| 2/12/1999 12:00:00 AM

Una salida para la construcción

Hay soluciones a la crisis de la vivienda, pero para llegar a ellas hay que reinventar el negocio.

La crisis de la construcción ha alcanzado una profundidad que nadie hubiera imaginado. Una fase recesiva que ya lleva cuatro años ha reducido al sector a su mínima expresión. Todos los agentes que intervienen en el negocio han entrado en crisis. El modelo de negocio de las corporaciones de ahorro y vivienda ha hecho colapso, los constructores están al borde de la quiebra y los deudores de upac se asoman a la insolvencia. Todos pierden.

Los hechos están mostrando que lo que ocurre es mucho más que una fase recesiva particularmente larga del ciclo de la construcción. Es una crisis histórica, un evento que cambiará la forma como se viene manejando la actividad. Sólo lograrán llegar a puerto quienes acepten esta realidad y entiendan que el nuevo modelo implicará cambios radicales en el negocio. A la vuelta de unos cuantos años el upac habrá dejado de existir. Las CAV que sobrevivan se habrán convertido en bancos y estarán dedicadas al negocio de colocar créditos para luego vender las hipotecas al por mayor, liberándose así del problema de fondear en el corto plazo unas deudas colocadas a 15 años. Los constructores, ya consolidados, serán más especializados y habrán mejorado los estándares de su producto, para sobrevivir en un mercado en el que la calidad será un motivador de compra, incluso más importante que la valorización. Los consumidores serán más exigentes y contarán con mecanismos de financiación con tasas de interés estables, lo que les permitirá saber a qué atenerse en su planeación financiera.



La gran pregunta es cómo superar este hueco negro que es la crisis de corto plazo para llegar a una solución estable y de largo plazo. En otras palabras, la pregunta es cómo reinventar el sector de la construcción. La respuesta no puede ser sencilla, en una actividad en la que intervienen tantos actores y tiene tantas facetas. Sólo mediante una suma de acciones, tanto del sector público como del privado, será posible alinear de nuevo las variables para que el mercado vuelva a funcionar.



El fin de un mundo



El mercado de la construcción es como un modelo para armar, en el cual las piezas han dejado de cuadrar unas con otras. El sistema perdió la capacidad para convertir pesos en edificios y edificios en ventas. Lo que comenzó en 1991 cuando las corporaciones de ahorro y vivienda perdieron el monopolio sobre la captación de ahorro no remunerado, 8 años más tarde ha llevado a una crisis general del sistema de financiación de la construcción y de la estructura misma del negocio.



Las CAV entraron en una sin salida, pues su estructura financiera no permite convertir captaciones de corto plazo en préstamos a 15 años. Los constructores también han visto cambiar la lógica fundamental de su negocio. La valorización secular que durante décadas fue el motor de su operación ha desaparecido.



Los constructores del futuro están dispuestos a volver pensar el negocio. El modelo basado en la valorización de tierra ya no es viable. Lo que viene es economías de escala y eficiencia.



La tecnología de la construcción se basaba en un proceso sencillo: comprar lotes con elevada deuda para esperar a que se valorizaran y, entonces, construir y vender. Pero ahora, cuando los precios caen en términos nominales, el monto de las deudas de los constructores con los bancos está superando el valor de las garantías. Puesto que los constructores estaban ilíquidos, a muchos les tocó entregar estos activos, en tanto que otros están parados a la espera de alguna solución. La situación del consumidor se sintetiza también en pocas palabras: no hay demanda, pues la combinación de altas tasas de interés y caída en el valor de la vivienda acabó con el incentivo para adquirir unas casas que se esperaba que fueran valorizables, pero hoy no sin ni siquiera pagables. Colombia tiene las viviendas más caras de América Latina, pero sus dueños hoy no tienen quién las quiera comprar.



El crecimiento del sector de la construcción fue producido por las bajas tasas de interés, la apertura de la economía y los dineros del narcotráfico. El boom se acabó hace más de 4 años.



Juan Guillermo Londoño, gerente de Coninsa & Ramón Hache en Medellín, "los constructores tienen que reinventar el negocio de la construcción, para lograr economías de escala, menores costos y tecnología aplicada".



En el momento de invertir en finca raíz, las tasas de interés son determinantes. Las cifras muestran que las tasas de interés tienen una relación inversa con el crédito de las CAV (ver gráficas pag. 29). Si las tasas están muy altas, la demanda cae, pues es mucho más rentable poner la plata en papeles de renta fija y posponer la decisión de comprar vivienda, más aún cuando los arriendos están bajos. Esta tendencia, además, se ha visto reforzada en la medida en que invertir en finca raíz dejó de ser una opción atractiva por la desvalorización de los activos en los últimos años.



