| 7/1/1995 12:00:00 AM

Oficinas por montones

La oferta en Bogotá ha crecido vertiginosamente en los últimos años. Ahora las ventas son más difíciles y los clientes más exigentes.

Aunque no se puede afirmar que el mercado de oficinas está saturado, lo cierto es que en Bogotá las ventas ya no están tan dinámicas cromo hace un año. Entre marzo y septiembre de 1994, el 59% de los metros cuadrados que estaban en ofertase vendían, mientras que a marzo de 1995 este indicador había caído al 34%, Sin embargo, la pérdida de dinamismo en ventas no es un fenómeno generalizado, ya que hay proyectos que se comercializan muy bien. Entonces, ¿qué está pasando? Como es obvio, las altas tasas de interés y la desaceleración de la economía han hecho que algunas empresas prefieran aplazar su decisión de compra. Pero también, el comprador es hoy mucho más exigente y, lo que es más importante, el exceso de oferta le da la posibilidad de elegir.

Hasta 1991, la actividad nueva de oficinas estaba restringida a unos 40.000 m' anuales y los constructores preferían dedicar sus esfuerzos a proyectos masivos como la vivienda. Pero con la apertura, el ingreso de nuevas multinacionales al país, la expansión de algunas empresas y el dinamismo que presentó la economía en los últimos años, el panorama cambió por completo.

La creciente demanda de las empresas por tener un espacio propio o ampliar los existentes, se juntó con el boom de la construcción, e hizo que en cuatro años se disparara la oferta de estos inmuebles. Según el Censo de Oferta y Demanda de Edificaciones, preparado por Camacol Cundinamarca, a marzo de este año había 200.000 m' de nuevas oficinas.

Zonas como la Avenida Chile y El Chicó .se convirtieron rápidamente en polos de desarrollo para los negocios, y progresivamente han venido desapareciera- _ do las casas de estos tradicionales barrios residenciales para dar paso a todo tipo de edificios de oficinas. Tan sólo en la calle 93 hay una decena de proyectos nuevos. Constructodo está iniciando un edificio sobre la carrera 15, frente al Centro 93. Una cuadra más arriba, en la 93A, Agudelo Restrepo y Construcciones S.I.T.A, están haciendo cada uno un edificio; en la carrera 13 Inversiones Rascovsky tiene un proyecto y más adelante Construcciones Eurocol adelanta otro. En el Parque 93, si. bien los edificios no pueden tener más de cuatro pisos, hay varias obras. A uno de sus costados Cáceres y Ferro construye el Centro de Diseño Ponobelo, al otro costado ya se inició el cerramiento del lote, y entre la 11 A y la calle 93 se levantan los edificios Parque Ejecutivo, Ayamonte y el Centro Multinacional de Oficinas. Este listado es una pequeña muestra de lo que en mayor o menor escala sucede entre la calle 72 y la 100, entre la carrera 5 y la autopista, y no toma en cuenta la diversidad de proyectos que se vendieron y terminaron en las tres años anterlores, ni los nuevos polos de desarrollo para oficinas como la Avenida El dorado.

Mientras duró el dinamismo de la economía y el costo del dinero estuvo por debajo del 40%, los compradores absorbieron prácticamente toda la oferta. Hoy, a pesar de la desaceleración económica, todavía existe una fuerte demanda, según explicaron constructores consultados. Lo que pasa es que hay tantas alternativas en el mercado que el comprador está siendo más exigente en factores como la localización del inmueble, las vías de acceso, la centralidad, la inteligencia' del edificio, el número de parqueaderos y... el precio. Entre 1991 y marzo de este año, el valor del metro cuadrado de oficinas pasó en promedio de $500.000 a $1.600.000, llegando inclusive a cotizarse a $3.000.000 en El Chlcó. Esas sumas eran canceladas sin mayor problema por las empresas, pero ahora hay cierta expectativa por el comportamiento del mercado.

Resulta que ante la dificultad en las ventas algunos constructores han rebajado sus precios. Aunque esto lo hacen más que todo las sociedades inexpertas que entraron al negocio para aprovechar el boom, ha traído como consecuencia que se retrasen algunos negocios. El empresario no suspende su decisión de compra, lo que pasa es que la pospone mientras estudia el mercad,", explicó Guillermo Durán, vicepresidente de Desarrollo de Ospinas & Cía., quien insiste en que estas prácticas dañan el mercado y crean falsas expectativas, porque las firmas serias no van a bajar sus precios.

Por otra parte, la demanda de las multinacionales, que jalonó la compra de oficinas, se freno desde agosto de 1994, a raíz de un cambio que se hizo en el régimen de inversiones internacionales y que prohibió la inversión extranjera en empresas de finca raíz y titularización inmobiliaria. Según la presidenta de Pedelonjas, Clemencia Parra, como la norma no hizo claridad sobre si estas compañías podían adquirir inmuebles, se congeló el mercado. Aunque en diciéndose aclaró que la prohibición era en empresas dedicadas a compra-venta o arrendamiento de inmuebles, muchas de las compañías que tuvieron que aplazar la compra, decidieron arrendar al ver la nueva situación de la economía.

