| 6/1/1993 12:00:00 AM

Finca raíz en Bogotá

¿Hasta cuándo la bonanza? ¿Cuáles son las zonas de más rápida valorización? ¿Hacia dónde está creciendo la ciudad?

Los colombianos siempre han preferido invertir en propiedad raíz. Por un lado, el mercado de capitales ha sido muy pequeño, con pocas alternativas y en opinión del inversionista común y corriente, "manipulado" por los grandes intereses económicos. Por otra parte, la finca raíz es tangible, no se evapora en el aire, y aunque sus precios fluctúen más o menos de un año para otro, la experiencia indica que en un horizonte de varios años ha sido la inversión de mayor valorización.

No hay duda de que la finca raíz es la inversión preferida para quienes quieren colocar su ahorro en lugar seguro. Aunque en el mercado inmobiliario intervienen inversionistas que están buscando ganancias rápidas, para un buen número de colombianos, incluyendo quienes están interesados en adquirir su propia vivienda, es una inversión de mediano y largo plazo. Incluso es frecuente el inversionista aficionado que no solamente compra edificaciones ya terminadas sino que se mete a constructor. Como afirma un bogotano conocedor de esta actividad, "cualquier dentista con tía dueña de propiedad en la Pepe Sierra y hermano arquitecto, se vuelve constructor". En este último caso la inversión es menos segura.

Pues bien, para aficionados y expertos, para quienes no poseen bienes raíces y para quienes ya los poseen, para todos quienes sufren y se quejan de Bogotá, es de especial interés lo que actualmente está pasando en el complejo, dinámico y fascinante mercado inmobiliario de la ciudad.

La crisis de los servicios públicos y de la infraestructura física en Bogotá no ha sido óbice para que en estos momentos comprar propiedad raíz sea uno de los negocios más rentables. Durante 1991 y 1992 el área de las licencias de construcción aprobadas aumentó en 48% y 42%, respectivamente. En los mejores proyectos urbanísticos la valorización en el precio de venta por metro cuadrado osciló, en los últimos doce meses, entre el 60% y el 100%. Y estas valorizaciones se han dado en distintas zonas de la ciudad y en proyectos de diferente nivel de precios. El interrogante es si la bonanza continuará, si ese ritmo de valorización se mantendrá o si ya empieza la tendencia declinante del ciclo.

Es indudable que el actual es un punto alto del ciclo. No solamente ha aumentado significativamente el precio de la tierra, de las viviendas y de las oficinas, sino también el precio de los materiales de la construcción. Lo único que todavía no ha empezado a subir mayormente son las tasas de interés, tanto para los constructores como para los compradores.

Aunque todavía hay crédito disponible, se observan indicios de una menor amplitud de recursos a la que se tuvo en 1992. Las captaciones del sistema UPAC estaban creciendo a finales de abril solamente al 23% anual y ya no se está dando el ingreso masivo de divisas que se presentó durante 1991-92. Sin embargo, las tasas de interés siguen siendo bajas, no se vislumbra un aumento sustancial en su nivel y no existen alternativas en el mercado de capitales que compitan en rendimiento.

De todas maneras, parece difícil que se continúen presentando las valorizaciones que se dieron en 1992. Los precios de viviendas y oficinas ya están en niveles relativos altos en comparación con los de 1990 cuando empezó la bonanza. Diferentes analistas proyectan un menor ritmo edificador hacia 1994 y posiblemente 1995.

La señal inequívoca de que el boom está terminando será cuando la disponibilidad de crédito para estos fines sea menor y cuando las tasas de interés empiecen a aumentar. Si esto llegare a suceder, la pregunta que hay que hacerse es hasta dónde la destorcida sería tan fuerte como en otras ocasiones. Si el pasado se repitiera, podría darse la siguiente respuesta: mientras más dure la actual bonanza, mayor será la destorcida. En cambio, si se modera el crecimiento de los precios y la actividad edificadora aumenta a un ritmo más pausado, lo más seguro es que se presente un aterrizaje suave. Si, por el contrario, la finca raíz sigue valorizándose a los frenéticos ritmos actuales, después podría llegar un ciclo recesivo largo y acentuado.

Pero es posible que el pasado no se repita. Las destorcidas tienden a ser menores cuando no se presentan abruptas desaceleraciones en el comportamiento de la economía, como podría ocurrir en el caso colombiano. Si continúa la fortaleza del sector externo y todo parece indicar que así será con el ingreso del petróleo de Cusiana, Bogotá puede estar en la antesala de un largo ciclo de valorización de la propiedad raíz, caracterizado por cortos y leves períodos de baja. Al menos eso sostienen los más optimistas.

