| 1/18/2008 12:00:00 AM

Finca raíz. En propiedad

La inversión en finca raíz tendrá retornos buenos, pero un poco menores que los de 2007.

Los pronósticos de Fedelonjas han sido acertados en los últimos años y los representantes del gremio se muestran confiados en que lo serán de nuevo en 2008. "Llevamos tres años en que le hemos pegado a los resultados"; asegura el presidente de la agremiación, Sergio Mutis.

Para 2007 vaticinaron que los inversionistas en finca raíz obtendrían una rentabilidad entre 18% y 20%. Sus datos muestran que, efectivamente, el retorno promedio de esta actividad en las principales ciudades de Colombia estuvo cerca del 20%. En los cálculos consideraron tanto los inmuebles nuevos, que son aproximadamente el 20% de las transacciones del año, como los usados y los lotes, que conforman el 80% restante.

En 2008 esperan que el retorno disminuya ligeramente. Un inversionista debería conseguir una valorización de los inmuebles entre 8% y 10% y una renta por el alquiler de hasta 8% efectivo anual, con lo que obtendría entre 16% y 18% como rendimiento total en el negocio.

Esa cuenta ya incluye el valor del impuesto predial y el efecto de la vacancia, es decir, el tiempo que se tarda arrendar el inmueble. En general, se toma entre 2 y 3 meses, pero luego el periodo promedio de arriendo a los inquilinos es de cuatro años. "La vacancia le hace perder al inversionista, medio canon al año", explica Mutis.

Dónde comprar

Los datos de Fedelonjas muestran que el mayor crecimiento en la venta de inmuebles el año pasado ocurrió en Cúcuta, Cartagena, Medellín y Cali. Las ciudades estrella de 2006, Pereira, Bucaramanga, Barranquilla y Bogotá, mostraron un crecimiento sostenido y superior al promedio nacional, pero no repitieron los aumentos del año previo. El gran crecimiento de las estrellas de 2007 ocurrió porque venían de unas tasas de crecimientos muy bajas. "Las cifras de Cúcuta fueron muy grandes, porque la ciudad estaba postrada", asegura Mutis.

En la proyección para 2008, la lista de actores principales cambia de nuevo. "Santa Marta tendrá un aumento extraordinario este año. Fue la que más creció en licencias y hay un gran apetito por los proyectos allí", sostiene Mutis. Bogotá, Barranquilla, Bucaramanga y Pereira seguirán siendo inversiones buenas, con rendimientos más moderados pero seguros. De todas maneras, espera que sea difícil sostener los crecimientos tan elevados del año pasado.

La recomendación de Fedelonjas para los inversionistas en finca raíz es poner el 50% del dinero en Bogotá, 25% en la Costa Atlántica y el 25% adicional en otras ciudades como Cali, Villavicencio, Pereira y Bucaramanga.

Por tipo de construcción, sugieren destinar el 50% de los fondos a vivienda y la otra mitad a inmuebles comerciales, almacenes, oficinas y bodegas, en especial en Bogotá y Barranquilla.

La razón para concentrarse en vivienda es que se trata de un mercado con una gran demanda, especialmente en los estratos 3 y 4. Hay tres razones para que esta presión continúe en el año 08. De un lado, la vivienda en estos estratos ofrece una mejor forma de diversificar el riesgo, pues con la misma plata pueden comprar más inmuebles que en estratos más altos. Adicionalmente, la renta que se consigue en estos estratos es mayor. Mientras que un apartamento de estrato 4 se arrienda por 1% del valor comercial, los de estrato 6 se arriendan por 0,6%. Finalmente hay una consideración tributaria. En tanto que el impuesto predial en estratos altos vale entre medio y un canon de arriendo al año, en estratos bajos el predial nunca supera medio canon mensual.

La inversión en vivienda de interés social (VIS) también es bastante rentable. Incluso, el umbral de este tipo de vivienda es relativamente alto: 135 salarios mínimos mensuales, es decir $55 millones. El problema está en que usualmente son activos más difíciles de administrar, con lo que aumenta el costo de la inversión.

Joyas escondidas

Mientras que en promedio los precios de la finca raíz subieron 8%, los aumentos en lugares como el Chicó, en Bogotá, fueron tres veces mayores. Allí, sostiene Fedelonjas, algunos proyectos sobre planos tuvieron alzas de precios de 27%. Aunque posiblemente haya algún vecindario en el que todavía se consigan incrementos de este tipo, el ritmo no parece fácil de mantener, especialmente si se considera que las tasas de interés de los préstamos hipotecarios no bajarán este año y que, incluso si se firmara el TLC con Estados Unidos, nadie está esperando hordas de ejecutivos expatriados vinculados a empresas interesadas en estar en Colombia.

Nadie puede descartar pequeñas desaceleraciones en el mercado este año. De hecho ya hubo un periodo así en septiembre y octubre pasados, cuando la venta de las acciones de Ecopetrol movió los dineros de los rentistas hacia ese activo. Sin embargo, hasta ahora no parece que el impulso general se vaya a frenar. Las licencias de construcción, que son un indicador de la intención de comenzar nuevos proyectos, crecen al 21%.
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