Entre los constructores hay un moderado optimismo sobre el futuro del negocio. Quienes continuaron los proyectos, como Mauricio Venegas, presidente de Interplan, consideran que con un buen producto, se encuentran los clientes. Otros, como Fernando Ruiz, gerente de Constructora Ruiz Castro, creen que el segmento que tiene mayores problemas es el de oficinas pequeñas, por ser el más competido debido a que ahí es donde "atacaron' los empresarios que decidieron construir uno o dos edificios para aprovechar el boom. De hecho, el censo

de Camacol muestra que hay una gran demanda por espacios superiores a los 200 m2 originada en las compañías que tienen activos superiores a los $1.500 millones. Esto brinda buenas perspectivas para los edificios en que se están vendiendo pisos completos.

Sin embargo, no todos los constructores creen que éste sea un

buen momento para iniciar trabajos. La firma Nueva Era, por ejemplo, suspendió el proyecto que tenía en la calle 116 con carrera 7. el cual se alcanzó a publicitar como San Agustín. El presidente de la compañía, Ángel Rodríguez, considera que actualmente "hay mucha oferta de oficinas, y los comprador res han aplazado su decisión de compra", por lo que están pensando en darle otro desarrollo al lote de la Pepe Sierra, vender el proyecto o esperar a que mejoren las perspectivas. La Compañía Agrícola de Inversiones, por su parte, iba a construir un edificio en El Chico, pero también decidió aplazarlo porque ''en la zona hay un edificio de oficinas en cada cuadra.

Precisamente, el origen de los problemas futuros de El Chico está en que "todo el mundo" quiere estar ahí. De acuerdo con el censo de Camacol, el 50% de las compañías que necesitan arrendar un espacio puedan hacerlo en este sector, y otro tanto se puede decir de los que están en capacidad de ser propietarios. Este barrio fue concebido inicialmente como zona residencial de baja densidad, por 1, que las vías se diseñaron para soportar un tráfico liviano. Con el aumento de la población y la falta de parqueaderos, unido a la coyuntura de las obras que se están haciendo en la 100 y en la 92, la congestión vehicular se está convirtiendo en un dolor de cabeza par, residentes y visitantes Si no se toman las medidas del caso y se mejora la infraestructura, la densificación podría desvalorizar la zona en el largo plazo, más aire cuando la oferta inmediata de oficinas es de 38.178 m2 y la futura de 52.397 m2 Por el momento, los precios del metro cuadrado han venido creciendo. Mientras en septiembre pasado, la oferta se concentraba entre $1 y $2 millones, a marzo casi la tercera parte de los metros ofrecidos estaba entre S2 y $2.5 millones, llegando inclusive a los $3 millones en el caso del Centro Andino. Como un porcentaje significativo de quienes compraron en este sitio lo hicieron como inversión, falta por ver a cómo salen finalmente al mercado..

Pero la falta de planeación urbana no es exclusiva de El Chicó. El 'boom' que se dio en la Avenida Chile también congestionó el sector. Lo que sucede es que ahora el número de obras es mínimo, porque ya prácticamente no queda ningún lote. El precio del metro cuadrado, que estaba entre $1.500.000 y $2.000.000 en septiembre de 1994, subió hasta $2.500.000 en el último censo de Camacol. Una zona que en estos momentos tiene un alto desarrollo en oficinas es Multicentro, entre la carrera séptima y la autopista, y las calles 100 a 127. la oferta inmediata es casi similar a la de El Chico (3&178 m'), si bien sólo hay 7.805 m` para el futuro. Entre las calles 100 y 116 sobre la carrera séptima se encuentran algunos de los proyectos más grandes del norte de la ciudad, como Capital Tower, Teleport Business y el Complejo Empresarial Santa Bárbara. Estos centros empresariales tienen en común los grandes parqueaderos, la versatilidad de los edificios para permitir el montaje de la infraestructura que demandan las nuevas tecnologías y, en el caso del Teleport, sistema de comunicaciones vía satélite, video conferencias y un Hotel Madison con 250 habitaciones. Un poco más abajo, en la avenida 15 con 109, está Clever Point. Aunque todavía no está inuy explorada, se espera que hada el futuro la paralela a la autopista deje a un lado las casas y el comercio que hay actualmente, para dar paso a bloques de Oficinas. Ya hay algunas construcciones que se están levantando en inmediaciones a esa zona, como Winner Offices, en la calle 100 con 23.

