| 4/18/2006 12:00:00 AM

Compre ya vivienda

Compre ya vivienda

La baja en las tasas de interés de los créditos hipotecarios crea un excelente momento para comprar vivienda y demuestra que la competencia está transformando el sistema bancario.

El 6 de marzo de este año será recordado como una fecha importante en el negocio hipotecario en Colombia. Ese día, Bancolombia lanzó su producto CPT -Casa Propia para Todos-, que ofrece crédito de vivienda a tasa fija en pesos de 12,68% efectivo anual, con plazos de hasta 15 años. Para un deudor que tenga un crédito en las condiciones que eran típicas hasta ese momento (10 años de plazo y tasa de 16,5% anual), cambiarse a CPT implicaría una reducción en sus gastos mensuales de hasta $4.600 por cada millón del préstamo. El anuncio causó conmoción en el sector. Casi inmediatamente, otras entidades financieras anunciaron reducciones en sus tasas en productos con algunas condiciones, lo mismo que las tiene el producto del Bancolombia. El Granbanco-Bancafé lanzó un producto similar una semana después y luego vinieron Davivienda y Banco Caja Social Colmena (BCSC). Se espera que otros bancos hagan sus propuestas en las próximas semanas. Se desató una dura competencia entre los bancos por colocar créditos de vivienda a bajas tasas, al punto de que algunos analistas creen que el crecimiento de la cartera hipotecaria podría superar el 100% en este año. Ya era hora. El sistema bancario colombiano logró superar su crisis de finales de la década pasada, pero salió de ella marcado por una fuerte aversión al riesgo en la entrega de créditos. Tras la crisis, además, los bancos descubrieron que sus tesorerías eran una muy buena fuente de utilidades, las cuales se lograban negociando con papeles del gobierno (TES). Ahora, sin embargo, las tasas de los TES han bajado hasta lo que parece ser un límite y las posibilidades de hacer utilidades en ese frente se han reducido también. La economía volvió a crecer y los bancos que aspiran a crecer con ella están obligados hacer funcionar el famoso "canal del crédito" (¡al fin!) y buscar con audacia la expansión de la cartera. La nueva tendencia tendrá grandes consecuencias para la economía del país. El crédito más barato contribuirá a un mayor crecimiento de la construcción y, por esta vía, al crecimiento económico. Por otra parte, se abre una ventana de oportunidad para mejorar el acceso al crédito hipotecario de los segmentos de menores ingresos de la población. Los beneficios de este cambio podrían extenderse incluso más, si se aprovecha la circunstancia con imaginación. Podría ser el momento para que las ciudades del país revitalizaran su ordenamiento urbano, estimulando la remodelación de vivienda y la generación de nuevas soluciones habitacionales dentro de novedosas propuestas de planeación. Para lograr todo esto, los bancos deberán repensar su modelo de generación de ingresos en esta actividad, compensando las menores tasas con mayores volúmenes, al tiempo que se adaptan a unas nuevas circunstancias en este sector y a una fuerte expansión de la competencia. Mercado de compradores Desde el año pasado se veía asomar una nueva tendencia a la baja en el precio de la financiación de la vivienda. En septiembre pasado, Colpatria ofreció un crédito para vivienda de interés social (VIS) a una tasa de UVR + 8%, la cual rompió el piso no escrito para estos préstamos que estaba en UVR + 11. En octubre, Davivienda recortó su tasa a UVR + 8,5% en algunas operaciones nuevas. En diciembre, el Fondo Nacional de Ahorro comenzó a ofrecer créditos a 9,5%, tasa fija. Sin embargo, solo cuando el mayor banco del país se lanzó a bajar sus tasas se generó una verdadera reacción en cadena entre los grandes jugadores. El hecho, hoy, es que quienes quieran comprar vivienda o refinanciar sus créditos tienen excelentes medios para hacerlo. Como dice Santiago Perdomo, presidente del Banco Colpatria, "si los colombianos entendieran la oportunidad que tienen para comprar vivienda, le echarían mano ya". Varias razones justifican esta afirmación. El cambio en las condiciones