La situación que revelan los indicadores de la construcción sólo puede describirse como un colapso. Los préstamos aprobados frente a los préstamos entregados han ido cayendo en los últimos años, dejando a los constructores sin recursos para trabajar. Solamente en 1998, los constructores dejaron de recibir $2 billones, lo que los dejó totalmente ilíquidos y con las obras paradas. Las licencias de construcción, que ofrecen una aproximación a la cifra de metros cuadrados construidos, se han reducido aceleradamente. El año pasado se construyeron 332.000 metros menos que en 1997. Los inventarios se han reducido, pero por otro lado, las daciones en pago han aumentado. Los precios no están estancados, sino cayendo y la demanda está deprimida.



Ahora bien, la falta de demanda ocurre por el elevado costo de la financiación, pues de hecho Colombia es un país con un alto déficit de vivienda. Según estimativos de Planeación Nacional, el déficit cuantitativo de vivienda es de 1'260.500 unidades habitacionales (17,6% de los hogares), con una concentración de 80% en los hogares con ingresos menores a 4 salarios mínimos. Además, 917.000 hogares urbanos tienen déficit habitacional cualitativo, 338.000 (36%) habitan en viviendas susceptibles de mejoramiento de sus estructuras, mientras que 579.300 hogares deben ser atendidos por la política de servicios públicos. La burbuja de los precios de la vivienda oculta una enorme demanda potencial que está lejos de ser satisfecha.





En 1997 se creyó que la construcción podría tener una nueva fase de auge, pero las elevadas tasas de interés profundizaron la crisis. Ni los inventarios bajos han reanimado el sector.



El sector del futuro



La situación es muy compleja y son numerosos los elementos que inciden sobre el problema. Metidos como estamos en el caos actual, es difícil ver cómo se va a construir la salida a la crisis a partir de decenas de piezas que aparecen arrojadas sobre la mesa sin ningún orden.

Un ejercicio que permite entender la ruta de salida consiste en imaginar el sector de la construcción que Colombia debería tener una vez que haya superado la actual crisis. A partir de ahí, es posible identificar los pasos que se deben dar para que esa visión ocurra en la realidad.



El cuadro (pág. 30) presenta lo que sería un sector de la construcción revitalizado, para el año 2003 y lo compara con el que existe actualmente. La construcción de vivienda, superada la crisis, estaría caracterizada por un contexto diferente de política y nuevas modalidades de financiación, operación y búsqueda de valor, mayor tecnología y una demanda más estable.



La idea de la construcción como un sector líder, apalancado por un aparato financiero especializado y altamente intervenido será una reliquia histórica. La construcción será una actividad industrial que competirá con todas las demás, aunque con mayor influencia de las regulaciones y planes locales, y con mecanismos de financiación provenientes de la profundización del mercado de capitales Las instituciones y fórmulas del upac habrán desaparecido. El sistema hipotecario de financiamiento, al cual tendrán acceso todas las entidades bancarias, utilizará las titularizaciones como instrumento básico de captación y movilización de recursos.



"El problema de la construcción es macro. Una vez se recupere la economía y bajen las tasas de interés, la construcción también se va a recuperar". Andrés Langebaek, vicepresidente de Anif.



"Hay demasiado capital invertido en tierra y hoy eso ya no tiene justificación." Juan Manuel Canales.



"Se requiere liquidez estable de manera inmediata y un mecanismo que dé estabilidad de largo plazo. La solución está en el mercado de capitales. Para los deudores, hay que implantar un sistema que de alguna forma centralice el problema entre IPC y corrección monetaria". María Mercedes Cuéllar, directora del Icavi.



"Si la construcción en Colombia y el upac son orgullo mundial, entonces, ¿qué paso? ¿Que hubo sobreinversión en lotes? Hay que ajustar el sistema porque tuvimos el mejor de América Latina". Federico Salazar, gerente de Cusezar.



"La esperanza es volver a crear el sistema hipotecario". Hernando José Gómez, presidente de Camacol.



"Si no se estabilizan las cuotas, nunca habrá mercado hipotecario ni usuarios que resistan". Luis Fernando Muñoz, vicepresidente de crédito de Conavi



La organización industrial de la construcción habrá cambiado radicalmente. De unas entidades cuasi-familiares, pequeñas y regionales que cumplen simultáneamente funciones de comprar tierras, asumir riesgo financiero, promover proyectos y construir, se pasará a la interacción de constructores especializados en la prestación de servicios con entidades especializadas en el cumplimiento de las otras funciones.



