| 4/1/1994 12:00:00 AM

Vacaciones de por vida

Llega a Colombia la modalidad de tiempo compartido, multipropiedad y copropiedad para pasar sus vacaciones.

A mediados de los sesenta se presentó una crisis inmobiliaria que hizo historia en Europa. En Francia tuvo los peores efectos, las ventas se congelaron y no había forma de salir de las construcciones nuevas. A alguien se le ocurrió entonces aplicar algo muy usual en los Alpes suizos. En el sitio conocido como "Supe de Voluy", un destino de esquí para los vacacionistas, desde finales de los cincuenta se estableció un sistema que permitía a grupos de turistas el uso ocasional del sitio de recreo.

Comenzó a aplicarse entonces en Francia una copia. Se optó entonces por vender la misma propiedad a varias familias, pero para ponerle orden a la cosa cada quien adquiría el derecho a un tiempo específico de uso. Es el origen de uno de los negocios con más éxito en el mercado turístico mundial, el del tiempo compartido, que apenas comienza a conocerse en el país.

En 1974 la pareja de ascendencia alemana integrada por John y Christel De Haan decidió constituir la Resort Condominium International, R.C.I. (Reservaciones de Condominios Internacionales S.A. de C.V.), en Indianapolis, Estados Unidos. Al comienzo hicieron el negocio con sus amigos y familiares. Con el paso de los años se convirtió en una súper industria. La razón de su éxito es que además del tiempo compartido le añadieron la posibilidad de conseguir el mismo espacio vacacional adquirido, en otros lugares del mundo. Ese pasaporte a otras latitudes le devolvió la flexibilidad requerida al sistema.

Al cierre de 1993 R.C.I. contaba con 2.607 desarrollos turísticos afiliados en 73 países del mundo. Tiene 1.729.112 familias miembros y durante todo el año pasado realizó 1.254.340 intercambios, lo que da un porcentaje de utilización de más del 70%. Hoy en día existen 54 oficinas de R.C.I. en el mundo. Nació con tres empleados y hoy dispone de 3.344. "Somos líderes en el mercado mundial de intercambio vacacional", sostiene Carolina Piñango Martínez, gerente de Servicio a Desarrollo y Afiliaciones de R.C.I. en Caracas.

Desde el año pasado el territorio que comprende Colombia, Venezuela y Ecuador se maneja desde la capital venezolana. Existen 45 desarrollos en la zona, de los cuales 40 están en Venezuela, tres en Colombia y dos en Ecuador. R.C.I.

vende tiempo compartido en el país y lo compensa en el exterior: Puntepiedra en Coveñas, el pionero en el país, y el Country Club Tayrona en Santa Marta. Se encuentran en trámite cinco desarrollos más.

Dos años después de creada R.C.I., el cubano Mario Rodríguez fundó Interval Internacional. Actualmente cuenta con unos 1.100 complejos turísticos en 55 países. La base de familias socias es de 475.000. Hace seis años la cadena pasó a manos de una compañía londinense y desde diciembre de 1992 fue adquirida por la CUC International, con lo cual regresó a ser norteamericana. La CUC tiene una serie de compañías afiliadas cuya misión esencial es la membresía. Así aglutina una base de datos compuesta por 26 millones de afiliados en todo el mundo.

A Interval están afiliados Flamingo International en Bocagrande, Cartagena, Santa Clara en el sector amurallado de Cartagena y Melía Bahía Tayrona en Santa Marta. Para Teresa Juliao, asistente del director de Interval para Suramérica, con sede en Miami, "la compañía no abarca el mercado sino que trata de escogerlo y dominamos en lugares donde el auge es de alta demanda, como Orlando, Aruba y Hawai, por ejemplo", advirtió en declaraciones a DINERO.

Actualmente existen cuatro formas básicas de propiedad en condominios vacacionales. La propiedad común y corriente, la copropiedad (en donde se comparten. las áreas comunes), la multipropiedad (donde se tiene un porcentaje determinado en la propiedad) y el time sharing (en donde se comparte el uso y gozo de una construcción). En algunos casos, las diferencias son sutiles y cada comprador debe saber a ciencia cierta qué le están vendiendo. Por eso ante algunos eventos polémicos surgidos en los últimos meses en cuanto al manejo de las ventas en el sector, hay que tener muchas cosas en cuenta.

