| 6/1/1995 12:00:00 AM

Llegó el ajuste

Hay indicios de que la actividad edificadora entró en un ciclo descendente que puede durar dos o tres años.

En lo que va corrido del año se ha presentado una caída en las ventas de vivienda o, por lo menos, una desaceleración con respecto al auge de 1992-94. El nerviosismo que ha traído esta desaceleración ha llevado a algunos analistas a pronósticos muy pesimistas sobre el futuro inmediato del negocio de la edificación. A lo anterior se agrega que esta actividad siempre se ha caracterizado por sus acentuados ciclos ascendentes y descendentes. La llegada del ciclo descendente es vista con verdadero temor por los mismos constructores.

Lo primero que debe señalarse es que la actividad constructora en sí misma sigue disparada en la mayor parte del país. Hay un volumen considerable de proyectos en marcha que están demandando una buena cantidad de insumos y de mano de obra. Los despachos de cemento gris, al igual que los de ladrillos y los artículos de porcelana, registran altas tasas de crecimiento. Los salarios de la mano de obra empleada en la construcción están aumentando a tasas superiores al 30% anual. Las estadísticas más recientes, por ejemplo sobre Bogotá, para el semestre septiembre 1994-marzo 1995, muestran un total de construcción iniciada similar a la de semestres anteriores.

Por el lado de la oferta no aparecen, todavía, señales claras de una desaceleración. Si se analizan las series de licencias de construcción se encuentra que el pico fue básicamente durante 1992-93. Ahora bien, hay un desfase entre la aprobación de una licencia, la iniciación y ejecución del proyecto y su venta. Ese pico de licencias de hace dos años es el que se está materializando hoy, con proyectos terminados recientemente o en proceso para lo que resta de 1995 y comienzos de 1996.

Sin embargo, el significativo aumento en unidades de vivienda terminadas está llevando a una desaceleración en el crecimiento o valorización de la finca raíz. Al mismo tiempo, la política monetaria restrictiva que está emprendiendo el gobierno desde hace ocho meses para bajar la inflación y que -ha conducido a un aumento en las tasas de interés, ha tenido indudablemente un impacto desalentador sobre la demanda.

La economía no está tan boyante como hace un año, cuando había amplia disponibilidad de crédito y el incremento en términos reales del consumo privado bordeaba el 10% anual.

La mayor oferta y la menor demanda, ante todo en el campo de la vivienda, está generando un ajuste de precios y rentabilidades. En las otras áreas de la edificación (oficinas, locales y bodegas) este ajuste todavía no se está dando con el mismo rigor, en parte porque el auge fue posterior al de la vivienda. La pregunta del millón, y en la cual difieren los analistas, es acerca de la intensidad del ajuste en lo que respecta a su magnitud y duración.

En otras épocas, cuando se han presentado auges en la construcción, ellos han estado acompañados de altas tasas de crecimiento económico como resultado, por lo general, de una situación de fortaleza en el sector externo. Tal fue el caso de los auges de 1977-81, de 1986-88 y el más reciente de 199294. En todos estos períodos, o bien se presentó una bonanza cafetera o bien hubo un importante ingreso de capitales externos. Todos estos períodos de auge estuvieron precedidos de años en los cuales los precios de la vivienda y para otros fines, se deprimieron en términos reales.

Hay una discusión extensa sobre qué ha venido primero, si el auge en la construcción o si el elevado crecimiento económico. Quizá lo más adecuado es sostener que los dos van juntos: que el uno refuerza al otro y viceversa. Ello es cierto en todas las economías del mundo. Sin embargo, en el caso colombiano, por 1o menos a lo relacionado con los últimos tres auges (le la construcción, ellos han estado precedidos por aumentos importantes en las reservas internacionales. Estos aumentos en las reservas internacionales han ocasionado excedentes (le liquidez en la economía interna, que se han orientado, en magnitud nada despreciable, hacia la construcción.

Por ejemplo, el auge de 199294 estuvo precedido de un incremento (le las reservas internacionales de US$1.900 millones en 1991 y de 1IS$1.300 millones durante 1992. La posterior monetización de estas reservas llevaron a una política monetaria expansiva y a fuertes tendencias (la revaluación del peso que hicieron todavía más atractiva la rapatriación de capitales para ser invertidos en construcción (algo similar a lo que ocurrió en los dos auges anteriores).

