| 8/1/1997 12:00:00 AM

Un milagro a su alcance

La caída en las tasas de interés para vivienda. Escoja su mejor opción.

El milagro de la caída de las tasas de interés para créditos hipotecarios de largo plazo fue propicia- do precisamente por la promocionada campaña del "Milagro" del Banco Central Hipotecario, que llenó dos vacíos: por un lado, mientras las tasas de interés de los créditos comerciales se descolgaban en más de 10 puntos, las tasas de interés sobre corrección monetaria que cobraban las CAV eran del 18%, para una tasa efectiva del 39%.



El BCH, con una estrategia publicitaria y de promoción muy bien montada, empezó a atraer clientela de las CAV, que estaban pagando estas tasas tan altas, ofreciéndoles tasas de DTF más 8,5%, para una tasa efectiva del 29%. Nada más y nada menos que diez puntos por debajo.



El otro vacío que entró a llenar el BCH fue el de la demanda de crédito en pesos y no en UPAC. De ahí que la base de cobro fuera el DTF y no la corrección monetaria, aunque de todas maneras está amarrada al DTF. En momentos de depresión de los precios de la finca raíz, muchos deudores se encontraron con que el valor de la deuda hipotecaria superaba el valor comercial de los inmuebles. Esta situación se generalizó por ejemplo en Cali, donde hubo movimientos de deudores de UPAC que trataron de negociar en bloque con las corporaciones.



El BCH ofrece a quien traslade su crédito el pago de los gastos notariales, impuestos, beneficencia y registro, como una estrategia adicional para que los clientes no se vean abrumados con la carga que esto representa. Adicionalmente, los créditos se convierten en créditos nuevos a 15 años, lo que en la práctica equivale a una refinanciación.



Desde noviembre del año pasado, cuando arrancó la campaña del BCH, éste alcanzó a morderle bastante mercado a las CAV. Pero éstas reaccionaron y bajaron significativamente las tasas de interés, a niveles del 12% y 14% sobre corrección monetaria. Como esta última venía cayendo también, porque es un porcentaje del DTF, los créditos de las CAV se volvieron tan competitivos como los del BCH y muchas corporaciones lograron "rescatar" clientes que se habían pasado al BCH.



Hoy en día, como lo muestra el cuadro, las tasas de interés efectivas que ofrecen las corporaciones y el BCH son competitivas, e incluso en algunos casos las de las CAV son más favorables. El gran beneficiado de esta competencia fue el cliente.



Una percepción errada del mercado es la de que las deudas en pesos no aumentan, al contrario de las de UPAC, que para un crédito de 15 años, apenas en el año 10 empieza a bajar el saldo de la deuda y al principio crece en forma relativamente rápida. Lo cierto es que la deuda crece porque se capitalizan intereses. Las CAVs tienen sistemas en que la cuotas por millón son altas (alrededor de $26.000 por millón) y en los cuales el saldo de la deuda no aumenta. Pero resultan cuotas demasiado altas parra los usuarios y la gran mayoría prefiere acogerse a los sistemas en que se capitaliza parte de los intereses.



En el caso de las deudas en pesos, para que las cuotas sean manejables, también se requiere capitalizar intereses. En la práctica, para el acreedor es lo mismo la deuda en pesos que en UPAC, porque al capitalizar intereses los saldos crecen en igual forma.



En el cuadro se aprecia cómo, para una deuda de un millón de pesos, dependiendo del sistema de amortización que se elija, la deuda aumenta en mayor o menor proporción. Para el sistema mas barato del mercado, o lo que Horacio Jaramillo, presidente de Concasa llama "tasa de decrecimiento" cero, una deuda de $1 millon al cabo del primer año ha aumentado a $1.149.665 y en el año 10 el saldo del crédito asciende a $2.839.760. Ello significa que el deudor paga 9.9 veces el valor de la deuda en la vida del crédito.

Todas las corporaciones tienen diferentes sistemas de amortización que hacen que mientras mayor es la cuota por millón, menos se aumenta el saldo de la deuda.



Tomando nuevamente el caso de Concasa, para un nivel máximo de tasa de decrecimiento de 18%, por cada millón que se deba al finalizar el primer año el saldo de la deuda es de $962.023, o sea que se ha aportado parte del pago a capital, y en el año 10 ya se ha amortizado la mitad de la deuda, con un saldo por millón de $567.917. En este último caso se paga el valor del crédito 3.9 veces, contra las casi diez veces del caso anterior.



Las corporaciones han diseñado nuevos sistemas de amortización, en que por ejemplo varía el plazo del crédito. Es el caso de las cuotas "supermínima" y "superfija" de Davivienda. Como explica Efraín Forero, presidente de la entidad, ese último sistema es el que más éxito ha tenido: "La cuota es fija durante todo un año, y se incrementa únicamente en la misma proporción que el salario mínimo. Lo flexible es el plazo, puede ser mas o menos de 15 años. Si la corrección monetaria aumenta más rápido que el salario mínimo el plazo se alarga, y se acorta si ocurre lo contrario". Concasa también ofrece este tipo de crédito con plazo variable e incremento de la cuota igual al salario mínimo.



Con esta misma filosofía Colmena diseñó el "Megacrédito", donde, como explica Alberto Gutiérrez, su presidente: "El cliente elige el plazo, la forma de pago y la tasa, de acuerdo con el paquete". Además, las corporaciones están ofreciendo líneas de crédito adicionales sobre la misma hipoteca y Davivienda lanzó el "Crediexpress", donde al cliente se lo otorga un préstamo automático sobre la cuenta de ahorros. En la práctica equivale a un sobregiro en cuenta de ahorros, cosa impensable hace dos años.



El cuadro muestra un comparativo de los sistemas de cuotas por millón más altas y más bajas que se ofrecen actualmente en el mercado. Como se ve, todas son muy competitivas entre sí.



Los bancos españoles también están ofreciendo crédito hipotecario de largo plazo en pesos, pero como explica Antonio García, vicepresidente de crédito del Banco Ganadero, las cuotas no son competitivas en este momento y están rediseñando el producto. Se estaba cobrando DTF mas 10 puntos, pero la competencia los superó y en este momento están considerando bajar las tasas a DTF más siete puntos, lo que los vuelve a colocar dentro del mercado.



Caso aparte es el producto "Executive Line" del Bancafé Miami. Como explica Daniel Maldonado, el representante en Bogotá, es un crédito en dólares, a una tasa de interés del 12%, a siete años. Es necesario solicitar el 110% del valor del crédito, para poder efectuar el depósito para créditos en moneda extranjera que exige el Banco de la República. El banco le financia el depósito al cliente. Dentro de los créditos de alto rango, donde no aumenta el saldo de la deuda (y en este caso no aumenta), es evidentemente la opción más favorable. Lo único es que el cliente corre con el riesgo de la devaluación. Para una devaluación del 15%, la tasa de interés en pesos sería aproximadamente de 28%, que es evidentemente la más baja del mercado. Si la devaluación se acelera, esta tasa no sería tan competitiva. Pero los clientes sofisticados que conocen bien las variables macroeconómicas y no le temen al riesgo cambiario, le están apostando a esta línea, donde las cuotas son más altas que en los sistemas masivos de las corporaciones de ahorro y vivienda, pero más bajas que en el sistema de las CAV en que la deuda no sube y, además, se paga en sólo siete años.



Como se ve en este caso, la com- petencia siempre beneficia al consumidor. Las cuotas han bajado de $20.000 por millón hace un año a $11.000 por millón. Con la llegada del Banco Santander y el nuevo producto del Banco Ganadero se espera un nuevo remezón. El cliente tiene la palabra.
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