| 4/1/1995 12:00:00 AM

Trancón en la autopista

Hay proliferación de centros comerciales en la zona.

Se construirán más de 3.000 locales y preocupa la falta de controles para evitar que se presenten casos como el de Sanandresito Norte.

Hace 15 años, cuando los cachacos no habían perdido la costumbre de salir a piquetear, la Autopista Norte era un sitio obligado de visita. Bastaba cruzar el tercer puente-que ahora es como el sexto-para sentirse en la sabana. Hoy, esta vía está en pleno desarrollo, y es un claro reflejo del boom de la construcción y del comercio. En lugar de potreros se encuentran viviendas, restaurantes, supermercados, parques recreativos, colegios, universidades, multitud de centros comerciales y hasta una clínica de reposo.

En el último año, la Autopista Norte también se ha convertido en una de las zonas de mayor valorización de Bogotá. En menos de ocho meses, los precios de la tierra se triplicaron y hoy en día el metro cuadrado de construcción no se consigue por debajo de los $3 millones. Este dinamismo, que se presenta sobre todo en los lotes ubicados adelante de la calle 190, es causa y efecto de la proliferación de centros comerciales. Como dicen los inversionistas, "con esos precios tan absurdos, la única alternativa rentable es el comercio".

Y es que en la forma como se están construyendo estos centros comerciales, ganan por igual el constructor y el comprador. El primero

porque no tiene que acudir a bancos ni corporaciones para financiar la construcción del proyecto, ya que éste se va desarrollando con los recursos del público. De esta manera se ahorra los costos financieros y puede ofrecer los locales a un mejor precio. El comprador, por su parte, va pagando el inmueble a medida que avanza la obra, y obtiene una alta valorización. Obviamente, el que compra primero es el que hace la mejor "jugada". Eso lo pueden certificar quienes compraron en diciembre locales en Bima, que hoy se están vendiendo en promedio un 10% más caros. En cuatro meses, el metro cuadrado en Maicao pasó de $2.3 millones a $3.2 millones y en el centro comercial 195 Sanandresito Norte pasó de $2.9 millones a $3.8 millones, por citar sólo algunos ' ejemplos. Según expertos consultados por DINERO, el negocio para los constructores está asegurado si se logra vender el 80% de los locales, que es cuando se llega al punto de equilibrio de la obra. Como quien dice, de ahí en adelante todo es utilidad.

pesar de las altas valorizaciones que sé pueden lograr con estas inversiones, no todo es color de rosa. Los expertos aconsejan que antes de arriesgarse a comprar es indispensable tener la seguridad de que el proyecto tiene licencia de construcción o al menos estar seguros de la seriedad del contratante. De lo contrario, se pueden presentar problemas que van desde el cierre de la obra hasta la no entrega de la escritura del inmueble. Esto se debe a que la ley establece que para

expedir la escritura es necesario tener matrícula inmobiliaria, y para obtenerla se requiere la licencia de construcción.

Los costos de construir sin todas las de la ley no. sólo conciernen a los compradores de los locales. También pueden llegar a afectar a la ciudad. Ya hay preocupación entre los constructores y los vecinos de la Autopista Norte por la falta de controles que ejerce la administración para garantizar que los centros comerciales cumplan con los requisitos que exige Planeación Distrital. La voz de alerta se dio a raíz de que Sanandresito Norte no sólo se construyó sin las debidas licencias, sino que con más de 300 locales no tiene una zona de parqueo acorde con el volumen de compradores que mueve. Informaciones de prensa hablaban de 27 parqueaderos. Los carros estacionan alrededor del centro comercial y en los lotes cercanos, con el agravante de que tal como está construido, podría frenar cualquier ampliación de la autopista. Además, los lotes vecinos se convertirán muy pronto en centros comerciales.

Aunque es improbable que la construcción de este centro haya pasado inadvertida, en Planeación Distrital no saben si cumple con las normas porque no tienen los planos respectivos, y tampoco pueden hacer nada porque no tienen la competencia. La Alcaldía de Usaquén, que tiene la jurisdicción sobre esta área, acaba de iniciar un proceso para verificar las quejas de los vecinos, y quién sabe si pueda actuar por el problema social que desataría sellar el centro. Inclusive, parece que cuando los concejales querían "corchar" a algún candidato a alcalde de Usaquén, le preguntaban qué iba a hacer con el caso de Sanandresito.

