| 1/19/2007 12:00:00 AM

Construcción. El mejor pronóstico

Si el escenario económico se mantiene, la finca raíz será uno de los negocios más rentables con un horizonte de mediano plazo.

Los pronósticos de Fedelonjas han estado bastante acertados recientemente. El año pasado, estimó que la finca raíz en las 10 principales ciudades se valorizaría entre 10% y 15% y la cifra final se ubicó en 12%. Para este año, la agremiación espera que los precios de los inmuebles en estas capitales aumenten de nuevo 12%. Si esto se cumple, las inversiones inmobiliarias en Colombia se mantendrían como una de las mejores opciones de inversión de mediano plazo.

Dónde comprar

En general, los analistas del mercado esperan mayores valorizaciones en estratos 4 y 5, y en algunos lugares escogidos de estrato 6. En cuanto a las mejores ciudades, el acuerdo no es tan grande.

Camacol, la agremiación de los constructores, espera mayores valorizaciones en ciudades intermedias como Cúcuta, Ibagué, Neiva, Cartagena y las del Eje Cafetero. La Asociación Colombiana de Avaluadores, por su parte, cree que los mejores negocios estarán en Cali, Pereira, Bucaramanga, Cartagena y Bogotá. Santa Marta pinta muy bien para otros.

En Bogotá, afirma Humberto Zapata, director de la Asociación, los sectores para invertir son Chapinero Alto y La Calleja en estratos 5 y 6, donde se conseguirían valorizaciones de 12% a 15%. También sugiere tener las antenas puestas en los predios del Country Club, cuando se puedan construir. Cree que allí se desarrollarán algunos de los proyectos más costosos de la capital. En zonas de estrato 5, opina que Ciudad Salitre, tanto en edificaciones comerciales como residenciales, ofrecerá valorizaciones de 12% a 15% este año. En estratos 3 y 4, piensa que el mejor sitio es el corredor de la Avenida Boyacá y al norte, entre las calles 140 a 160. El interés en la capital es justificado por los recientes resultados. "En algunas zonas de Bogotá hubo valorizaciones entre 16% y 18% el año pasado", dice Sergio Mutis, presidente de Fedelonjas.

La ola de construcciones campestres alrededor de las tres capitales principales también parece que se mantendrá en el año y su valorización continuará. Chía, La Calera o Rionegro, e incluso zonas vacacionales como Anapoima, serían los recomendables.

Camacol destaca que este año no solo habrá oportunidades en vivienda, sino en locales comerciales y bodegas. "La balanza comercial favorable y el TLC con Estados Unidos mejorarán la construcción no residencial", señala. Igualmente, resalta que el gobierno aumentó el presupuesto destinado a VIS de $150.000 millones en 2006 a $410.000 millones este año, con lo que se podría esperar, si la demanda responde, un gran crecimiento en este tipo de viviendas.

Para arrendar

Comprar para arrendar puede dar un retorno de 20% anual, señala Sergio Mutis, presidente de Fedelonjas. El arriendo da un 8% anual, después de descontar el predial y la vacancia del inmueble (en promedio, son 2,5 meses cada 4 años). A esto se le sumaría la valorización para alcanzar la cifra mencionada.

Para arriendo, Martha Juliana Silva, presidenta de Fiduciaria Bogotá, recomienda "apartamentos de hasta 100 m2 de 1 y 2 alcobas, en Bogotá, Cali y Medellín y en estratos 4 y 5". La ejecutiva es experta en el tema, porque la entidad que preside administra cerca del 21% de los fideicomisos de los proyectos inmobiliarios del país.

El mercado de arriendo se ha vuelto más lento. Hace un año, el período de vacancia era de mes y medio. Sin embargo, Fedelonjas opina que la espera adicional no afecta sensiblemente el retorno del negocio. Incluso, cree que es un muy buen negocio comprar una oficina o local comercial con un buen inquilino.

Otra parte del negocio

Para participar de este negocio, hay bastante de dónde escoger. Se puede entrar en hoteles, como en el 72 Gran Hotel en Bogotá, en el que se adquieren derechos fiduciarios con una inversión mínima de $34 millones, y se espera que con una ocupación de 66,3% en promedio se obtenga una rentabilidad de 15% anual. El hotel será operado por la cadena Hilton. Además, las inversiones en hoteles están exentas de impuesto de renta por 30 años.

Los Condohoteles, un híbrido entre condominio vacacional y hotel, permiten comprar una casa o apartamento para vacaciones, que amuebla y administra una cadena hotelera. El dueño puede usar la propiedad en cualquier momento del año y el resto del tiempo se arrienda. "No es un tiempo compartido", explica Andrés Talero, de Miami Business Center, la promotora de este modelo en Cartagena. "En este caso, el inversionista es propietario de su casa o apartamento y se la entrega a un operador experimentado para que la administre", dice. Con apartamentos que cuestan desde $350 millones, esperan que la inversión rente 5% efectivo anual.

También se puede invertir en finca raíz sin necesidad de comprar los inmuebles. Las titularizaciones de Oikos permiten recibir como rendimientos los arriendos que se pagan por inmuebles comerciales y de oficinas. En la página de internet de la compañía se ofrecen rentabilidades para los inversionistas entre el 11% y el 21% efectivo, suponiendo que los inmuebles se valorizan apenas 7% al año.

De igual forma, se puede invertir en los TIPS, los títulos de la Titularizadora Colombiana, que están respaldados en cartera hipotecaria. Las personas naturales pueden invertir en estos papeles, cuyos intereses están exentos de impuesto de renta. Los TIPS, que se pueden comprar por medio de los comisionistas de la Bolsa de Valores, se ofrecen a una tasa de interés variable (UVR) o a tasa fija. Los denominados en UVR tienen hoy una inversión mínima cercana a $160.000. Los que vencen en 2011 rinden UVR + 2,5% efectivo después de impuestos. Los que vencen en 2021 rinden UVR + 4,9%. Los de tasa fija tienen una inversión mínima de $100.000. Los que vencen en 2016 rinden después de impuestos entre 8,8% y 8,9% efectivo.

Fuera del país

Invertir en el exterior puede ser interesante, pero es complejo. Siempre hay que estar bien asesorado. Las coyunturas son importantes y hay que conocer todos los vericuetos legales, tributarios y financieros. En Estados Unidos, la rentabilidad de proyectos en los cuales se compra sobre planos y se vende cuando se termina la obra pueden llegar a 30% en algunos lugares seleccionados.


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