Ahora bien, si se analizaran los períodos recesivos de la construcción se podría concluir que ellos nunca han ocurrido en épocas en las cuales se han presentado superávit externos. Pero, por otro lado, no se necesita de un crisis de divisas para que haya un ciclo descendente en la actividad edificadora. Si después de varios años de auge, la política monetaria se vuelve contraccionista (medios de pago creciendo por debajo o a tasas cercanas a la inflación) y la economía se desacelera, lo mismo ocurrirá inevitablemente con la construcción. En el caso de esta actividad, la desaceleración puede transformarse en verdadera recesión, o el ajuste podría extenderse más allá de lo normal, si se crea un ambiente de expectativas negativas que aleje a los potenciales compradores.

¿Qué se puede decir, entonces, del futuro inmediato de la actividad edificadora? ¿Hasta dónde llegará el proceso de ajuste que ya se inició en 1995? Aunque hay fuerzas macroeconómicas actuando en dirección opuesta, el panorama hacia adelante no luce del todo claro.

Lo primero que hay que tener en cuenta es que la política monetaria contraccionista y de altas tasas de interés puede durar todo el año. La junta Directiva del Banco de la República está firmemente comprometida con el objetivo de bajar la inflación al 18%. Las altas tasas de interés serían la alternativa escogida por el actual gobierno para bajar la inflación frente a la posibilidad de usar la tasa de cambio como "ancla" de los precios (reevaluación). Sin embargo, actualmente estamos en el peor de los círculos: altas tasas de interés - alta inflación - reevaluación. Cuanto más dure este círculo mayores son las probabilidades de un bajonazo fuerte en la actividad económica y por lo tanto, de que el ciclo descendente de la construcción sea más acentuado y prolongado.

Como si lo anterior fuera poco, el gobierno no está dando señales claras al mercado, pues por un lado se muestra partidario del objetivo de bajar la inflación, pero, por otro lado, presenta un gigantesco programa de gasto público que iría totalmente en contravía del propósito de frenar la reevaluación y de eventualmente reducir las tasas de interés. Inclusive, en repetidas ocasiones, el ministro de Hacienda y el jefe de Planeación Nacional han sostenido la tesis, explícita o implícita, de que hay que sacrificar la inversión privada en aras de aumentar el gasto público.

Con todo, la economía todavía no ha entrado en recesión, así haya sectores duramente afectados por la revaluación del peso. Para este año se proyecta un crecimiento del PIB cercano al 4.5%, que aunque no es catastrófico, sí es menor al 5.5% que viene de atrás. Si la economía logra aterrizar en crecimientos cercanos al 4% anual, la destorcida de la construcción no sería tan grande como en otros ciclos descendentes.

De otra parte, el sector externo, a pesar de los déficit comercia-les, sigue mostrando un cierto equilibrio, en parte por el ingreso de capital externo para financiar los proyectos de hidrocarburos y por la repatriación de capitales buscando altas rentabilidades. Es una lástima que el actual gobierno no se haya movido para atraer más capital externo (inversión extranjera y crédito externo) para financiar proyectos de interés público o que se esté avanzando realmente en los procesos de privatización. Las eventuales mayores exportaciones de petróleo ayudarán en algo a subsanar esta lentitud, pero como van las cosas ya no se puede hablar de una bonanza cuando empiecen a ingresar masivamente los recursos de Cusiana, hacia el segundo semestre de 1996.

Con unas perspectivas macroeconómicas que el propio gobierno ha contribuido a deteriorar, es difícil hacerse ilusiones sobre una rápida recuperación de las ventas y un pronto final del ciclo descendente que recién se inicia en la actividad edificadora. La única manera como el mercado hubiera podido absorber el elevado aumento de la oferta de vivienda (y de oficinas y locales) que se ha registrado durante 1994-95 es manteniendo una economía creciendo a tasas del 6% anual, lo cual se ve cada vez más lejano.

Hay varias conclusiones que se desprenden del análisis anterior. Desde el punto de vista del constructor, en un entorno de altas tasas de interés y de ajuste de la oferta a una menor demanda, es necesario intensificar las promociones para vender más rápido y estar dispuesto a sacrificar precios. En este entorno es más importante que nunca escoger bien el sitio, pues aunque el ciclo esté a la baja, en todas las ciudades hay áreas que, por una razón u otra, continuarán valorizándose. También es claro que hay nichos del mercado que continuarán comportándose dinámicamente.

