| 1/1/1995 12:00:00 AM

Renovación que se valoriza

La remoción de los cimientos de la antigua fábrica de Bavaria, los cambios en los planos y los trámites ante el Distrito, retrasaron uno de los principales proyectos de renovación urbana en Bogotá.

El Parque Central Bavaria ha permanecido tanto tiempo encerrado que los bogotanos se acostumbraron a pasar de largo por los lotes amurallados de la Caracas con las calles 28 y 31, vías que lo circundan por el occidente, el sur y el norte. Esto no es normal, si se tiene en cuenta que durante los primeros años de realización del proyecto, 1988 a 1991, la gente estaba a la expectativa de las obras que allí se iban a desarrollar, a la espera de ver brotar, como por arte de magia, maravillosas edificaciones distribuidas en medio de un parque encantado.

Fue tal la espera, que muchos capitalinos prácticamente se olvidaron del proyecto y no se han dado cuenta que dentro de estos cerramientos ya hay varios edificios de apartamentos no sólo construidos, sino ocupados por sus compradores, y que dentro de los dominios de la vieja factoría de Bavaria se desarrolla una sólida estructura que albergará un centro comercial, un área de oficinas y las primeras casas que se hacen en el país sobre dos grandes plataformas de un cuarto piso.

El proyecto demandó un largo período de concertación con las autoridades del Distrito para definir los usos que tendría. Los planos arquitectónicos sufrieron varios cambios y ajustes, para adaptarlos a las exigencias del mercado y a las condiciones cambiantes del país. De hecho, es un proyecto tan grande -el lote tiene un área de 70.200 metros cuadrados- que no se podían ejecutar simultáneamente las cuatro etapas en que está previsto su desarrollo, entre otras cosas porque no había los recursos financieros necesarios (más de US$100 millones) ni los compradores para tanta oferta en un mismo período. Lo anterior alteró el cronograma de las obras.

Hasta el momento han entrado en funcionamiento el edificio Palma Real, que está adaptado para oficinas y cuenta con galerías de comercio y restaurantes; las Cavas y Falcas que se convirtieron en un centro gastronómico, y dos etapas de la zona de apartamentos ubicada en la calle 31. Está en construcción el centro comercial, que tendrá un nivel dedicado a oficinas y dos más a casas; la tercera etapa de los apartamentos, y la torre Colseguros. El parque, aunque ya está terminado, no ha sido abierto todavía al público.

Falta por iniciar el Primer Centro de Comercio Internacional de Suramérica, que será realizado por el consorcio de Pedro Gómez y Cía. y Ospinas y Cía. y cuyas obras se inician el año entrante. También están pendientes una manzana residencial y otra para uso múltiple y la restauración de la maltería de Bavaria, donde funcionará un centro cultural.

Tal vez la causa que más ha incidido en la lenta dinámica de las obras, ha sido la remoción de los duros cimientos de la antigua factoría. Se encontraron básicamente dos tipos de cimentaciones: las construidas en los años cuarenta para el edificio Palma Real, que era donde funcionaba la sede de Bavaria, y las de las edificaciones que fueron surgiendo en los años siguientes y que tuvieron otro tipo de estructura.

En el primero de los casos, eran cimentaciones sobre pilotes hincados. En promedio había un pilote cada cinco metros cuadrados de catorce metros de profundidad por cuarenta centímetros de diámetro, hechos en concreto reforzado. La más complicada fue la cimentación que fue surgiendo posteriormente alrededor (le la cervecería, que tenía grandes vigas corridas, que tuvieron que quitar, lo que demandó mucha mano de obra, maquinaria y tiempo. Esto evidencia la forma como se construía hace más de cincuenta años en el país, cuando las tecnologías de] concreto y del acero no eran tan avanzadas como hoy y los inmuebles se hacían a base de concretos masivos.

En las dos etapas que se han construido han retirado 1.400 pilotes y han demolido en total 12.000 metros cúbicos de concreto reforzado en cimentación. Para poder remover los cimientos, una de las cuatro constructoras que trabajan en el proyecto trajo una torre grúa de España, cuya característica es que tiene un mecanismo hidráulico que le imprime mayor descarga, lo que facilita las excavaciones profundas. Las grúas tradicionales succionan por su propio peso.

En las etapas que se están trabajando en este momento, están bajando hasta 35 metros de profundidad, que es donde han encontrado estrato portante, hasta donde llevan las cargas (cimentación). Como es conocido. Bogotá se caracteriza por tener suelos arcillosos que no son favorables para la construcción. En este caso, se ha encontrado un tipo de suelo mezclado con arcilla, contenido orgánico v capas gruesas de grava. La grava sola es muy buena, pero combinada con todo el resto de suelos se convierte en un dolor de cabeza. Las constructores se han tropezado con piedras de más de un metro de diámetro, metidas en matrices arcillosas.

