| 10/1/1994 12:00:00 AM

Subienda de oficinas en Bogotá

Con el dinamismo económico de los últimos años se está produciendo un Un Un "revolcón" en el mercado de oficinas de la capital.

Por ahora, nada ha logrado frenar el "boom" de las oficinas en Bogotá. Este negocio muestra un especial repunte desde hace un año. El incremento en los precios de este tipo de inmuebles, el auge de nuevos proyectos y su demanda creciente, responden en buena medida al cambio que ha experimentado la ciudad con la apertura económica.

Han llegado más empresas, más representaciones y hay una mayor cobertura desde y hacia Colombia. Toda esta actividad ha exigido mayores espacios físicos para funcionar y el desarrollo de polos estratégicamente situados.

Y las empresas ya instaladas están buscando mejores y más cómodas ubicaciones. En este momento, por ejemplo, multinacionales petroleras están construyendo edificios nuevos porque los que tenían les son insuficientes. Igual les está ocurriendo a las compañías de seguros y a las empresas financieras, cuyos márgenes de rentabilidad han sido tan buenos en los últimos años que requieren mayor área para funcionar.

Como era de esperarse este "boom" no ha llegado solo. Hay un fuerte incremento en los precios, motivado por cuatro razones: alta demanda, escasez de materiales de construcción y precios altos de los mismos y oficinas que venían con precios subvalorados.

En opinión de Luis Fernando Correa, inmobiliario y presidente de la Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias (Fiabsi), al abrirse la economía colombiana el sector se encontró con unos precios de referencia de la construcción internacionales más altos, medidos en dólares. Así, hace tres

años se conseguían en el país oficinas consideradas caras para los colombianos, cuyos precios oscilaban entre 600 dólares ($500.000) y 700 dólares ($600.000) el metro. En este momento se están vendiendo a 2.000 dólares ($1.700.000) el metro y son inmuebles que los empresarios consideran pagables. Correa prevé que van a seguir subiendo los materiales y que se van a continuar demandando mayores espacios de oficina y con mayor calidad, lo que repercutirá en precios aún más altos.



La mayor demanda de oficinas grandes proviene de las multinacionales y va atada a lo que hoy se llaman los servicios corporativos, que son una rama de la inmobiliaria mundial. Esta actividad consiste en que profesionales de finca raíz prestan asesoría a organismos o empresas que tienen un volumen alto de inmuebles para manejar, a través de un "broker" inmobiliario.

Este servicio está comenzando en el país y es así como a través de empresas inmobiliarias, con conexiones internacionales, se hacen contactos para que compañías como la ITT (International Telephon

Telegraphic Company), la General Electric, la AT&T, la Mobil y la Texas, compren o arrienden la cantidad de espacios de oficinas que requieren. También hay una fuerte demanda por parte de compañías nacionales grandes como Carvajal, de conglomerados fuertes, de compañías financieras y de seguros.

Pero, ¿qué es lo que más están demandando estas empresas Las oficinas grandes. Las principales están localizadas en ejes viales importantes y sus precios varían en forma considerable. Las hay que superan los 2.000 dólares ($11 millones) el metro cuadrado. hasta de 600 dólares ($500.000) el metro cuadrado, estas últimas también con buenas especificaciones.

Una oficina de 2.000 dólares el metro se sitúa en Bogotá en la calle 72 con carrera séptima o entre la calle 92 y 94 entre las carreras 11 y 15. En el sector de Ciudad Salitre tiene un precio de alrededor de 1.í00 dólares ($ 14 millones) metro para entrega inmediata Sin embargo. alrededor del Centro Internacional cerca de la actual Embajada Americana, se encuentran oficinas de 600 dólares el metro. en edificios 1A.

También entre la calle 26 ti la 38 hay oficinas bien ubicadas con buena afluencia de gente. servicios públicos y comercio dinámico a 600 dólares el metro. Asimismo. en Chapinero se encuentran entre 400 dólares ($340.000) y 500 dólares el metro. A su vez. en el sector de Galerías. Palermo La Soledad y Teusaquillo. los precios oscilan entre $250.000 y x700.000 el metro.



Para Darío Londoño Gómez. actual presidente de la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá. si bien es cierto que la reglamentación vigente posibilita la ubicación de oficinas en variados sectores, el mercado muestra unas tendencias claras de concentración en muy pocas zonas Así se refleja en el comportamiento ¡)le sentado durante el primer semestre de este año al interior de la Lonja. del total de ofertas registradas entre enero y junio. el 62.10% correspondieron a oficinas ubicadas entre la carrera 7 y la autopista norte y entre la calle 72 y la 13 y la calle % 1- y la carrera séptima hasta la Avenida Caracas.

Según cifras de Oscar Borrero Ochoa. consultor v constructor, en el sector de Ciudad

Salitre, de acuerdo con la programación urbanística que tiene el proyecto. se podrían construir 1 500.000 metros de oficina. De ser así, esto coparía lo que Bogotá absorbe en épocas normales durante ocho años.

La razón es que la capital. donde existe la mayor demanda del país. no tiene muchos sitios para desarrollos importantes de oficinas.