En condiciones como las que se avecinan el pequeño constructor es quien más sufre, en parte por su desconocimiento del mercado y por la escasez de capital de trabajo. Los grandes constructores ya han pasado por épocas similares y tienen los recursos y la suficiente diversificación de inversiones como para resistir una desaceleración de las ventas en algunos de sus proyectos.

Por ahora, mientras se aclara la situación macroeconómica y se pueda apreciar con mayor exactitud el tamaño de la sobreoferta, es prudente no embarcarse en nuevos proyectos. De todas maneras, el número considerable de los que ya están en marcha saldrán al mercado en este y el próximo año y algunos de ellos se demorarán más que antes en venderse. Reiniciar proyectos hacia 1996-97 parecería una decisión más sabia. Mientras tanto los excesos de liquidez, si es que los hay, pueden invertirse en CDT's a la espera de mejores tiempos, que con seguridad retornarán dentro de por lo menos dos años.



BOGOTÁ



Hace dos años, la vivienda se vendía como pan caliente en Bogotá. Prácticamente todo lo que salía a la venta (80%) era adquirido rápidamente por los compradores, ansiosos de aprovechar las bajas tasas de interés y las altas valorizaciones de la finca raíz. La consigna de los constructores era sacar pronto los proyectos para aprovechar el boom, y la de los compradores adquirir rápido su vivienda, antes de que subieran los precios. Hoy la situación es otra. Entre septiembre de 1994 y marzo de este año, sólo el 66% de las unidades ofrecidas se vendió, mientras que está en aumento el número de soluciones que llevan más de seis meses en oferta.

Los resultados del último Censo de oferta y Demanda preparado por Camacol Cundinamarca muestran cómo después de alcanzar su más alto pico entre septiembre de 1993 y marzo de 1994, las ventas en Bogotá se desaceleraron a partir del segundo semestre del año pasado, y empezó a crecer el inventario de propiedades sin vender. Los niveles de soluciones que llevan más de un semestre sin venderse son prácticamente iguales a los que se registraron en 1991, que fue un año crítico para la construcción (en marzo había 2.654 unidades con retraso en venta).

Otro indicador de la pérdida de dinamismo en la demanda es que las constructoras redujeron los plazos para la cuota inicial. Antes daban un año para cancelarla y hoy sólo ofrecen entre 3 y 4 meses. La razón es que las corporaciones de ahorro y vivienda otorgan a las compañías un plazo de seis meses después de terminada la obra para que empiecen a pagar los créditos que se van a subrogar. Como las ventas están lentas, el tiempo entre la firma de la promesa de compraventa y la escritura es más corto, por lo que no se pueden dar el lujo de dar facilidades al comprador.

En cuanto a los precios, ya no se registran las altas valorizaciones que se presentaron durante el boom, y que inclusive llegaron al 60% anual en los mejores proyectos, y al 35% anual en los otros. Los constructores han tenido que frenar el aumento en los precios, y como van las cosas las alzas no superarán en promedio el 22% durante 1995 Es decir, que en términos reales habría un estancamiento o descenso, dependiendo de cómo se comporte la inflación. Lo que aseguran los grandes constructores es que no van a vender por debajo de como lo han hecho hasta el momento, porque no sería serio con quienes compraron primero. Sin embargo, las pequeñas firmas edificadoras, ante la caída en las ventas, sí han empezado a bajar precios, ocasionando desorden en el mercado.

Como en casi todas las principales ciudades del país, la saturación de oferta se está presentando en vivienda de clase alta y medio alta. Zonas como Rosales, La Cabrera y El Nogal, empezaron a tener problemas en ventas, y en general ya no es tan fácil colocar vivienda de más de $180 millones. El caso de Rosales, que comprende de la calle 72 hasta la 100 y de la carrera 7 hacia arriba, es ilustrativo, ya que con apenas 94 unidades en oferta inmediata, tiene retraso en ventas de más de seis meses en el 61% de ellas, de acuerdo con Camacol Cundinamarca. En el sector de La Carolina (entre calles 127 y 134, arriba de la carrera 15), la mitad de los proyectos tienen retrasos en la comercialización. El Chicó, que es un sector muy tradicional de Bogotá, también presenta desaceleración en ventas, aunque no tan pronunciada. A marzo, la demora sólo era del 30%. En cuestiones de demanda, por su parte, la restricción al crédito de inmuebles usados y las altas tasas de interés ya empiezan a afectar las ventas de las unidades entre $50 millones y $100 millones ya que, por lo general, se trata de familias que tienen que vender su casa para adquirir una nueva. En sitios como la Colina Campestre (entre calles 127 y 134, abajo de Atabanza hasta la Avenida Suba), el 56% de la oferta actual no se ha podido vender.

