| 5/2/2003 12:00:00 AM

Finca raíz: opción atractiva

La inversión en vivienda ofrece buenas oportunidades para quienes tengan un horizonte de largo plazo.

La inversión en finca raíz ofrece buenas posibilidades de rentabilidad. En el año 2002, los precios de la propiedad raíz en Colombia experimentaron una valorización del 14%. Para este año, Fedelonjas estima que podría presentarse una valorización del orden del 20%, al incluir una valorización cercana al doble de la inflación y una renta por alquiler que oscilaría entre 6 y 8% efectivo anual.

La rentabilidad ha aumentado en parte porque la oferta de vivienda se está quedando corta ante la renovada demanda, sobre todo en los estratos 5 y 6. De hecho, se estima que el tiempo que dura una vivienda desocupada se ha reducido de cerca de 6 meses en el año 2000, a solo un mes y medio en la actualidad. Además, diversos cálculos señalan que los precios de la vivienda tocaron fondo en el año 2000 y que de ahora en adelante cabe esperar una recuperación.

Pero hay que tener cautela pues la finca raíz es un buen negocio en la medida en que se tenga un horizonte de inversión de mediano y largo plazo. Se proyecta una recuperación gradual en los precios y el sector de la vivienda todavía enfrenta varios problemas estructurales que limitarán su potencial de crecimiento en el futuro. Además de la dependencia de la existencia de subsidios del gobierno para mantener el dinamismo observado en el segmento de vivienda de interés social, se encuentra la fragilidad de la banca hipotecaria que sigue siendo la principal debilidad del sector. La cartera hipotecaria continuó cayendo a una tasa real de 16% anual a febrero.

En todo caso, el mercado de la vivienda es sin duda dinámico en 2003, aunque está lejos del auge de mediados de la década pasada. El interesado en comprar vivienda y, de paso, invertir algo de su portafolio en este propósito, debe analizar y conocer los diversos incentivos y mecanismos existentes para decidir cuál es el adecuado para su bolsillo.

En los estratos altos, la compra de vivienda es muy atractiva en la etapa de preventa de un proyecto, pues los constructores evitan a toda costa endeudarse y, por tanto, otorgan cuantiosos descuentos en esta fase del proceso. Esta inversión requiere en promedio entre $20 y $60 millones para cada unidad habitacional y, además, un flujo de caja cuantioso para que la fiducia del proyecto financie su culminación.

Las cuentas de ahorro para el fomento de la construcción (AFC) son adecuadas para asalariados que devenguen entre $4 y $10 millones al mes. Mediante consignaciones mensuales para abonar a la cuota inicial de un crédito de vivienda nueva o usada, se puede aprovechar la reducción en la retención en la fuente y destinarla a este pago. Este mecanismo tiene gran aceptación. Su saldo alcanza $19.700 millones a diciembre de 2002.

Para los estratos medios, el gobierno estableció un seguro contra la inflación para ofrecer estabilidad a los deudores de créditos hipotecarios atados a la UVR. Los nuevos créditos por 15 años y de máximo $43 millones requieren que la vivienda no supere un valor de 130 salarios mínimos. Este incentivo jalonará a este segmento a endeudarse e invertir en vivienda.

Por último, la nueva figura del leasing habitacional, que facilitará la colocación del stock de 11.000 inmuebles que tiene el sector financiero en dación en pago, permite adquirir vivienda sin necesidad de pagar la cuota inicial. El arriendo con opción de compra permite la adquisición de vivienda pagando un arrendamiento mensual que se destina parcialmente a abonar el capital para comprarlo. Varios bancos hipotecarios están comenzando a ofrecer esta alternativa, y se está favoreciendo a aquellos que han perdido su vivienda, pues tendrán la primera opción de readquirir esos bienes, una vez comprueben ante las instituciones financieras su capacidad de pago.
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