Las fuentes y criterios de ganancias cambiarán fundamentalmente, de una perspectiva de corto plazo con mucha importancia de las rentas por valorización de la tierra, hacia una perspectiva de capitalización de más largo plazo con creación de valor derivada de la productividad y el cambio técnico. La industrialización habrá irrigado el sector constructor y la producción de materiales y se habrán generalizado la construcción modular y los materiales prefabricados.



Después del desinfle de la burbuja actual, la vivienda perderá atractivo como activo de inversión. Los consumidores exigirán más calidad en los factores que hacen de la vivienda un bien de consumo sustituto de la vivienda arrendada.



Por dónde salir



¿Cómo dejar atrás la crisis actual y llegar al escenario planteado en la sección anterior? No hay soluciones fáciles de corto plazo ni salidas mágicas. La salida tendrá que desarrollarse con el tiempo y deberá involucrar a todos los actores, tanto públicos como privados. No hay fórmulas salvadoras y todos (gobierno, constructores y CAV) tendrán que poner su cuota de sacrificio.



El primer elemento en la solución es el logro de una mayor estabilidad en las tasas de interés y, en general, en el entorno macroeconómico. Sin tasas de interés razonables y estables, la demanda por vivienda no podrá recuperarse. Este proceso está ocurriendo con demasiada lentitud.



Esta condición es indispensable, pero no suficiente, para salir del problema de deuda mala sobre el cual está sentado el sector en la actualidad. Para llegar a una solución real, los agentes del mercado deben comprender que regresar al pasado es imposible. No se puede volver al viejo modelo del upac, que tenía monopolio sobre las captaciones a la vista y que financiaba la vivienda a una tasa cercana a la inflación. No se le puede pedir al sistema financiero que se olvide de lo que aprendió sobre el diseño de alternativas atractivas de inversión. Ni sería fácil obligar a la gente a poner su dinero a una tasa inferior a la inflación, cuando ya ha probado otras posibilidades.



El movimiento hacia una salida sólo ocurrirá cuando constructores y CAV entiendan que los costos de la solución tendrán que repartirse entre ellos, pues el gobierno tiene claro que su papel no es salvar a los accionistas de las entidades, sino preservar la integridad del sistema.



Y también se debe aceptar que el gobierno no tiene instrumentos ni recursos para sacar al sector de su recesión en un plazo corto. La Emergencia Económica del año pasado estableció unos alivios para los deudores por cerca de $300.000 millones y unos mecanismos que ayudan a que el sistema financiero pueda sanear la creciente cartera morosa. Pero este monto de recursos resulta insuficiente para inducir un despegue rápido del sector y no hay fuentes adicionales. Además, estos recursos se han gastado en resolver problemas de liquidez de corto plazo. La flexibilidad fiscal es inexistente.



No obstante, el Gobierno está preparando una segunda generación de medidas y alivios para los deudores y se sabe que, en esta ocasión, serán los constructores los que tengan que cubrir parte del costo de esos beneficios.



Una opción que también está en discusión es salir al mercado externo a buscar recursos para inyectarle a la construcción. Un planteamiento es buscar un crédito blando con la banca multilateral o permitir la financiación de vivienda con créditos en dólares. En el largo plazo (15 ó 20 años), la financiación en dólares o en pesos tiene un costo similar, pues en las economías abiertas las tasas de interés tienden a igualarse. Pero esta opción tampoco parece muy viable en el escenario actual, cuando los inversionistas internacionales están buscando refugio en inversiones de riesgo cero, como los bonos del Tesoro de Estados Unidos. Es poco probable que haya grandes capitales internacionales interesados en financiar vivienda en Colombia.



Busque el largo plazo



Las iniciativas que están sobre el tapete son todas de mediano y largo plazo. La titularización es la salida indispensable, pero su despegue lleva tiempo. Tomar los préstamos de vivienda que están en el activo de las CAV y unirlos en paquetes grandes para ofrecerlos a los inversionistas institucionales es un mecanismo que en nuestro país es novedoso, pero que ha sido probado con excelentes resultados en otras naciones. De hecho, entidades como Colpatria y Davivienda lo están ensayando con éxito.



También está la posibilidad de titularizar proyectos de construcción de vivienda social y sacar los papeles al mercado internacional. No obstante, el mercado secundario de hipotecas toma tiempo en desarrollarse, no sólo por la falta de cultura financiera sino también por los bajos niveles de ahorro interno. El estímulo del ahorro interno de largo plazo mediante beneficios tributarios es otra de las tareas que tiene por delante el gobierno. La reciente reforma tributaria desaprovechó la oportunidad para tomar medidas audaces en este campo. No se debe olvidar que la tasa de ahorro de los hogares colombianos es la más baja de los últimos 55 años.