Lo anterior no quiere decir que no haya todavía zonas altamente demandadas. En el eje de la calle 26, incluyendo Ciudad Salitre y el Parque Central Bavaria, un sector que se convirtió en la "revelación" por su planeación urbanística y la facilidad de acceso, hay una gran oferta, pero se encuentran proyectos que se siguen vendiendo muy bien. El auge de Chapinero Alto, que se valorizó a grandes velocidades, todavía no ha pasado. La puja de los constructores hizo que el precio de la tierra se subiera a niveles que llegaron a $700 mil el m2 presionando hacia arriba los precios de la vivienda terminada.

Un caso sorprendente es el de Córdoba, donde la demora en ventas es sólo del 10%. Sin embargo, debido a la cantidad de proyectos que se están realizando de la calle 100 a la 127 y un nivel de oferta inmediata alto (789 unidades), es muy probable que el auge de esta zona se atempere próximamente.

De la calle 170 hacia el norte se han realizado una serie de obras que podrían mejorar el problema básico de congestión que tiene el sector. Se amplió la calle 170 y se están ensanchando las paralelas a la Autopista Norte y la carrera 7, además de la prolongación en la novena. Abajo de la 170, por los lados de San José, están adelantando proyectos Colpatria, Bolívar y Pedro Gómez, y se está construyendo vivienda de mayor precio.

Suba también tiene buenas perspectivas, pero el problema es el tráfico. Ni qué hablar de Chía-Sopó hacia donde irremediablemente está yendo la ciudad y que en el momento donde mejore el tráfico experimentará un desarrollo muy superior al que de hecho ya se está dando.

Por su parte, el mercado de oficinas, locales comerciales y bodegas sigue relativamente dinámico. En oficinas se ha presentado una gran actividad, por ejemplo, en sectores entre la calles 72 y la 100 y las carreras 11 a la 15, en proyectos grandes, medianos y pequeños. Hay quienes opinan que la demanda seguirá sostenida por parte de empresas que necesitan no una oficina, sino uno o varios pisos para instalarse.

A pesar de que Bogotá es muy dinámica, que su población crece anualmente en unas 300 mil personas y que internamente también tiene una migración muy grande de un sitio a otro de la ciudad, no se va a salvar de la pérdida de dinamismo en la construcción. Se espera que las ventas sean más lentas al finalizar el año, si se tiene en cuenta que para esa época debe estar saliendo al mercado parte de la oferta que se inició durante 1993 y principios de 1994.



MEDELLÍN



Los constructores paisas aprendieron con la crisis de 1989-1991 que la demanda de vivienda no es permanente ni infinita, y que por muy buenas perspectivas que tenga el mercado hay que obrar con cautela. Ahora, cuando la situación económica ha presionado un descenso en las ventas, están menos preocupados que los colegas de otras ciudades.

Aunque la actividad edificadora en Medellín y el Valle de Aburrá se disparó a partir de 1992, en realidad lo que se hizo fue recuperar los niveles de construcción que se tenían antes de la crisis, y que habían oscilado entre 10.000 y 14.000 unidades. Como sucedió en otras ciudades, el boom de la construcción animó a algunos profesionales a entrar en el negocio para aprovechar los altos márgenes y valorizaciones, con lo que se aumentó la oferta de vivienda de clase alta y media alta. Precisamente en estos nichos (El Poblado, las transversales y Laureles) es donde hoy se presenta la mayor sobreoferta.

A pesar del auge de El Poblado, los problemas de transporte y la congestión del tráfico han hecho que otras zonas mejor ubicadas y con mayores facilidades de movilización cojan auge. Tal es el caso del sector de la Avenida 80 entre calles 43 y 12 sur, que comprende barrios como Belén, Santa Mónica, La América y Laureles, donde se encuentra vivienda de estratos 5 y 4. En estos sectores se generó un buen dinamismo, y en el caso de Belén se alcanzó a presentar sobreoferta. Claro que este barrio es muy atomizado y también tiene vivienda estrato 3. En vivienda de clase medio baja ha tomado auge Robledo, al norte de la ciudad.