El Centro Internacional está prácticamente construido y sólo le quedan desarrollos como el de la Torre Empresarial Bavaria. La Avenida Chile sólo cuenta con dos o tres lotes para construir la calle 100 no tiene terreno y los que le quedan son del Ejército (Cantón Norte) La única reserva grande para el futuro inmediato es Ciudad Salitre lo que está indicando que la ciudad empresarial se podría volcat hacia el occidente de Bogotá

De hecho se augura para los próximos ocho años un crecimiento arrollador de este sector considerado el centro geográfico de la capital Ahí se construye actualmente la Embajada Americana - desarrollos corno el Centro Empresarial Metropolitano de Ospinas & Cía que es básicamente una ciudad empresarial pensada como un conjunto armónico de actividades diversas entre oficinas- hotel, parqueos servicios de apoyo corto centro de convenciones. clubes de ejecutivos salas de reuniones y restaurantes



Con todo, actualmente el movimiento más intenso de construcción de nuevas oficinas se encuentra entre las calles `2 y la 12- y entre la autopista y la carrera 7. zona en la cual se mezclan actividad comercial. residencial y de oficinas. Claro que hay varias diferencias entre los edificios de las calles 100 y ,2 frente a los de la 94, en especial en cuanto a tamaño. Los primeros son torres construidas por reglamentación pueden llegar hasta los doce pisos, mientras que en el sector de 1, 193 sólo se permiten cuatro pisos.

Una obra que vale la pena destacar es la que desarrolla Apotema, frente a la Hacienda Santa Bárbara Se llama el Complejo Empresarial Santa Bárbara. Queda en los barrios residenciales de mayos prestigio; al lado de una excelente infraestructura hotelera y la clínica Fundación Santa Fe. Sus novedosos criterios de diseño arquitectónico y equipamiento urbano garantizarán óptimas condiciones de trabajo para las 22.000 personas que eventualmente trabajarán allí.

También en la misma zona, exactamente al frente de la Fundación Santa Fe, se construirá por Nueva Era la torre empresarial San Agustín, de 18 pisos, con los más altos cánones de la arquitectura moderna aplicados en el manejo del espacio y utilizando tecnología de vanguardia.

Eso no significa que no existan otros proyectos de igual interés, aunque menos ambiciosos. Por ejemplo, el Centro Empresarial Omni 93, en la carrera 15 frente al Centro Comercial 93. o Ingeniarco Plaza en la calle 95 abajo de la carrera 15, Oficinas Avenida XIII en la paralela de la autopista al norte de la calle 100, o la Torre Empresarial Chicó en la avenida 19 con calle 97. En otras palabras, se están construyendo oficinas para todos los gustos.

Y con todas las modalidades de financiación. Por ejemplo, es indudable que las

nuevas condiciones económicas del país han incidido en forma positiva en la titularización de oficinas. Constructoras como Oikos han tenido un gran éxito en este campo. Se han ofertado por este sistema inmuebles en el Centro Comercial Andino, en la calle 100, en El Lago y en los grandes proyectos de oficinas que se van a desarrollar en Ciudad Salitre.

Uno de los más sonados procesos de titularización se está dando en este momento con el edificio de la Mobil, de la calle 90 con la paralela, en construcción. Tiene un valor de $6.500 millones, monto que salió al mercado en títulos que se están vendiendo rápidamente.

La Mobil pagará a partir de una fecha previamente pactada un arrendamiento de 1.2% del precio de venta, esté o no terminado el edificio. Se calcula que para entonces estará costando $10.000 millones, lo que significa que pagará un canon de $120 millones mensuales aproximadamente.



Clemencia Parra Rodríguez, presidenta de Fedelonjas, consideró por su parte que se está presentando una saturación de la oferta de oficinas, no a nivel general, sino por segmentación del mercado, de acuerdo al tipo de proyecto. Hay aquellos que cumplen con todos los requisitos, que tienen tina venta clara y específica y se venden antes de iniciar su construcción. Otros, por el contrario, no reúnen las condiciones adecuadas o en localización o en servicios y están quedando como remanente de una oferta hecha al azar.

De esta forma, mientras en el norte de Bogotá hay sectores con una demanda insatisfecha por este tipo de inmuebles, en el centro tradicional de la ciudad se presenta una sobreoferta de oficinas, con dificultad para arrendar y, peor aún,

para ser comercializadas y vendidas.

En Colombia se podría correr el riesgo de vivir una saturación de oficinas similar a la sobreoferta de locales comerciales que se presentó a mediados de los 80. Los inmobiliarios consultados sobre el terna no descartaron esa posibilidad. Para ellos, sin embargo, toda oferta crea su propia demanda.

En este momento el éxito del inversionista en el área de oficinas depende de su capacidad de reacción para acomodarse a las exigencias de la demanda en cuanto a espacios, calidad del inmueble y sector. Lo importante es nadar con la corriente y no pensar originalmente.

También es importante el horizonte de tiempo que tenga en mente. Por ejemplo, nadie pone en duda el desarrollo de la ciudad hacia el norte hasta Chía. Allí se

están construyendo nuevos barrios y centros comerciales de gran magnitud y fuerza de atracción.

Si se resuelven los problemas de comunicación vial, como tarde o temprano sucederá, se abrirían perspectivas ilimitadas para nuevos polos de desarrollo de oficinas.

Hay que tener en cuenta que la demanda está ligada al crecimiento de la economía. Colombia lleva cuatro años de apertura y las perspectivas del sector externo son excelentes. Si esta situación macro se consolida, va a continuar la bonanza por uno o tíos gobiernos más, con un incremento sostenido en precios. Ello permite pensar a largo plazo y dejar, por ahora, la preocupación de una eventual "destorcida" solamente para quienes no acertaron en su escogencia de lugar y calidad del inmueble.
¿Tiene algo que decir? Comente

Para comentar este artículo usted debe ser un usuario registrado.

EDICIÓN 531

PORTADA

La Bolsa de Valores necesita acciones urgentes

Con menos emisores, bajas rentabilidades y desbandada de personas naturales, la Bolsa busca recuperar su atractivo. Finca raíz, su nueva apuesta. ¿Será suficiente?