Las reglas de juego básicas del tiempo compartido son claras. Cuando se adquiere un bien en tiempo compartido, se consigue el uso y gozo de un bien vacacional por el resto de la vida e incluso es heredable, aunque hay variaciones y restricciones en determinados proyectos. El uso se divide básicamente entre 52 propietarios (52 semanas al año),. lo mismo que la cuota de mantenimiento. Si el condominio está afiliado a una de las dos multinacionales de intercambio, el suscriptor asume el derecho inmediato de hospedaje en los condominios afiliados al sistema. Claro está que dependiendo de las disponibilidades de espacio en otros lugares. Pero ojo, también cumpliendo otras reglas.

En el tiempo compartido se adquieren vacaciones por tiempo fijo -una semana y la misma unidad cada año -o por tiempo flotante- en el cual varían la unidad o semana, año por año. El contrato con la cadena mundial es independiente y tiene un costo de suscripción anual adicional. En algunos proyectos, como gancho, con la adquisición de una construcción en time sharing, le regalan uno o dos años pagados por el vendedor. Los contratos dicen claramente que la cadena mundial "no ofrece bienes raíces en propiedad" y declaran que no existe relación de propiedad alguna entre la cadena y los desarrollos turísticos.

El programa de intercambio opera como una especie de cuenta bancaria. Para que el miembro o suscriptor de un programa de intercambio pueda pedir vacaciones en un sitio distinto al que compró, debe "depositar" (ceder su lugar y período vacacional) para lograr hacer un "retiro" en el "banco de espacios" correspondiente de la cadena afiliada.

En algunos sistemas existen categorías por temporada adquirida, que deben ser compatibles con los solicitados en el mismo país u otro lugar del mundo. La prioridad de cada solicitud se resuelve con base en cinco conceptos: la época del año, la oferta y demanda de los períodos vacacionales en el área geográfica del sitio pedido, el tamaño y tipo de unidad, el perfil de experiencia vacacional del complejo turístico (calificación hecha en la tarjeta de comentarios por los visitantes) y la anticipación con que se deposite el período vacacional en el banco de espacios.

Existe cuota por intercambio nacional y otra por intercambio internacional. Esta última tiene un valor que varía entre los US$70 y los US$100 mensuales. Los compradores afiliados a cadenas pueden intercambiar con un mismo desarrollo turístico una vez cada cuatro años y no se permiten intercambios con otros desarrollos ubicados en la misma área geográfica en la cual se es propietario. Cuando el complejo turístico no mantenga los estándares de calidad exigidos, la cadena suspende el servicio de intercambio.

En Italia, Francia y España deben pagarse adicionalmente impuestos turísticos, consumos excesivos de luz o agua y otros servicios especiales. Por eso hay que tener en cuenta que el solo pago de la adquisición del bien inmueble o de su posibilidad de uso bajo tiempo compartido no incluye todo, y de ahí en adelante hay que exigir claridad sobre todos los pagos extras y demás exigencias.

Cada cadena entrega al complejo turístico afiliado directorios y otros medios informativos para que los clientes tengan a su disposición una guía completa que les permita escoger a dónde quieren ir y qué reglas de juego deben tener en cuenta. Pida que se los muestren. Recuerde que el miembro suscriptor es responsable por el pago de cualquier daño causado por él o sus invitados, y por la reposición, de objetos perdidos en la unidad que se le asigne en intercambio, entre otras cosas.

Aunque las reglas de juego son aparentemente claras, los problemas se han presentado en un negocio que apenas comienza en el país. Existe una especie de luna de miel entre el momento de la venta y la entrega del bien al usuario. Todos están contentos. Sin embargo, como en todos los negocios, aquí y en el mundo entero, hay gente con experiencia y gente que no la tiene, hay verdades a medias, hay firmas sólidas y otras que no, hay lavado de dólares y pesos buenos. Lo cierto es que se trata de un negocio complicado. Por su misma estructura, que demanda ventas por volumen, con escasos márgenes de ganancia, sólo los más serios y fuertes pueden sobrevivir o perseverar en buen servicio. Es una especie de selección natural en los negocios.

