuales en capital e intereses por $580.000 millones. La flexibilización de los requerimientos de provisión de cartera y, finalmente, la absorción de pérdidas por las entidades matrices dueñas de las corporaciones son también alternativas para evaluar. En la medida en que una reducción entre el 30% y el 40% del costo del servicio de la deuda parece, de acuerdo con los estudios de algunas corporaciones, suficiente para garantizar el repago de los créditos de casi todos los usuarios, y siempre que no se prolongue la crisis de desempleo ni se genere expectativa alguna de alivios adicionales, la cartera resultante podría ser bastante sana.



Tasas reales de interés de 7 u 8 puntos para los créditos hipotecarios han demostrado ser viables en casi todos los países en el largo plazo (aunque ello puede tomar décadas, como en el caso chileno). Pero su viabilidad en el corto plazo tiene grandes interrogantes en la situación actual, cuando los intereses son presionados al alza por la histéresis de los 90, el desequilibrio fiscal y las presiones cambiarias. Por tanto, las dificultades inmediatas de este escenario pueden ser enormes.



Las restricciones impuestas por la interpretación que la Corte ha hecho de la Constitución equivalen a la necesidad de hacer explícito un mecanismo de subsidio fiscal al crédito de vivienda, de abaratar las captaciones de recursos o el costo de operación del crédito hipotecario. O una combinación de todas ellas.



En una época de dificultad fiscal, resultaría natural aplicar los recursos públicos prioritariamente a la vivienda de interés social. Para ella, se podrían reasignar los actuales subsidios a la cuota inicial por subsidios a las tasas de interés, lo cual podría incluso multiplicar el número de beneficiarios. También sería posible la aplicación de montos mayores de los recursos de las Cajas de Compensación para el financiamiento público del nuevo subsidio de vivienda. O, incluso, la ampliación de un punto más en el impuesto a las transacciones financieras.



Las autoridades económicas podrían también buscar asignar fuentes baratas de captación de recursos para las entidades hipotecarias. Ya, de hecho, la ley prevé la asignación de utilidades del Banco de la República o parte de la remuneración del encaje para financiar el gap de las CAV. Un candidato natural, de acuerdo con la experiencia histórica del UPAC, podrían ser los depósitos en cuenta corriente. Otra opción disponible sería entregarle al sistema hipotecario el monopolio sobre la captación de los depósitos de las entidades del Estado. También la experiencia del pasado sugeriría ciertas inversiones forzosas, como podría ser compartir las fuentes de las que hoy se nutre Finagro. O también la generalización de créditos condicionados a ahorros previos (como lo hizo en otra época la Fundación Social). Así mismo, podría acelerar la generación de garantías a las titularizaciones de hipotecas previstas en la ley. Incluso podría pensar en una entidad pública que, como banco de segundo piso similar a Bancoldex, capte recursos en el mercado financiero nacional o internacional (inclusive crédito multilateral) y las coloque en entidades privadas de primer piso, reduciendo con ello el riesgo financiero. O, incluso, buscar nuevos mecanismos para la operación no intermediada del crédito hipotecario, operando más directamente por medio del mercado de capitales.



Las transformaciones necesarias



Cualquiera que sea el escenario que defina la actuación de la Junta del Banco de la República en medio de las nuevas orientaciones impuestas por la Corte Constitucional, se hace preciso reinventar el sistema de financiamiento hipotecario.



El país tendrá que desarrollar fórmulas imaginativas para contrarrestar el deterioro de la calidad de las garantías hipotecarias que representa el pronunciamiento de la Corte, o las crecientes barreras a la entrada de nuevos prestatarios que imponen las restricciones a las cuotas fijas o de abono a capital desde un comienzo, o la posible variabilidad por la reliquidación continua de las tasas de interés.



Después de las decisiones de la Corte, solo quedan dos alternativas: seguir llorando sobre la leche derramada o construir futuro en medio de las restricciones. La primera posibilidad puede tentar a muchos burócratas y analistas, dominados por la nostalgia del pasado o la ilusión académica de operar mercados de libro de texto donde no hay actores que incomoden a los inventores de los modelos. En un país tan polarizado, las polémicas decisiones de la Corte pueden ser un recurrente tema de conversación y debate, y paralizar al país en los próximos meses. Pero la única alternativa es reconocer tanto que la Corte Constitucional es la máxima autoridad y que sus decisiones son prácticamente irreversibles hasta la llegada de una nueva Constitución, como que la Junta del Banco de la República tiene la enorme responsabilidad de ser pragmática y creativa, y proponerse entonces construir un sistema de financiamiento hipotecario en medio de las nuevas restricciones a la operación libre de los mercados impuestas por las demandas de equidad.



El nuevo sistema hipotecario puede en gran parte ser el desarrollo de los instrumentos de la recién aprobada y exequible ley 546, que el gobierno detuvo ante la previa incertidumbre jurídica. El desarrollo de las titularizaciones y de los mercados de hipotecas es un ejemplo, si bien puede enfrentar competencia en la búsqueda de recursos con las demandas financieras mismas del Fogafin o de los TES. El nuevo sistema puede conducir rápidamente a la extinción de la banca especializada y a la conformación del viejo anhelo de la multibanca. Pero es probable que también requiera nuevas iniciativas legales para apropiar nuevos recursos para su operación. Y que ello represente sacrificar recursos públicos que hoy se dedican a la inversión social, a la guerra o al servicio de la deuda.



La Corte ha tomado una decisión de profundas implicaciones distributivas, al favorecer a los deudores a costa de los ahorradores, accionistas de las entidades financieras y las finanzas públicas. No obstante, el reto consiste en encontrar la forma de calibrar el monto de esta transferencia y hacerla posible sin desbaratar las finanzas públicas, sin generar una oleada inflacionaria y sin sacrificar el futuro del sistema financiero.



Junto con cálculos financieros más sofisticados, cabeza fría para pasar el difícil chaparrón de un nuevo riesgo de crisis financiera sistémica, así como de un manejo de economía política de acreedores y deudores en defensa del interés público y del futuro, las decisiones de la Corte darán paso a uno de los períodos más interesantes en la historia financiera del país que tendrá que experimentar muchas innovaciones. Para evitar que el sistema hipotecario se salga de las manos, será mucho lo que habrá que reinventar, evitando caer en los extremos del populismo o de la histeria neoliberal.



El hecho



Con la decisión de la Corte Constitucional de declarar exequibilidad restringida a la ley 546 de vivienda hay un cambio sustancial de las reglas de juego.



El gran reto



La interpretación de la tasa de interés para los créditos de vivienda, para hacer compatibles los beneficios de los deudores con la sostenibilidad del sistema financiero.



EL gran riesgo



Los costos del reajuste pueden costar entre $4 y $12 billones.



El sistema hipotecario puede desaparecer.



La gran oportunidad



En lugar de satanizar la Corte, reinventarse el sistema.
Publicidad

¿Tienes algo que decir? Comenta

Para comentar este artículo usted debe ser un usuario registrado.