De acuerdo con Planeación Distrital,

los responsables de Sanandresito tuvieron la intención de obtener el permiso, pero siempre se frenaron cuando se les hizo algún requerimiento. En septiembre de 1991 solicitaron una licencia para la construcción de bodegas, pero como no cumplieron con los requerimientos que hizo la entidad, se suspendió el trámite. Prácticamente un año después, el Centro de Exhibición Comercial, como se llamaba la constructora, obtuvo una licencia de construcción, que según la legislación vigente en esa época (Decreto 566 de 1992), le daba un año de plazo para entregar el proyecto, suscribir la póliza de seguros y adelantar otros requisitos, mas no autorizaba la construcción de la obra. Nuevamente, el trámite se interrumpió porque el titular de la licencia no presentó el diseño del proyecto. Hoy en día, Planeación no puede decir si la construcción se ajusta a las normas vigentes para esa zona, porque no tiene los planos correspondientes. Este tipo de situaciones hace que los constructores que cumplen con todos los requisitos se quejen, porque al parecer es más fácil obviar el paso por Planeación y construir sin licencia.

Sin embargo, las alcaldías locales tienen los medios legales y coercitivos para ejercer controles a las obras. La pregunta es, ¿por qué esperar a que la construcción sea un hecho y a que haya un problema social de por medio para tomar cartas en el asunto? Según Augusto Moreno, alcalde (e) de Usaquén, lo que sucede es que no hay suficiente personal en las alcaldías. La de Usaquén, por ejemplo, sólo tiene dos inspectores zonales. Pero lo más grave es que la misma legislación dificulta el cierre de las obras, ya que exige que primero se le dé la oportunidad al constructor de hacer los descargos antes de sellarla, y lo normal es que cuando hay alguna irregularidad el constructor nunca aparezca.

Los problemas que ha tenido el primer Sanandresito de la autopista pusieron sobre alerta a los proyectos que se están realizando en la zona. Las vendedoras del centro comercial 195 Sanandresito Norte, por ejemplo, dicen con orgullo que el complejo tendrá 70 parqueaderos y 300 locales, y que no va a presentar los problemas de su vecino y antecesor. Ni en Planeación Distrital ni en la Alcaldía de Usaquén pudieron determinar si la obra cumple con las exigencias para el desarrollo del sector, pero si lo hace, como afirman las vendedoras, valdría la pena revisar si siete decenas de parqueaderos son apropiados para el flujo de compradores que este tipo de comercio jalona.

Puerto Norte, otro de los proyectos que se construye en la zona,

está liderando la pavimentación de la calle 195 y la construcción de un puente peatonal sobre la autopista. "Queremos que Puerto Norte sea un Sanandresito con un nuevo concepto, perfectamente planificado, con buena iluminación y servicios muy bien programados", indicó Francia Helena Herrera, gerente de promoción del nuevo centro.

En general, los centros comerciales que se están construyendo en la autopista se caracterizan por estar dirigidos a pequeños y medianos comerciantes, con locales que miden entre 5 y 12 metros. Los más caros son los que se ubican alrededor del primer Sanandresito (el metro cuadrado vale $3,8 millones), debido a que este tipo de comercio cuenta con un nombre posicionado entre los compradores de Bogotá y de todo el país, y por tanto tiene asegurado un despegue inmediato. La idea es volver la calle 195 un conjunto de mini centros como el que funciona en la calle 38.

Además de los Sanandresitos, en el costado oriental de la autopista se están construyendo Panamá, Puerto Norte, Playa Grande y SUN. A todas estas, la DIAN no se ha pronunciado sobre la proliferación de Sanandresitos, ni ha demostrado voluntad de emprender ningún tipo de acción, lo que ha facilitado su expansión. Planeación Distrital no tiene jurisdicción sobre el tipo de comercio que se establecerá en estos locales de cinco metros cuadrados.

En otra categoría de comercio no hay que olvidar el Exito, el primer gran supermercado en instalarse en la zona (curiosamente uno de los proyectos que se construye a su lado publica en el folleto promocional que cuenta con "más de 1.000 parqueaderos aledaños. ¿Utilizarán los del Exito?"). La proliferación de centros en este lado de la autopista se debe a que ya existían grandes bodegas, que en muchos casos fueron las que dieron origen a los nuevos proyectos comerciales.

Dentro de la modalidad de centros pensados para los pequeños

y medianos empresarios se destaca Maicao, que según Planeación Distrital es el único que ya tiene licencia de construcción. Ubicado en el costado occidental de la autopista, se empezó a construir en noviembre de 1994 y se espera que la primera etapa (690 locales) entre en funcionamiento en octubre próximo. En total se darán al servicio 1.259 locales, que deben estar operando en mayo de 1996.