Todos estos sinsabores v altibajos del proyecto fueron considerados como normales dentro del desarrollo de un plan de esta magnitud por Angela María Echeverry, la gerente general del Parque Central Bavaria. para esta ejecutiva. el proyecto ha sido un éxito y así lo demuestran las ventas realizadas pasta ahora, que ascienden a $45.000 millones, que corresponden al 100% de las obras ejecutadas v al 50% de las que están en desarrollo.

Este proyecto, al igual que la mayoría de los que se realizan en la actualidad, se ha vendido en buena parte sobre planos, alcanzando valorizaciones similares a las generadas en el sector de la calle 100, la calle 72 y Chapinero Alto.

La venta de los apartamentos se inició con un valor de $500.000 m2 y hoy está en $1.300.000 m2. Los locales comerciales, cuyas ventas se iniciaron en junio del año pasado, arrancaron con un valor de $1.200.000 m2 y hoy ascienden a $3.900.000. Un local de 40 m2 vale en promedio $130 millones.

El metro cuadrado de lis oficinas pequeñas pasó de $900.000 a $2.000.000 en la actualidad. Una oficina pequeña, de 27 m2 tiene un precio de $50 millones aproximadamente y una grande, de 600 m2, vale $1.200 millones.

La inversión en infraestructura urbana que ha hecho el Parque Central Bavaria supera los $2.000 millones. En total, han sido invertidos más de $12.000 millones. Los cálculos de la inversión, que irá hasta 1998, cuando está previsto que terminará la construcción del proyecto, es de $120.000 millones, mientras que las ventas se estiman en $140.000 millones a pesos de hoy. "La verdad es que esos márgenes de rentabilidad que antes eran del 40% o del 50% ya no se dan. En el caso del Parque Central Bavaria se desarrolló una infraestructura muy costosa", dice Echeverry. Pero'¿cómo fue que el Grupo Santo Domingo decidió desarrollar este proyecto? En 19861a Cervecería Bavaria determinó trasladar las instalaciones de la factoría (construida en 1888 por el ingeniero Alejandro Manrique) a un lugar más apropiado para su funcionamiento: el occidente de Bogotá, en el sector comprendido entre la Avenida Boyacá y la calle 13, ya que el Centro Internacional se había especializado en otras actividades como las bancarias y las institucionales.

Este trasteo dejó inoficiosa un área de siete hectáreas, que permaneció así por varios años, hasta que la presión de la ciudad y la determinación de los propietarios llevó a planear su desarrollo, decisión afortunada que frenaría el deterioro urbano que se acercaba en forma peligrosa al sector.

A la firma Ospinas & Cía. se le encargó en 1988 la elaboración de los estudios y de todo el diseño urbano del proyecto, así como la concertación con las autoridades distritales para definir el uso que tendría el Parque Central Bavaria. Como siempre ocurre en estos casos, este proceso fue dispendioso y complicado y culminó un año después con la expedición de una reglamentación específica para este proyecto, lo que permitió la iniciación de los trabajos. Las obras de infraestructura, construidas por Ospinas & Cía., se terminaron en 1991, año en que también se concluyó la remodelación del edificio Palma Real, donde hoy funcionan el Ministerio de Desarrollo, las oficinas administrativas del Parque Central Bavaria y una galería de locales comerciales y restaurantes, que próximamente tendrán conexión directa con el centro comercial que se desarrolla en los predios del parque.

En 1993 entregaron la primera etapa de vivienda y comenzaron a funcionar la Cava y la Falca y este año empezó a funcionar la segunda etapa de apartamentos y se inició la construcción de la torre de Colseguros, que será un "edificio inteligente", es decir, tendrá todo el cableado necesario para que responda a las exigentes comunicaciones del siglo XXI, con conexión vía satélite, canal privado y telepuerto.

Además, Pedro Gómez & Cía. y Ospinas & Cía. decidieron desarrollar el proyecto de la construcción del Primer Centro de Comercio internacional de Suramérica en este sitio, en lugar de hacerlo en Ciudad Salitre, como fue la idea inicial.

En cuanto al "pulmón" del centro internacional, Jorge Calle, director comercial del proyecto, explicó que a pesar de que el parque ya está terminado, no se abrirá todavía al público porque se están construyendo cuatro manzanas alrededor del mismo y hacerlo implicaría un riesgo para los visitantes, entre otras razones, porque se está utilizando dinamita para algunas demoliciones.

A pesar de los tropiezos que ha tenido, el Parque Central Bavaria se constituye en un ejemplo digno de ser imitado por las demás capitales del país, para evitar que los antiguos centros de las ciudades sean abandonados a su libre albedrío, cuando tienen una valiosa infraestructura urbana que se puede recuperar.
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