Mientras corrientemente un constructor vende las casas en determinado sitio y se va, en este caso la firma vendedora debe quedarse manejando el proyecto "toda la vida y más", pues son propiedades con uso heredable, advierte Ernesto Rozo Ospina, gerente de Great View Company, propietaria de Mount Sinaí Caribbean Village. Por eso deben brindarse unas condiciones de seriedad e infraestructura capaces de responder a los compradores para siempre.

Los mismos sistemas de ventas son controvertidos. Para capturar a los clientes de tiempo compartido se usa el ofrecimiento de regalos que no son comunes y corrientes. Se trata de pasajes de ida y vuelta a Estados Unidos o una semana en Orlando o Aruba, para citar algunos. Hace dos meses hubo controversia pública en torno, precisamente, a uno de los vendedores de tiempo compartido. Se trata de Terranova Latinoamericana, que promovía en Bogotá ventas en negocios de turismo en Margarita, Venezuela, de propiedad del conocido inversionista Max Hollinger. Después de una encuesta callejera sobre sus preferencias vacacionales, se entregaba al público un pequeño desprendible advirtiéndole sobre un obsequio sorpresa. Días después el encuestado recibía una llamada en la que se le decía que había ganado pasajes de ida y vuelta a Miami.

Cuando el "feliz ganador" iba por su premio, era conducido a salas de proyección y pequeños cócteles en donde se le ofrecía el cielo y la tierra en materia de tiempo compartido. Sin embargo, hubo muchas denuncias sobre el procedimiento y especialmente sobre el incumplimiento en la entrega del premio si no se compraba. Caso contrario ocurre, por ejemplo, con Santa Clara en Cartagena, en donde se ofrecen seis días y cinco noches gratis en Orlando para dos adultos y dos niños menores de 12 años, a potenciales compradores que reciben la llamada, pero si no compran, de todas maneras reciben el premio.

Casos como el de Terranova hicieron recordar a un curioso personaje, Mauricio Littman, que a mediados de los 80 vendió acciones del fallido Cali Hilton, en almacenes y supermercados de la capital del Valle, como pan. Después fue acusado de fraude en conocidos proyectos turísticos de Uruguay. Esos sucesos han hecho pensar en una legislación sobre el tiempo compartido y la multipropiedad. Especialmente en vigilancia sobre la promoción, la claridad de la venta y el mantenimiento del servicio. Actualmente se regulan por los códigos Civil y de Comercio y las leyes de propiedad horizontal, pero no hay nada que hable explícitamente de estos nuevos productos.

P ero ¿quiénes están en el mercado? Oficialmente están afiliados a R.C.I. e Interval seis desarrollos o proyectos turísticos colombianos. Al menos hay unos 10 tramitando su afiliación. Pero los promotores que no estén afiliados internacionalmente, pueden ofrecer el tiempo compartido, claro está que limitado al sitio donde se compra o a algún intercambio limitado en el país o en el exterior, pues existen cadenas regionales y pueden serlo en el futuro nacionales. El comprador debe aclarar todo este asunto.

Puntepiedra, en Coveñas, a cuatro horas de Cartagena, hace seis años fue el proyecto pionero en el desarrollo turístico del time sharing. Es un complejo de apartamentos que además ofrece tenis, navegación, una gran playa y está afiliado a R.C.I. También afiliado a esa cadena, está el Country Club Tayrona, situado en el kilómetro 40, vía Riohacha, en Santa Marta, muy cerca a la Sierra Nevada, con piscina, playa, restaurantes y tenis. Acaba de ingresar a R.C.I. uno de los más novedosos complejos, situado además en la paradisíaca Providencia. Funciona por el sistema de multipropiedad, no por tiempo compartido, y está compuesto por 14 villas con tres suites cada una. Se trata de Mount Sinaí Caribbean Village, adelantado por The Great View Company, que garantiza un completo trato ecológico a su desarrollo.

