| 1/21/2005 12:00:00 AM

Finca raíz<br>Sitio y estrato, la clave

La compra de inmuebles para arrendar seguirá siendo una buena alternativa de inversión. La nueva ley de arrendamientos y los beneficios tributarios mejoraron su rentabilidad.

La finca raíz volvió a ser una buena alternativa de inversión. Durante el año anterior, produjo rentabilidades alrededor del 16%. Y si bien en los últimos meses se ha presentado una desaceleración en el ritmo de ventas de los proyectos nuevos, sobre todo en estratos altos, se espera que su dinámica continúe con la aparición de nuevos actores en el mercado, otros instrumentos financieros y fuentes alternativas de recursos.

Según Sergio Mutis, presidente de Fedelonjas, la finca raíz podría brindar en 2005 una rentabilidad cercana a 20%, que se descompone en 10%-12% por valorización y 8% por el canon de alquiler.

Como la estructura de costos de los proyectos de construcción nuevos sigue creciendo, por el aumento del salario mínimo, y la inflación en el caso de los materiales, su valorización está garantizada, lo cual arrastra también el aumento de precios en la vivienda usada. Además, la demanda efectiva por finca raíz sigue creciendo. De hecho, las transacciones inmobiliarias en las 9 principales ciudades del país fueron superiores en 2004 a los $1,6 billones mensuales, 22% más que el año anterior (el crecimiento de los hogares requiere 150.000 viviendas al año y formalmente se construye la mitad).

En Bogotá, se estima que el aumento de la oferta en los estratos altos llegó al 50%, a la vez que la demanda aumentó el 20%, por lo cual la velocidad de las ventas ha disminuido. Por este motivo, habrá que ser más selectivos en la inversión en viviendas de estrato alto. En las otras ciudades, el estrato alto todavía es una inversión rentable. La recomendación es comprar únicamente en proyectos que manejen esquemas fiduciarios para su desarrollo y hacerlo con constructores reconocidos.

Hay opciones de inversión muy rentables, como viviendas de estrato 4 y 3 en las ciudades principales. Además, las bodegas, oficinas y locales comerciales bien ubicados presentan grandes oportunidades de valorización. Lo mismo ocurre con la vivienda de estratos altos en ciudades intermedias y costeras.



Lo nuevo

Con la nueva ley de arrendamientos, que hizo más expedito el proceso de restitución de tenencia de inmuebles arrendados, la inversión en finca raíz para arrendar volvió a ser atractiva. Posibilitó, además, la creación de los Fondos de Inversión Inmobiliaria (FINMO), que generarán todo un cambio de mentalidad en el sector, tanto en constructores como en inversionistas.

Los FINMO son carteras colectivas que captan fondos entre el público para destinarlos a la compra de inmuebles, con el objetivo de destinarlos al arriendo. Al actuar en conjunto, los pequeños inversionistas podrán acceder a inmuebles como locales en centros comerciales, bodegas u oficinas que individualmente no podrían comprar y así lograr una diversificación del portafolio, disminuyendo los riesgos de invertir en finca raíz.

Estos fondos podrían aparecer hacia el segundo semestre del año y cuentan con beneficios tributarios si la inversión se hace en VIS.

Cuando se piensa en finca raíz, no hay que olvidar los beneficios tributarios de las cuentas AFC y de los créditos hipotecarios. Estas cuentas son particularmente atractivas en los estratos altos (ver ejercicio tributario en la página 41).

Por último, están las fuentes alternativas de recursos, como las remesas que comienzan a canalizarse hacia inversiones productivas, como la inversión en vivienda. De hecho, con la ayuda de compañías como Colombia Valores y Bienes, Colombia Va Bien, los colombianos que viven en el exterior pueden adquirir e invertir en vivienda en el país.

Los nuevos recursos, instrumentos y actores hacen de la actividad inmobiliaria un negocio en reconstrucción (ver Dinero No. 217). Los inversionistas tendrán que volver a considerar la inversión en finca raíz como una buena alternativa con que contarán en el futuro.



¿Y en el exterior?

Para quienes cuentan con un capital alrededor de US$60.000, durante 2 ó 3 años, invertir en propiedades en el exterior sigue siendo una alternativa muy interesante.

Por ejemplo, Miami, con su localización estratégica y posicionamiento en la región como centro financiero, turístico y ahora con el TLC empresarial (pues muchas empresas están desplazando su centro de negocios a esta ciudad), sigue teniendo una impresionante dinámica. Por esto, la compra sobre planos de un proyecto de un constructor serio y con una buena ubicación que garantice su reventa constituye una inversión con riesgo moderado y alta rentabilidad.

En el último año, estos rendimientos estuvieron alrededor del 25%. Para lograr esto, es fundamental buscar la asesoría de compañías reconocidas y con experiencia que conozcan el mercado.

Según Mauricio Vives, de US Brokers, "hay que mirar también otras ciudades como Las Vegas, el área metropolitana de mayor crecimiento en Estados Unidos en los últimos años, que estaría en un proceso como el que vivió Miami hace algún tiempo".
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