de los créditos es la primera. La baja de las tasas reduce el valor de las cuotas, de modo que se acercan a un canon de arriendo que vale entre 0,6% y 0,8% del valor del inmueble al mes. En esas condiciones, mucha gente preferirá pagar su casa con el dinero que hoy dedica al arriendo y, así, ganarse la valorización. Los que compran para arrendar también ganan; de acuerdo con Fedelonjas, al sumar los ingresos netos por arriendo y la valorización de un inmueble arrendado, el retorno anual podría ser de hasta 16%, superior al 6% que ofrece hoy un CDT. Adicionalmente, los créditos se están ofreciendo a tasa fija, lo que debería atraer de vuelta al sistema a muchos usuarios que aprendieron a temerles a los préstamos de vivienda indexados al UPAC o a la UVR. Por otra parte, no solamente se benefician los compradores nuevos, sino también los deudores actuales que deseen refinanciar sus acreencias. La Ley 546 de 1999 de Vivienda establece que los bancos no pueden cobrar multas por el pago anticipado del saldo de un crédito (hacer un prepago). Si bien los bancos no buscarán activamente a sus clientes para que reduzcan la tasa en sus préstamos, seguramente atenderán con diligencia a quienes quieran refinanciar, porque saben que si no facilitan la operación, se cambiarán de banco. Además, algunas entidades, como el BCSC, financian y ayudan a realizar los trámites de notaría y Oficina de Registro, que en muchos casos obstaculizan la compra de vivienda o el movimiento del crédito de una entidad a otra. Las condiciones favorables para la compra de vivienda no surgen solamente por el lado de la financiación, sino también por el de los precios. Datos de Fedelonjas muestran que, después de diez años de reducción o estancamiento, los inmuebles ahora se valorizan al 10% - 12% por año. Sin embargo, la evidencia indica que hay espacio para la valorización, de modo que los compradores pueden esperar hacer un buen negocio. Beatriz Uribe, presidente de Camacol, sostiene que los crecimientos de los dos últimos años apenas recuperan los niveles de precios reales previos a la crisis de 1997. "Es el mejor momento de los últimos 20 años para comprar vivienda, porque están las mejores tasas de interés y los mejores precios", dice Alberto Gutiérrez, presidente de la Titularizadora Colombiana. La pregunta final para quien evalúa la decisión de tomar un crédito de vivienda sería: ¿lo hago ahora o, mejor, espero a que las tasas bajen más? La evidencia internacional muestra que una vez que los bancos empiezan a competir en el mercado de hipotecas, los precios pueden bajar sustancialmente. En México, hay algunas tasas reales de 5,6% para préstamos hipotecarios a 20 años y en Chile de 2,1% real en crédito a 30 años, mientras que aquí vamos en 7,6% a 15 años. Sin embargo, hay razones para esperar que la tendencia general de las tasas de interés vuelva a apuntar al alza. Las tasas de los TES han bajado fuertemente y podrían estar alcanzando su límite inferior. Hacia 2007, si las tasas de interés en Estados Unidos suben o aumenta la inflación local, la tendencia de las tasas colombianas debería seguir la misma pauta. En ese escenario, el mejor momento para adquirir un crédito hipotecario se estaría dando en este año. El impacto macro Los nuevos niveles de las tasas de interés para la vivienda tendrán significativos efectos macroeconómicos. La baja en los intereses reduce las cuotas mensuales y así libera recursos de las familias para consumir o invertir. Pero ese no será el mayor impacto. En Colombia, la cartera hipotecaria tiene un peso bajo en la economía, pues equivale al 6% del PIB. Incluso en su momento de mayor auge, en 1988, la cartera hipotecaria equivalía al 11% del PIB (en Estados Unidos, en cambio, esta cartera vale el 80% del PIB). Si todos los bancos hipotecarios redujeran la tasa sobre toda su cartera, del 16,5% que cobran en promedio a 12,68%, dejarían de recibir intereses por $200.000 millones al año, una suma que apenas representa el 0,1% del consumo de los hogares. Si los clientes tomaran crédito de consumo y usaran el dinero