Ciudad Salitre, que fue la 'revelación" en materia de planeación urbana, también contará con de Cenir,, Empresarial Metropolitano, que fuera de los 80.000 m2 de oficinas de la primera etapa, tendrá un hotel cinco estrellas de 300 habitaciones, centro de convenciones, club ejecutivo y entre 3.500 y 4.000 estacionamientos. Este complejo, que realizan Ospinas y Suramericana, tiene vendidos ya tres edificios, y los cuatro restantes están comercializados en un 80%. El precio de venta del metro cuadrado está entre $2.000.000 y 52.500.000, un poco por debajo del tope al que se consigue en el norte de la ciudad. En este Centro estará la sede de Conavi y del Banco de Crédito, además de sucursales del Banco Unión, Upac Colpatria, Bancoop y el Bic. El valor del proyecto gira alrededor de USS400 millones, suma gire se eleva a US$650 millones si se cuentan el centro comercial y los l.600 apartamentos que se construyen en los alrededores.

Gracias a que la Beneficencia de Cundinamarca tenía unos terrenos donde hoy se encuentra Ciudad Salitre, esta zona quedó marginada del desordenado desarrollo de la ciudad, y sólo desde 1990 empezó a poblarse, primero con viviendas y más recientemente de oficinas. Hacia la calle 50 se está construyendo la sede de la embajada americana y en un lote ubicado en la esquina de la Avenida El dorado con Boyacá, Pedro Gómez construirá el Centro Internacional del Comercio, en asocio con Ospinas y Proexport. Si todo marcha según lo planeado, en 1998 se terminará la primera etapa, que tendrá un centro de exposición permanente para 1200 .locales y un recinto ferial. Además, la cadena Forte Travelodge operará el Capital Hotel, en cercanía al aeropuerto. Este edificio tiene 10 pisos y 226 habitaciones, además de cuatro salones con capacidad para atender casi 500 personas. El proyecto, desarrollado por el Grupo Delima, también tiene dos torres de oficinas. Las ventajas de este sector radican en la envidiable dotación de servicios públicos y, sobre todo, en que gran parte de las principales vías de la ciudad lo atraviesan. Es por ello que la embajada americana está construyendo allí su nueva sede. Para las empresas que tienen negocios con el exterior o con otras regiones de Colombia, tiene el encanto de estar situado a pocos minutos del aeropuerto y de los hoteles del Centro Internacional. Sin embargo, el norte sigue teniendo la fama de ser un lugar más distinguido, y hay un gran número de empresas que todavía piensan que tener sus sedes en este lugar les da más categoría.

A pesar de que la moda en los' últimos años ha sido trasladar las oficinas al norte de la ciudad, el Centro Internacional sigue teniendo vigencia. Un estudio realizado por Ospinas encontró que entre las calles 24 y 40, de la Caracas a la carrera quinta, hay l.300.000 m° de oficinas, cifra que no es superada por ninguna otra zona de Bogotá ni de cualquier otra ciudad del país. En la Avenida Chile (calle 70 y 76 entre carreras 11 y quinta), "sólo" hay 380.000 m2 Una muestra de que el centro internacional sigue ocupando un lugar, importante dentro de la ciudad, es que allí se encuentran las sedes principales de una gran cantidad de bancos, como el Cafetero, del Estado, Popular, Colombia, Bancoquia, Santander, Tequendama, Bogotá y Occidente. Lo que sucede es que la mayoría de los propietarios de esta zona tienen sus Inmuebles desde hace varios años, y los vecinos nuevos son muy pocos. Con excepción del Parque Central Bavaria, no hay ningún otro plan de grandes proporciones para dinamizar ese sector, y la construcción de oficinas es mínima. Actualmente sólo hay 1.708 m2 para la venta, y eso que este censo incluye la oferta que se genera hasta la avenida primera.

El comportamiento a mediano y largo plazo del negocio de oficinas depende de cómo evolucione el entorno macroeconómico. Las expectativas se han deteriorado, y si bien no se puede hablar de una recesión, la economía sí crecerá muy por debajo del 5,5% que pregonaba el gobierno.

Las dificultades de comercialización han de afectar sobre todo a los proyectos que ya salieron a ventas, porque la oferta es muy alta (115.70 m'). Sin embargo, el crecimiento de las entidades financieras y la nueva ley de seguridad social, pueden ayudar a dinamizar el negocio, ya que están generando una permanente demanda por ensanchamientos, creación o ingreso de nuevas empresas.

Como sucede con todos los cielos descendentes, se espera que los más afectados sean los constructores pequeños y que en general se depure la oferta. Por el momento, el panorama no se ve tan gris como en la vivienda, donde hay saturación en los estratos altos y problemas de demanda en los otros segmentos. Claro que si se continúa construyendo al ritmo en que se ha hecho hasta el momento, es probable que a mediano plazo el mercado se ponga más difícil.
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