Lo que definitiva mente va a cambiar la dinámica de la ciudad es el tren metropolitano, que debe empezar a operar el próximo 7 de diciembre en sentido norte-sur. La experiencia internacional muestra que una obra de este tipo tiene una gran influencia en las zonas que atiende el sistema de transporte masivo. Lo normal es que en las estaciones se generen desarrollos comerciales y de servicios, y alrededor de éstos se vayan reacomodando las viviendas. En general, con el metro se van a incorporar globos de terreno que no habían sido aprovechados por falta de infraestructura o por su lejanía.

Un municipio que se va a beneficiar con el metro es Bello, donde siete de los principales grupos financieros adquirieron un terreno de 4 millones de m2 para ejecutar un complejo comercial y de vivienda. A la cabeza del proyecto está Constructora Bolívar, pero también participan Colpatria, Corpavi, Banco Ganadero, Colmena, Banco Andino y Latinoamericana de Seguros. Los terrenos, que fueron adquiridos al Inurbe en diciembre pasado, se encuentran donde está la estación del metro, y van a ser desarrollados en diez años, a partir de 1996. El lote estan amplio que se va a construir vivienda de estratos 2, 3 y 4.

Una zona que se va a revitalizar con el tren metropolitano es el centro de la ciudad. Se espera que edificaciones de uno o dos pisos que están subutilizadas, den paso a nuevas construcciones. A pesar de que muchas de las empresas de servicios han trasladado sus oficinas a El Poblado, el centro no ha perdido representatividad. Algunas de las principales compañías y gremios paisas siguen fieles a esta zona, como Fabricato, la Bolsa de Medellín, el Banco de Colombia, Bancoquia, la Lonja de Propiedades y la Asociación Nacional de Industriales (Andi). Inclusive, Suramericana acaba de comprar los últimos pisos del Club Unión, para hacer unos 1.500 m2 de oficinas. En los últimos tres años el sector privado le ha invertido $25.000 millones al centro, con la construcción de una nueva sede de Almacenes Exito, la ampliación de la Clínica Medellín y la remodelación del Palacio Nacional. Además, 70 empresas y gremios constituyeron la Corporación Cívica del Centro, una entidad encargada de velar por el mejoramiento del sector.

La administración municipal no se ha quedado atrás. El anterior alcalde invirtió unos $20.000 millones para tratar de cambiar la imagen del centro. Tan sólo la recuperación del Parque San Antonio, a casi 200 metros de la principal estación del metro, costó $6.000 millones. Los trabajos, que se terminaron el año pasado, se financiaron a través de un mecanismo muy interesante, ya que las obras se pagaron con la comercialización de los edificios y locales que se construyeron alrededor del parque.

Actualmente hay un proyecto para recuperar la Plaza Cisneros, ubicada frente al centro administrativo de Alpujarra. La idea es salvar monumentos nacionales como los edificios Carré y Vásquez, y hacer un uso mixto de las edificaciones para revitalizar el sector y autofinanciar las obras, como se hizo con el Parque San Antonio. También hay planes para invertir en el mejoramiento del Barrio San Benito y de Niquitao. Asímismo, parece que Leonisa contempla la posibilidad de hacer un nuevo proyecto en la manzana donde está la fábrica, con el fin de empezarle a dar nuevos usos.

A nivel industrial, el oriente cercano se perfila como Aun importante polo de desarrollo. En el caso de Rionegro, no sólo la zona franca y el aeropuerto han dinamizado la región, sino que empresas como Pintuco, Inmunizadora de Colombia y la Nacional de Chocolates, están construyendo nuevas plantas en el municipio. Y en los últimos seis años se han instalado Sancela (Productos Familia), Confecciones Tiny y Eurocerámica, por citar algunos ejemplos. Noel, por su parte, construyó a finales del año pasado una planta en Carmen de Viboral. El municipio de La Ceja, lanzó en noviembre último una campaña en la que ofrecía ventajas tributarias a las industrias que trasladaran sus fábricas a la región. La zona franca de Rionegro ya superó el 50% de las ventas, y actualmente se sigue vendiendo con cierto dinamismo, pero no a los niveles del año pasado.