liberado para pagar las cuotas de estos nuevos créditos, el consumo aumentaría hasta en 0,7% y el PIB en 0,4%. No es una cifra despreciable, pero el mayor impacto vendría por el lado del crecimiento de la construcción, cuando reviva la demanda de crédito. Los estudios de la Titularizadora Colombiana muestran que la reducción de intereses es el factor más importante para hacer crecer la cartera hipotecaria. "Les hemos dicho a los bancos que, en su orden, los factores que hacen crecer el crédito hipotecario son la tasa de interés, la tasa de empleo y los precios esperados de la finca raíz", dice Alberto Gutiérrez. Los análisis de Camacol, por su parte, concluyen que aunque hay algunas diferencias entre estratos, el crédito responde mucho más a las reducciones en la tasa de interés que al aumento en el plazo. Adicionalmente, la necesidad de compra está represada. Para cerrar el déficit habitacional, se deberían construir 150.000 viviendas de interés social (VIS) al año. En los últimos cuatro años se han edificado 100.000 anuales, dice Sergio Mutis, el presidente de Fedelonjas. Son más que las 30.000 que se construían en el cuatrienio anterior, pero aún son insuficientes. Tan solo la formación de nuevos hogares genera una demanda de 190.000 nuevas viviendas cada año y, además, unos 3 millones de hogares viven en inmuebles arrendados. Los conocedores del negocio hipotecario esperan una rápida expansión de la cartera. Alberto Gutiérrez espera que este año se desembolsen $3 billones, es decir, 36% más que en 2005. Por su parte, María Mercedes Cuéllar, presidente del Instituto Colombiano de Ahorro y Vivienda, ICAV, cree que la cartera que hoy vale $6,6 billones se duplicará en dos años. Más optimista, Sergio Mutis opina que se duplicará en un año, en parte porque la demanda de inmuebles usados crecerá. "De los $1,75 billones que se transan mensualmente en finca raíz, el 80% corresponde a lotes y edificaciones usadas", explica. Además, la baja en las cuotas también puede generar un movimiento hacia construcciones de mejor calidad y más costosas. El efecto macroeconómico puede ser muy importante. El PIB de la construcción creció el año pasado 11,6%, una cifra que más que duplica el 5,18% del comercio, el segundo sector en crecimiento. Un estudio de Fedesarrollo (ver Dinero No. 248) muestra que un aumento de 1% en la cantidad de dinero prestado se traduce en un crecimiento de 0,2% en el metraje edificado. A la luz de todo lo anterior, entonces, podríamos estar a las puertas de una bonanza de la construcción. Si, como creen algunos, la cartera se duplica, la construcción crecería en cerca de 20%. El crecimiento podría ser mayor, si se soluciona el problema de la falta de tierra para construcción nueva o si, como sugiere Eulalia Arboleda, presidenta del BCSC, los gobiernos municipales diseñan esquemas para favorecer la renovación urbana. ¿Qué factores podrían dañar estos escenarios optimistas? El riesgo jurídico (ver recuadro) asociado a una decisión de la Corte Constitucional limitaría las posibilidades de que los bancos reduzcan sus tasas. Por otra parte, es posible que el aumento en la demanda genere un rápido incremento en los precios de la vivienda, que neutralice el efecto de la reducción en las cuotas. Al respecto, sin embargo, Eulalia Arboleda, del BCSC, desestima una oleada especulativa. "El gremio de la construcción hoy es muy profesional. Los que quedaron son los que quieren estar en el largo plazo y no especular. Quieren estar en un negocio que perdure", dice. Por otra parte, María Mercedes Cuéllar cree que la respuesta de la oferta será muy rápida, porque los proyectos se pueden vender sobre planos. "Los colombianos nos acostumbramos a comprar sobre planos y esperar", asegura. Incluso si los precios aumentaran en el corto plazo, Luis Juango, presidente del BBVA, asegura que tenderán a bajar en valores constantes en el mediano. En cualquier caso, la acción de los constructores en las nuevas circunstancias, por medio de la fijación de precios, será sin duda uno de los factores críticos que decidirán los