Cábalas aparte, vamos al grano sobre la actual situación del mercado inmobiliario de Bogotá. Un ejercicio de repaso del comportamiento de los precios de la finca raíz muestra casos muy interesantes. Uno de los más llamativos es el de Ciudad Salitre. La bonanza de esta zona es resultado de una serie de circunstancias históricas y de coincidencias afortunadas. Mientras la ciudad concentró su crecimiento hacia el norte y el sur, y en los últimos tiempo al occidente, en el centro de la capital fue quedando una especie de "bache", hasta hace poco intocable por ser terrenos pertenecientes a la Beneficencia de Cundinamarca: Ciudad Salitre. En 1990 comenzó el poblamiento del sector, que fácilmente ha triplicado su cotización en escasos tres años. El sitio es especial por su envidiable localización, por la confluencia de gran parte de las principales vías de la ciudad y por la excelente infraestructura de servicios.

Pero, además, El Salitre está en proceso de convertirse en lugar privilegiado para oficinas. Allí se construirá la nueva sede de la Embajada de Estados Unidos (a la altura de la carrera 50), un hotel de cinco estrellas frente al CAN, y grandes desarrollos de oficinas por parte de importantes grupos de constructores.

Otro sector de destacado desempeño reciente, especialmente en lo que se refiere a oficinas, es el de la Avenida Chile (calle 72) hacia el norte hasta la calle 85 entre la carrera 11 y la séptima (o arriba de la séptima en los alrededores de la avenida Chile). Sólo en el último año el incremento en precios ha sido, en los mejores sitios, cercano al 80%. Una situación similar se ha presentado en la zona comprendida entre la calle 90 y la calle 100, entre carreras 15 y séptima donde, dentro del desorden que distingue a Bogotá, coexisten oficinas, locales comerciales y vivienda, todos de estrato alto.

Por otro lado, entre las calles 69 arriba de la séptima (Colegio Nueva Granada) hasta la calle 94, en las partes orientales más altas de la ciudad, se encuentran los barrios residenciales más exclusivos, cuya valorización ha sido meteórica en las buenas y en las malas. Lo mismo podría señalarse de lo que queda de residencial de La Cabrera (Embajada de Inglaterra y sus alrededores).

No hay duda de que la totalidad del área entre la calle 72 y la calle 100 y la carrera 15 y sus alrededores hasta bien arriba en los cerros orientales, sea cual fuere el uso, seguirá siendo de gran valorización, no obstante los problemas que ya se sienten de alta densidad de tráfico y de una infraestructura de servicios insuficiente para atender el creciente poblamiento. No hay que olvidar que Bogotá tiene muy pocas zonas exclusivas centralmente localizadas.

Usaquén también se perfila como un sector de enorme valorización desde el punto de vista comercial. El lote de la avenida Pepe Sierra con carrera séptima al frente de la Clínica Santa Fe es uno de los más valiosos de la ciudad. El centro comercial Hacienda Santa Bárbara ha sido un éxito. Los barrios de Santa Ana y Santa Bárbara Alta siguen siendo considerados zonas residenciales privilegiadas de alta valorización, no obstante las restricciones vigentes de tipo urbanístico.

Existen otras zonas más apartadas, como la comprendida entre la calle 127 con avenida Suba hasta la población de Suba, que también registran altas valorizaciones. Lo mismo podría decirse del área de Cedritos, cuyo auge actual es en locales comerciales. Desde el punto de vista residencial, el mayor problema de estas zonas tiene que ver con las vías de acceso. Si se llegare a desembotellar la ciudad de la calle 127 hacia el norte, o hacía el noroccidente en el caso de Suba, se presentarían nuevas perspectivas de valorización.

De hecho, la falta de acceso de los barrios situados al norte de la calle 127, está propiciando un creciente interés por la zona arriba de la carrera séptima, entre las calles 53 y 70. Este es un sitio muy central y con grandes posibilidades para proyectos de renovación urbana, tanto desde el punto de vista residencial como de oficinas.

De otra parte, en el suroccidente, en predios tales como los del antiguo Hipódromo de Techo, Plaza de las Américas y sus contiguos conjuntos habitacionales, la valorización en los últimos tres años ha sido igual o superior a la de las zonas más exclusivas. Proyectos como por ejemplo Providencia Alta, de vivienda de interés social, vieron crecer sus precios hasta en 100%.

Pero además de las zonas que se encuentran en plena bonanza, hay otras señaladas como las de futuro desarrollo de Bogotá, de interés para quienes piensan a largo plazo. Al respecto, los expertos concluyen que los sitios claves son los siguientes: en el llamado "corredor norte" de la calle 200 en adelante; en el sector noroccidental Suba - Cota (Tibabuyes); en el suroccidente Fontibón, y en el suroriente Patio Bonito. De otra parte, el Parque Central Bavaria podría tener un "segundo aire" (el Banco Popular construirá próximamente su nueva sede al lado del edificio del Banco Cafetero).

Como se puede apreciar, hay para todos los gustos y de todos los precios. Lo importante es estar bien informados acerca de las tendencias y no involucrarse en áreas en decadencia. A menos que usted sea un bohemio o un romántico creyente en la restauración del centro de Bogotá.
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