Todas estas realidades tienen que calar en la conciencia de los agentes porque en el muy corto plazo la Emergencia Económica ha generado una especie de freno o situación de stand by. Por un lado, mucha gente simplemente está esperando que el gobierno le solucione el problema (incluyendo entidades del sector financiero y del constructor). Por otro lado, la demora en que la Corte Constitucional se pronuncie sobre la Emergencia Económica ha generado incertidumbre frente a lo que pueda pasar. Es indispensable acelerar la implementación de las medidas de emergencia y lo que ello implica.



Por el lado del sector privado, las empresas de la construcción tienen que empezar profundos procesos de reestructuración interna que les permitan desarrollar las ventajas competitivas que son sostenibles y viables bajo las reglas del juego de un mercado abierto. La tierra no volverá a ser la principal fuente de rentabilidad del constructor, porque en el nuevo esquema no es un factor crítico de su negocio. Su actividad central tendrá que ser agregar valor con edificaciones cada vez más eficientes y competitivas, lo que no es otra cosa que ofrecer la mejor construcción al menor costo.



Esta búsqueda de eficiencia probablemente llevará a que los diferentes segmentos de la cadena de valor de la construcción se separen en negocios independientes. En el futuro, la compra y manejo de tierras será una actividad especializada, con empresarios dedicados exclusivamente a ella, mientras que otros se dedicarán también exclusivamente a construir. Así mismo, las empresas se especializarán en actividades muy específicas. La diversidad actual de operaciones, en la que una sola empresa hace al mismo tiempo vivienda de interés social y hoteles, tenderá a desaparecer. Las empresas exitosas serán las que desarrollen economías de escala importantes. Ellas encontrarán oportunidades de expansión en los mercados externos.



No será extraño ver grandes megaproyectos como Ciudad Salitre, esta vez en manos del sector privado. Estas iniciativas permitirían una verdadera industrialización de la construcción con mayor eficiencia derivada de las economías de escala.



Pero para poder pasar de la crisis de corto plazo a materializar estas posibilidades de largo plazo, a los constructores aún les hace falta asumir en su totalidad los efectos de las malas decisiones de negocios del pasado. Deben salir a vender los activos que tienen a los precios que el mercado esté dispuesto a pagarles. Esto es indispensable para que logren liquidez y puedan mantenerse a flote en medio de la crisis, reestructurarse y buscar nuevos nichos de negocio.



En el muy corto plazo, los constructores se han quedado sin hacia dónde mirar. Las grandes esperanzas para este año son la reconstrucción de la zona cafetera y el acceso a los recursos que maneja el Fondo Nacional del Ahorro. Sin embargo, en el mejor de los casos, esas opciones serían sólo un paliativo para pasar el 99. Por otro lado, la canalización de recursos hacia la zona cafetera podría ser más difícil de lo que se cree, dada la débil situación de las corporaciones de ahorro y vivienda, que las obliga a extremar la prudencia en el desembolso.



Los banqueros y las CAV, por su parte, también tienen que tomar decisiones importantes antes de poder hablar de una solución. Algunos ya han arrancado procesos de renegociación con sus clientes con el objeto de sanear la cartera. El costo es evidente: la reducción de los márgenes de rentabilidad. Los bancos tienen una medida de responsabilidad en la crisis, pues tomaron decisiones erradas de negocio. "Por estar prestando a costos tan elevados, terminamos sin los clientes y con unos bienes recibidos en pago que no sirven para nada", dijo un conocido banquero a Dinero. Las cifras del sistema son elocuentes: el 85% de los bienes en dación de pago de Ahorramas son viviendas, en el caso de Colmena es el 80%.



La única salida es reconocer el carácter de esa deuda mala, asumir la reducción de márgenes que ella implica y ofrecer salidas que los deudores puedan pagar.



La verdadera salida empezará, entonces, cuando el sector privado reconozca que ya el gobierno no tiene mucho por hacer y que, desafortunadamente, va a ser el propio mercado el que produzca el ajuste. Mientras eso no ocurra, seguiremos patinando en el mismo sitio. Fácilmente podemos caer en el mismo error en que hemos incurrido cuando discutimos el Metro de Bogotá: por estar hablando de la solución ideal que no se puede hacer, hemos dejado de lado un montón de alternativas que están en el mundo de lo posible. Y las soluciones se mantienen tan lejanas como siempre.
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