Al norte del Valle de Aburrá también se prevé que haya desarrollos industriales, aprovechando la construcción del puerto seco y el terminal de carga. Yamaha, por ejemplo, compró un terreno en la zona. El proyecto del terminal va muy adelantado y se espera que empiece a funcionar en el primer trimestre de 1996. El puerto, por su parte, ha sufrido retrasos porque se necesita un área de terreno muy grande, que necesariamente debe ser aportada por el municipio.

El mercado de oficinas y bodegas sigue con cierto ritmo, porque la crisis anterior, que no sólo afectó a la construcción sino a la economía paisa, hizo que la demanda se reprimiera y hoy se están poniendo al día. Sin embargo, en Medellín no se ha presentado el boom de oficinas que se dio en Bogotá, si bien ha habido movimiento en ese nicho. El metro cuadrado oscila entre el millón y millón y medio de pesos. En el campo comercial se han presentado más que todo adiciones a centros existentes, como San Diego y Oviedo.

En Medellín, los precios de la vivienda no han aumentado tanto como en Cali y Bogotá. Por otra parte, el auge se inició más tarde, cuando se acabó el narcoterrorismo a finales de 1992. Debido a esta situación anómala de orden público la recesión que precedió al auge fue más acentuada y prolongada que en las otras ciudades. La "destorcida" de la construcción en Medellín sería menor, amortiguada por proyectos como el metro y por una situación de sobreoferta menos generalizada que la de otras cudades del país.



CALI



A pesar de que en 1994 Cali presentó el mayor volumen de registros de construcción de su historia, las ventas de finca raíz no se comportaron con igual dinamismo. Los empresarios del sector coinciden al afirmar que éstas se empezaron a desacelerar en marzo de ese año, y que la tendencia recesiva se ha recrudecido durante 1995, especialmente en vivienda.

La capital del Valle no ha sido ajena a la coyuntura negativa que atraviesa la actividad edificadora. Las altas tasas de interés, la restricción en el crédito para vivienda usada y los problemas con el sistema de subsidios para vivienda de interés social, han contribuido a frenar el boom que se vivía desde 1992. Sin embargo, hay un fenómeno adicional cuyas repercusiones no se conocen a ciencia cierta: el narcotráfico. Es verdad que el papel de los carteles en el crecimiento de la edificación en la ciudad fue restringido, si se tiene en cuenta que se levantaron grandes construcciones que no salieron a la venta. Pero la acción del bloque de búsqueda y las expectativas sobre los resultados de la guerra contra los Rodríguez Orejuela, han creado un clima de incertidumbre que unido a los anteriores factores tiene muy cautelosos a los inversionistas.

Lo que menos quieren los caleños es que se los estigmatice con el narcotráfico, e insisten en que en su ciudad no se va a presentar la crisis de la construcción que se vivió en Medellín durante la persecución de Pablo Escobar. Y en realidad, el ambiente es muy distinto. No hay esa tensión ni ese temor que producían las bombas y los atentados. Pero lo que no se puede negar es que los recientes acontecimientos han provocado un efecto psicológico que obliga a los compradores a esperar el desenlace de la lucha antes de tomar cualquier decisión de compra. Además, hay quienes dicen que los narcotraficantes ya están poniendo en venta sus propiedades, lo que aumentaría el inventario de la ciudad precisamente cuando la demanda está reprimida.

Los sectores más perjudicados por el exceso de oferta son los de vivienda de clase media alta y alta. En barrios como Santa Teresita, Santa Rita y Normandía, en el noroeste, y en Ciudad Jardín y San Fernando, al sur, ya se empieza a notar una saturación del mercado, e inclusive se sabe que se han parado proyectos de edificios de 20 o 30 apartamentos. Sin embargo, hay quienes todavía confían en que hay compradores. Por ejemplo, recientemente Invermed, de los Lloreda, empezó a promover un proyecto de apartamentos de lujo en Normandía.

Pero lo norma general es que los constructores se vuelquen hacia vivienda de menor precio, donde hay un mayor potencial de compradores y todavía no hay sobreoferta. Constructora Meléndez, por ejemplo, retrasó el inicio de una etapa de casas de entre $56 millones y $70 millones en la Urbanización El Caney, y aceleró la de dos nuevos proyectos de menor precio (entre $35 millones y $42 millones) en la misma urbanización. Pedro Gómez, por su parte, frenó una etapa de Multicentros 2. Constructora Alpes también frenó el ritmo de construcción en Balcones de Chipichape (apartamentos de $100 millones), donde redujeron a la mitad los desarrollos que pensaban hacer.

