| 11/1/1994 12:00:00 AM

Pobres sin derecho a casa

Los hogares que devengan entre dos y cuatro salarios mínimos están a la deriva. No son prioridad del gobierno, los créditos se encarecieron y la oferta está restringida.

El programa de vivienda social que adelantará el gobierno en los próximos cuatro años aparentemente conserva el modelo adoptado por la administración anterior. Sin embargo, introduce ajustes tanto en la concepción del problema habitacional, como en la focalización del esfuerzo del Estado, que se orientará a atender las necesidades habitacionales de los estratos de la población con ingresos inferiores a dos salarios mínimos legales.

El programa se integra con la red de solidaridad social, bajo la óptica urbana de los déficit en acueducto, alcantarillado, vías, espacio público y equipamiento urbano. Es decir, que se atacarán las deficiencias cualitativas que presentan tanto el entorno como la vivienda, sin que importe la connotación jurídica de su tenencia.

Sin embargo, dicho planteamiento válido para las condiciones de un segmento de los ciudadanos deja sin respuesta los requerimientos de la población con ingresos entre dos y cuatro salarios mínimos legales. Esto se debe a que el programa retoma en forma superficial los planteamientos de la política de vivienda del presidente Gaviria que resultaron apropiados en la coyuntura de su mandato, pero que bajo las actuales condiciones generan incertidumbre sobre el cumplimiento de las metas propuestas, las cuales contemplan la realización de 153.950 soluciones de vivienda nueva, que demandarán en los cuatro años recursos del sistema de ahorro y venda por $997.992 millones.

En tal sentido, vale la pena destacar varios aspectos que inducen a pensar con pesimismo sobre dicho propósito, como la posibilidad real de las corporaciones de ahorro y. vivienda (CAV) de poder seguir financiando la vivienda de interés social, aunque exista la obligación de colocar el 23% de su cartera nueva en soluciones con precio inferior a 135 salarios mínimos legales.

Tal cuestionamiento se basa en el encarecimiento que sufrirá el crédito para este tipo de vivienda, debido básicamente a tres factores. El primero de ellos es inducido por la flexibilización de la fórmula de la corrección monetaria cuyo incremento repercutirá directamente en el aumento de las tasas de colocación de los créditos hipotecarios.

El segundo tiene que ver con el desmonte de la remuneración del encaje, cuyo impacto en los estados de pérdidas y ganancias de las corporaciones será aproximadamente de $80.000 millones, costo que muy seguramente se trasladará á los deudores del sistema.

Por último, los recientes ajustes por parte de la Superintendencia Bancaria a los plazos para aprovisionar la cartera morosa, que se redujeron de seis a tres meses, obligarán a las corporaciones a reducir el monto financiable de la vivienda de interés social del 80% al 70% del valor de la misma, al igual que incrementarán las condiciones que exigen a los prestatarios, con el fin de disminuir el riesgo de morosidad.

Esta última medida es considerada por Piedad de Bustamante, subdirectora del Instituto Colombiano de Ahorro y Vivienda, como una acción insensata no por los objetivos que busca sino por los planteamientos que esgrimió el superintendente bancario al anunciarla.

El funcionario resaltó los efectos de la esperada estabilidad macroeconómica que permiten prever una disminución de la inflación, lo que a su juicio tendrá repercusiones serias sobre el valor de la propiedad raíz, conduciendo al deterioro de las garantías del sistema. Esta apreciación es errada para la subdirectora del ICAVI, ya que si bien es cierto que la inflación contribuye con otros factores al incremento del valor de la propiedad raíz, una reducción de ésta muy seguramente inducirá a que la valorización de los inmuebles sea menor, pero de ninguna forma contribuirá a que pierda valor, ya que el precio de estos inmuebles está determinado por factores de oferta y demanda, así como por condiciones locales sobre el uso del suelo.