resultados en esta nueva etapa. Revolcón financiero Este año será muy interesante para los bancos en su actividad hipotecaria, ya que tendrán que volver a pensar su modelo de generación de ingresos, para compensar la baja de las tasas con un incremento en el número de clientes. Primero, tratarán de entusiasmar a sus propios clientes para incrementar su endeudamiento, ya que hoy financian en promedio el 45% del valor de las compras de vivienda, un porcentaje lejano al tope legal del 70%. Luego, irán por los clientes de sus competidores. Y tendrían que buscar maneras de llegar a millones de colombianos que hoy no son consumidores de sus servicios, ampliando su base y creciendo en los estratos de menores ingresos. El reto será llegar a 5 millones de hogares pobres. Esto no es fácil. La tecnología para estos préstamos, similar a la del microcrédito, es muy diferente a la de los créditos comerciales ordinarios. Además, como lo señala Eulalia Arboleda, este segmento tiene más dificultades en proyectar su futuro a 15 años y tiene menos claridad en sus expectativas. Por otra parte, hay una dificultad legal para manejar las tasas de interés, pues la ley establece un tope a lo que pueden cobrar en estos préstamos, aunque son los más costosos de administrar. Hoy el tope está en UVR + 13,9% pero se revisará en unos días. El escenario para los bancos, además, se complicará con la entrada de nuevos jugadores. Alberto Gutiérrez sostiene que, por ejemplo, podría haber nuevos agentes originadores de crédito, como ocurre en países como Estados Unidos. Estos estudian, aprueban y desembolsan los préstamos, pero no los administran hasta el vencimiento, sino que los venden a otras entidades especializadas. Los originadores podrían ser bancos, pero allí también podrían participar agentes no bancarios como las cajas de compensación y las cooperativas. Podría haber también otros actores en el mercado, como bancos que hoy no participan del negocio hipotecario, que aprovecharán la existencia de la Titularizadora o la posibilidad de captar barato para tomar fondos a largo plazo y prestarlos con tasas muy bajas (ver Dinero No. 248). El espacio se abre también para nuevos productos, como el leasing habitacional con plazos y tasas mejores que los de crédito; programas de crédito VIS, como el de prestar para adicionarles un piso a las viviendas actuales (en Bogotá, el potencial para remodelaciones es de 500.000 casas), y métodos para prestar con el respaldo de remesas, que hoy ya financian el 13% del valor transado de las viviendas. Además, están los competidores no bancarios que actúan en el mercado. Los bancos solo tienen el 81% de la cartera hipotecaria y el resto se reparte entre esos competidores. El Fondo Nacional de Ahorro tiene el 12% de este mercado y presta a tasa fija de 9,5% a trabajadores que depositen allí sus cesantías. Con esa oferta, el FNA crecerá, pero tendrá que trabajar sus índices de cartera vencida -18% de la cartera total-, cifra que duplica la del sistema financiero para ese tipo de créditos. Las cajas de compensación, por su parte, tienen menos del 0,5% de la cartera y seguirán ofreciendo a sus afiliados préstamos para vivienda para complementar los subsidios. Con seguridad, mejorarán sus condiciones financieras para responder a la jugada de los bancos. El mercado financiero no había visto unas tasas de interés tan bajas en los créditos de vivienda ni un ambiente de competencia tan fuerte desde la creación del Upac en 1972. Esto no es solo una gran oportunidad para que los colombianos se hagan a su vivienda propia o mejoren la que tienen, sino para desarrollar productos financieros y modernizar el sistema, al profundizar el mercado secundario de hipotecas. Si esta oportunidad se aprovecha, el país podría estar ante una gran transformación en las condiciones en que se adquiere una vivienda, que es el mayor componente del patrimonio para la mayor parte de la población. Esto sería un motor crítico que ayude a la economía de Colombia a recuperarse de su década perdida.
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