Por zonas de la ciudad, el sur sigue siendo una de las de mayor valorización y con mayor potencial. Actualmente hay desarrollos de Constructora Meléndez y Pedro Gómez en áreas aledañas a Unicentro, y algunos proyectos individualizados cerca al Club Campestre y Pance. Sin embargo, los problemas de embotellamiento del tráfico y el tiempo cada vez mayor que tiene que recorrer una persona para llegar al norte y el centro, donde están localizadas la mayoría de las empresas, está haciendo que ocurran dos fenómenos. Por un lado, una migración hacia el norte de Cali, y por otro, la construcción de oficinas en el sur, que era tradicionalmente de vivienda. Holguines ya dio el primer paso con el Holguines Trade Center, y se espera que su ejemplo sea seguido por otros constructores. Es más, muchas de las casas ubicadas de Unicentro al sur son hoy oficinas.

En barrios tradicionales como Versalles, Centenario y un m2 poco en San Fernando, también se están remodelando las casas para oficinas. Las casas viejas son la principal competencia de los edificios de oficinas, porque se consiguen por $400 mil o $600 mil m z, mientras que en las torres el metro cuadrado está a millón o millón y medio de pesos.

Por otro lado, hay algunas obras de carácter municipal que pueden ser claves para dinamizar algunos sectores de la ciudad. La Avenida de los Cerros, que conectaría Menga (norte) con Pance (sur), puede dar una solución al problema del tráfico, y le daría un nuevo aire a la vivienda del sur. Otra vía que ayudaría a desarrollar las áreas que atraviesa es la Avenida Ciudad de Cali, que ya fue presentada al Concejo para su aprobación. Esta carretera parte del río Jámundí por todo el oriente y sale al nororiente, por los lados del distrito de Aguablanca, donde viven unas 200.000 personas que empezaron como invasores, y ya han ido legalizando su situación. El Plan de Desarrollo también incorpora la Poligonal H al perímetro urbano, un terreno al sur de la ciudad en el que se podrían desarrollar viviendas para los distintos estratos sociales.

Mientras el mercado de vivienda está deprimido, el de comercio y turismo sigue dinámico. Una de las grandes cadenas de supermercados a nivel mundial, Makro, que tiene sociedad con Cadenalco, adquirió un terreno de 45.000 m2 frente al Valle de Lili, y ya se inició el movimiento de tierra. También se espera el ingreso de Almacenes Exito, que según se comenta compró el lote de Textiles El Cedro, y de Supertiendas Olímpica. Además, hacia noviembre arranca el centro comercial de Chipichape, un nuevo Superley, y Meléndez va a ampliar Unicentro en 65 locales y 1.000 parqueaderos adicionales, con una inversión que supera los $18.000 millones.

En el campo turístico, se están ejecutando unos cinco proyectos hoteleros. El Centenario International Trade Center, que tendrá un Hotel Howard Johnson Fourth Avenue con apartamentos ejecutivos entre $60 millones y $100 millones, y una torre de oficinas desde 30 m2 en adelante, además de locales comerciales. La cadena Meliá también está construyendo un hotel en la cuarta norte, y hay proyectos de Forte Travel Lodge, Chipichape y hoteles de la Ville. Holguines, por su parte, presentó en mayo pasado el Calima Resort, y el Dann está terminando un edificio frente al que ocupa actualmente.

La construcción de bodegas se ha visto jalonada por las zonas francas de Palmaseca y del Pacífico, que siguen manteniendo la demanda. Y en el área industrial hay algunos proyectos como la planta nueva de Icolápiz y la ampliación de la planta de Maizena.

En conclusión, la caída de la construcción en Cali se ha dado principalmente en vivienda, y con mayor énfasis en la de lujo. Todavía hay un movimiento interesante en comercio, turismo y oficinas. Los empresarios se han vuelto más cautelosos a la hora de iniciar proyectos, y algunos están a la espera que se despeje la incertidumbre con respecto al orden público. Aunque Cali se verá afectada por la situación macroeconómica, no hay que perder de vista que es una de las economías regionales de mayor crecimiento en el país.
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