| 6/11/2004 12:00:00 AM

Construcción: De la recuperación a la consolidación

El sector de la construcción ya se consolidó, pero tiene retos. La vivienda de interés social aún no ha despegado.

Afortunadamente para la economía colombiana, el sector de la construcción está de vuelta. En 2003, completó tres años consecutivos de ser el renglón que más jalonó el crecimiento económico del país. Las señales son evidentes. Las obras en proceso han regresado a sus niveles precrisis y las obras paralizadas han descendido notablemente. Por ahora, no parece que el sector cederá en su dinamismo. En el primer trimestre de 2004, creció 12% anual.

La estrechez de las finanzas públicas asegura que el crecimiento del sector no ha sido impulsado por el gasto público. Las obras civiles han caído por dos años consecutivos. Las edificaciones, como centros comerciales y vivienda, han sustentado el crecimiento. 2003 fue el año de los centros comerciales. Vistos hoy como núcleos de entretenimiento e impulsados por una legislación más favorable para el alquiler de locales, estas edificaciones crecieron más que nunca en 2003 después de años de virtual estancamiento. Según Fedelonjas, la construcción de centros comerciales aumentó 95% en el último año. Más aún, se estima que la inversión destinada a ellos suma más de $1,4 billones.

La construcción de vivienda es otro de los principales impulsores. Según el Dane, en 2003, las licencias de construcción para vivienda crecieron 18% y sumaron más de 10 millones de metros cuadrados, niveles no vistos desde 1995. El metraje aprobado para vivienda distinta de la de interés social (VIS) aumentó 47%, mientras que las unidades aprobadas lo hicieron en 24%.

Esta recuperación a su vez ha jalonado los precios. Con la crisis, los precios de la vivienda colombiana cayeron hasta 50% en términos reales y el mercado inmobiliario se congeló. En 2003, las transacciones inmobiliarias crecieron 70% con respecto a 2001, al sumar más de $16 billones. Para muchos, la recuperación les ha devuelto una parte del valor de sus activos más preciados: sus casas. Según Fedelonjas, la valorización anual en 2003 fue de 12% en las principales ciudades. Con ello, el valor promedio por transacción creció de $50 millones en 1999 a $60 millones en 2003.

A pesar de que esto ha significado una recuperación de precios para todos los colombianos, esta no ha sido de igual magnitud para todos, por lo menos en los últimos años. Medellín y Bogotá ofrecen un claro ejemplo. Con base en un índice ponderado por estratos, calculado por el Departamento Nacional de Planeación, es evidente que en términos reales desde febrero de 2003, el crecimiento anual promedio en los precios de vivienda para Bogotá ha sido 9% mientras que en Medellín han caído 1%. Los precios en Bogotá ya superan su nivel de 2000 mientras que los de Medellín se alejan cada vez más de los alcanzados en ese año (ver gráficos). En los estratos altos son más visibles las diferencias. Mientras que los precios para vivienda nueva de estos estratos en Bogotá crecieron 15,4% real en el último año hasta febrero, en Medellín cayeron 7,6%.

Estas alzas de precios obligan a preguntarse hasta dónde pueden llegar. Lo más seguro es que los constructores intenten subir sus precios todo lo que aguante el mercado. De hecho, ya hay topes, como en Bogotá, por ejemplo. Entre enero y julio de 2003, el aumento promedio mensual para los estratos altos fue de 2,8% real. Desde julio, ese crecimiento ha sido de 0,05%. Por otro lado, ya hay precedentes de estancamiento, como en Medellín, donde la fuerte actividad edificadora vista entre 2002 y 2003 dio lugar a una caída de precios. Sin embargo, ya se evidencia una recuperación. En todo caso, esto no necesariamente es preocupante. Al fin y al cabo, es el simple tira y afloja entre oferta y demanda. La mayor preocupación del sector es la aparición de los especuladores, porque desordenan la oferta. Sin embargo, los expertos todavía no ven señales de alzas desmesuradas derivadas de la especulación.

En el futuro cercano, el sector tiene ciertos obstáculos. Por un lado, el inusitado incremento en los precios de los insumos puede presentar una barrera. El voraz apetito de China por materiales como el acero y cemento está empujando los precios de estos materiales. Esto ya se siente en la construcción colombiana. En los primeros tres meses del año, el índice de costos de construcción de vivienda subió 7,34%, su mayor alza desde 1998. Con ello, el índice de precios de vivienda nueva también se ha visto presionado.

Por otra parte, la vivienda de interés social debe volver a crecer. Salvo un fuerte crecimiento en las unidades aprobadas en 2002, en 2003, volvieron a caer esta vez en más de 37%. El gobierno está haciendo lo posible por entregar 400.000 subsidios, de los cuales ya se han colocado 100.000. Infortunadamente, los compradores no han conseguido los recursos complementarios para hacer efectivo el subsidio. Hay alrededor de $135.000 millones en subsidios por desembolsar y más de 8.000 subsidios ya otorgados se vencerán en junio. Con esto en mente, el gobierno se ha movido para hacer acuerdos con bancos y nuevos intermediarios, como el sector solidario para colocar 75.000 microcréditos hipotecarios.
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