Vivienda ¿Este año sí?

| 1/25/2002 12:00:00 AM

Vivienda ¿Este año sí?

El 2002 podría ser el año de la tan anunciada recuperación del mercado de vivienda. La finca raíz en Miami puede ser otra inversión interesante.

A comienzos del año pasado se decía que el mercado de vivienda iba a levantar cabeza. Eso no sucedió. Con excepción del segmento de vivienda de interés social (VIS), el mercado siguió deprimido. Para el 2002, expertos del sector, otra vez, le están apostando a una reactivación. "Es el momento de comprar y aprovechar la valorización. Los precios aún son bajos y los signos de recuperación son evidentes", dice Sergio Mutis, presidente de la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá. Ciertamente, hay indicios de que el mercado se recuperará este año.



Del lado del inversionista, la rentabilidad de la finca raíz se divide en dos componentes: arrendamiento y valorización. Para Mutis, las perspectivas para ambos son halagadoras.



En medio de la recesión, los arrendamientos se han visto afectados por un descenso en la demanda, generado por el desempleo y el menor ingreso, y un anticuado marco legal que entorpece los procesos de restitución contra los inquilinos morosos. Según Mutis, este problema es transitorio. "El 40% de la población es inquilina. Esto garantiza una demanda relativamente constante". Por otra parte, las condiciones para el arrendador mejoraron. Mediante la Ley 689 del 2001, la solidaridad del propietario en los pagos, que antes era indefinida, se restringió a 2 meses. Así mismo, actualmente cursa en el Congreso un proyecto de ley de arrendamientos que busca agilizar los procesos de restitución.



Camilo Silva, vicepresidente técnico de Camacol, no es tan optimista. "La aprobación de este proyecto se torna incierta en pleno semestre electoral". Para él, la demanda de arrendamientos seguirá de capa caída. "Mientras el incremento de los arrendamientos sea inferior a la inflación --lo que sucede desde hace 3 años--, no será posible hablar de un mercado dinámico".



En lo que Mutis y Silva sí concuerdan es que la valorización mejorará este año. La recuperación de los precios parece inminente. Durante los últimos 4 años, mientras que el precio promedio de la vivienda nueva bajó 15%, los costos de construcción aumentaron 52%. Así, hoy es posible encontrar apartamentos construidos recientemente a precios inferiores al de otro nuevo ubicado en la misma zona. Este desequilibrio se corregirá mediante un alza en los precios de la vivienda usada a medida que se consolide una demanda creciente. Parece que esto ya está sucediendo. Según la Lonja de Bogotá, luego de 4 años de continuo descenso, tanto el número de transacciones inmobiliarias como el valor promedio de cada una en las principales ciudades aumentaron durante los primeros 8 meses del 2001. Aparentemente, este dinamismo ya se refleja en el precio. Según Camacol, luego de 7 años a la baja, el precio promedio de la vivienda nueva en Bogotá subió 0,2% real entre octubre del 2000 y octubre del 2001.



Si se reactiva la demanda, Mutis cree que el retorno por valorización de la inversión en finca raíz para este año podría oscilar entre 7 y 15% efectivo anual y el de arrendamiento entre 10 y 12% efectivo anual después de impuestos. La vivienda de estratos altos sería la más favorecida. Si los beneficios tributarios para la compra, otorgados por las cuentas de ahorro para el fomento de la construcción, AFC, se traducen en una demanda efectiva, su valorización podría dispararse hacia el segundo semestre.



Aunque su situación está más despejada, la finca raíz sigue siendo una apuesta de largo plazo. Si usted gana más de $4 millones mensuales, este puede ser el momento para dejar de pagar arriendo y comprar vivienda propia mediante una cuenta AFC. Quizá sea el momento de comprar, pero no de especular.
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