Por otro lado está Flamingo Internacional, que fue el primero en acudir al sistema Interval Internacional, pero que después de iniciarse. en 1992 decidió paralizar su desarrollo. Es uno de los casos que ha causado desconcierto en el negocio, pero que tiene propósito de enmienda. El negocio del tiempo compartido tiene la peculiaridad de que el flujo de caja no es muy bueno sino hasta después de un año, porque el costo de los agresivos programas de ventas es muy alto. El Flamingo está situado en la Avenida San Martín, en Bocagrande, Carta-gena. Se apresuró a acudir a Interval, para tener un aval que le posicionara en las ventas. Hizo movimientos de tierra y algunas ventas, pero no consiguió la financiación suficiente para continuar. Cuando se determinó que no era bueno financiar la obra con sólo las ventas, paró para tomar aire. Se retiró del mercado y acaba de reiniciar obras. Tendrá cuatro torres con 53 apartamentos, 33 de los cuales serán de tiempo compartido. Abrirá puertas en septiembre de 1995, aseguró a DINERO, desde Miami, su ex gerente Alberto Yepes. Urbanal tomó las riendas y eso asegura que saldrá adelante.

Con Interval está también el Hotel Santa Clara, restauración del derruido convento de las clarisas, monumento nacional vigilado por Colcultura. Contará con 138 habitaciones, 41 a tiempo compartido, para dos, cuatro y seis personas. Tiene sede marina en Barú. Sería manejado por una de cuatro cadenas europeas: Hyatt, Meliá, Sheratton o Sofitel. Se consiguen vacaciones de por vida en el sector amurallado por precios que van desde $5.5 millones a $14.9 millones. También está Melía Bahía Tayrona Hotel & Golf Resort, a 30 minutos de Santa Marta. Operara a finales de este año con 86 cabañas, hotel de 300 habitaciones y cuenta con 400 metros de playa y campo de golf.

Otros proyectos son Bocacanoa, al norte de Cartagena, y San Marcos, en Girardot, (le un mismo grupo constructor. La semana vitalicia en tres tipos diferentes cíe villas (152 a 170 metros cuadrados) en Bocacanoa cuesta entre $4.2 millones y $14.5 millones. Hay intercambio entre los dos. En San Marcos, estilo poblado colonial, hay villas de tiempo compartido de $13.5 millones la semana en alta temporada o de $8 millones en baja temporada. La Mansión de San Andrés y Santa Marta tienen time sharing y trarnitan la afiliación a K.C.I.

La Sierra Gran Resort en Melgar construirá 10 villas turísticas tiempo compartido, tipo mansión, con capacidad para atender desde dos hasta 12 personas. Tiene usos complementarios de descanso, recreación y deporte, centro comercial, capilla, restaurante y parque infantil. Tramita la afiliación a una cadena de intercambio y posiblemente tenga correspondencia con un proyecto en la Costa Atlántica. Sus precios fluctúan entre $4.2 millones y $13.6 millones la serrana. Y como el desarrollo turístico sigue su proceso arrollador, la lista sigue creciendo.



DECALOGO DEL CLIENTE DE TIEMPO COMPARTIDO



1. Si le ofrecen el regalo, aunque no compre, exija que se lo entreguen.

2. Que le aclaren bien si le están vendiendo la propiedad, con registro del folio o matricula inmobiliaria, o solo el uso y gozo del bien.

3. Verifique que este respaldado efectivamente por una multinacional de intercambio.

4. Pida que le muestren las licencias y reglamentación completa de la construcción.

5. Si comienzan a incumplirle con la entrega o hay largas en los compromisos, dude de la seriedad del contrato y acuda a las autoridades.

6. Vaya al Ministerio de Desarrollo Económico la Corporación Nacional de Turismo y la Superintendencia de Industria y Comercio para elevar sus quejas y recuerde que las autoridades deben responder prontamente a sus inquietudes.

7. Pregunte por los planos y autorizaciones de agua, luz y teléfono.

8. Pida el término y condiciones de los contratos de membresía de la cadena mundial de intercambio y las publicaciones, sus directorios o propuestas vacacionales:

9. Preferiblemente observe si existe un inventario computarizado o sistemas de información adecuados sobre su uso compartido y el intercambio mundial.

10. El time sharing es heredable, transferible y negociable. Pida que le digan qué restricciones tiene cada punto. Algunos comprenden apenas dos generaciones de herencia, otros no pueden otorgar registro inmobiliario porque apenas venden el uso, y la reventa sólo puede hacerse previo consentimiento del conjunto de propietarios.
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