Maicao se diferencia porque, al contrario de sus competidores, destinó un área importante para parqueos y zonas verdes. De los 72.000 metros que tiene el lote, sólo se construirá el 25%, según explicó el gerente del proyecto, Guillermo Salcedo. El centro tendrá 1.000 parqueaderos abiertos, 16 accesos por cada edificio, parque infantil con juegos mecánicos y plazoleta de comidas para cada edificio, entre otros servicios. El costo de la obra está entre los $12.000 y los $13.000 millones, indicó Salcedo.

El proyecto más importante que se adelanta en la autopista, y único de su tipo en Colombia, es el de Bima. Además de ampliar los servicios comerciales en la zona, le va a hacer competencia a los pocos parques de diversiones que hay en Bogotá, como El Salitre, el Jaime Duque y Rodeolandia. Otro punto que lo diferencia es que tiene locales de 100 metros en adelante. "No queremos traer comerciantes ocasionales, sino empresas formales y muy bien establecidas", explicó el gerente de Bima, Felipe Bierman. Pero la idea va más allá de que las grandes cadenas compren sus locales en este lugar. Lo que se busca es que abran allí sus puntos de fábrica, para que en lo posible ofrezcan precios más bajos que en otros sitios de la ciudad. Por lo pronto Bossi, Jeans & Jackets, Azúcar, Carlos Nieto, Junior Express, Spring Step, Everfit, Boots and Bags, Armi y Brisa, son algunas de las compañías que ya aseguraron su local. Y en lo que se refiere a restaurantes, los primeros en invertir fueron Domo, Pizza Nostra, Carbón de Palo, Randys, Presto, Picos, Colanta, Mimos y Crepes y Waffles. A pesar del gran tamaño de los locales, ya se ha vendido el 80% de los tres módulos que se lanzaron.

El parque tiene un costo aproximado de $30.000 millones, suma a la que hay que adicionarle unos US$3 millones que corresponden a la zona de diversiones. El diseño y desarrollo de la zona de diversiones se contrató con dos firmas extranjeras especializadas en el ramo. La coordinación quedó a cargo de Intemational Rides Management (IRM), y los diseños los realizó la firma de arquitectos Bruce Robinson Associates, los mismos que idearon el parque recreativo del Edmonton Mall en Alberta (Canadá), considerado como la octava maravilla del mundo, y que también han participado en obras de este tipo en Brasil, Japón, Estados Unidos y Madrid. El diseño del centro comercial se entregó a Campuzano, Londoño y Asociados.

La atracción central del parque será el cóndor, un émbolo de 36 metros de altura que tiene unas góndolas con los movimientos de la tierra (traslación y rotación). También habrá tina montaña NASA "apta para cardíacos", tina bicicleta aérea en la entrada suroccidental para recorrer pedaleando el área del parque, pista de karts y carros chocones, entre otros.

El Parque Comercial Bima está localizado sobre la autopista, en la intersección con la Avenida Guaymaral. Además, dentro del plan vial está contemplado que cerca a este lote pase la Avenida Low Murtra - tina prolongación de la Boyacá-, lo cual le dará tina ubicación privilegiada. El terreno, en frente de donde funciona Bima actualmente, tiene 130.000 metros cuadrados, de los cuales sólo se construirá el 16%. El centro estará formado por cuatro módulos de tres pisos cada uno, ubicados en forma de círculo e interconectados por unos anillos de circulación, de tal manera que el visitante pueda recorrer todos los edificios ininterrumpidamente y ver desde cualquier sitio lo que está pasando en el parque de diversiones. De esta manera, los padres podrán dejar a sus hijos con el equipo de recreacionistas, y vigilarlos mientras hacen las compras.

A pesar de lo apartado que queda el Parque Recreacional de la ciudad, Bierman considera que tendrá tina buena afluencia de público, porque el éxito de estos lugares radica en que todo esté muy bien planeado y en que el surtido sea lo suficientemente grande. Como el centro cumple estos requisitos, además de ser un centro campestre, está seguro de que la gente se "pegara la rodadita".

Aunque la actividad económica que se evidencia en la autopista es un reflejo del dinamismo de la ciudad y de la necesidad de tener los servicios lo más cerca posible del hogar, no son pocos los bogotanos que añoran el paseo dominguero por tina autopista libre, rápida y sin trancones.
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