De igual forma es sorprendente el aparente desconocimiento de la Superintendencia sobre el buen comportamiento de la cartera del sistema, la cual presenta una mora de apenas 1.8% frente a aproximadamente el 5% que presenta la cartera del resto de intermediarios financieros.

Los efectos de tales medidas comienzan a presentarse. El crédito para vivienda de interés social pasó de (corrección monetaria + 5) en 1992 a (CM + 9.7).

En la actualidad las corporaciones, con el propósito de incentivar a los constructores y cumplir con la obligación del 23%, han bajado el costo de los créditos de construcción a (CM + 11,2). Sin embargo, la demanda de éstos comienza a debilitarse por otros factores, lo que ha hecho que algunas corporaciones se vean en dificultades para cumplir con las metas exigidas. Según Alberto Vásquez, presidente de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), el gobierno no ha abordado con mayor seriedad el problema de la competitividad del mercado financiero y su efecto sobre la vivienda, ya que los ajustes que ha introducido al primero han tenido efectos en el segundo que todavía no han sido contrarrestados. Para Vásquez es indudable que el sistema de ahorro y vivienda se fortaleció gracias a una serie de condiciones que permitieron dinamizar el sector de la construcción y a través de él toda la economía. Contrario a lo que piensan algunos académicos, el sistema logró conectar las demandas habitacionales de la población con la oferta del sector constructor a través de flujos constantes y crecientes de recursos.

No obstante, hay nichos del mercado como el de la vivienda de interés social en los cuales se requiere de la intervención directa del gobierno para que dicho enlace resulte posible, razón por la cual la anterior administración, liderada por el entonces ministro de Desarrollo Económico Ernesto Samper, creó el subsidio familiar de vivienda, cuyo propósito es el de elevar la capacidad de compra o pago de los estratos con ingresos inferiores a cuatro salarios mínimos para que puedan acceder a la oferta. Su puesta en marcha dio claras señales al mercado, motivando a los constructores a generar una oferta que a septiembre superaba las 150.000 unidades.

Pero el esquema ha dado muestras de deterioro convirtiéndose en otro factor desestabilizador del mercado de la vivienda de interés social. Esto se debe a la poca racionalidad que revisten los procesos de asignación del subsidio, ya que no se apalanca a la demanda efectiva, o sea la generada por aquellos hogares que han iniciado el proceso de compra. Por el contrario, el sistema se convirtió en una oferta abierta de recursos asignados por el cumplimiento de requisitos de forma, que en el 47% de los casos no han posibilitado el cobro efectivo del mismo. De igual forma los tortuosos y costosos trámites que deben asumir los constructores, aunados a una oferta restringida de tierras, han contribuido a desestimular la oferta de tal forma que en Bogotá presentó un decrecimiento cercano al 50% en el último año.

Tales fenómenos hacen incierto el panorama de la vivienda de interés social, razón por la cual se requiere de ajustes para corregir las fallas que se están presentando. Sin estos ajustes, afirma el presidente de Camacol, será imposible sostener la oferta de vivienda de interés social.

Ya no es posible reducir el área de los inmuebles o peor aún disminuir la calidad de sus acabados. Los pequeños márgenes operacionales de los constructores en este tipo de vivienda no pueden asumirlos costos financieros que se generan con las demoras en el desembolso del subsidio.

El gobierno, para lograr las metas propuestas, tendrá que adoptar en forma integral una serie de medidas que de un lado compensen los efectos de la apertura financiera de las corporaciones y de otro contribuya a gestar con las administraciones locales el desmonte de la intrincada red de trámites y la adopción de esquemas de mercado que permitan la participación del sector privado en la generación o recuperación de la oferta de tierras.

De lo contrario, los hogares con ingresos entre dos y cuatro. salarios mínimos legales -los menos pobres de los pobres- se enfrentarán a una oferta restringida, a créditos más costosos y no contarán con el apoyo efectivo del gobierno.
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