| 8/1/1994 12:00:00 AM

Listo Medellín

El negocio de finca raíz en el Valle de Aburrá sigue siendo una excelente inversión.

Los paisas se ríen de los resultados del Censo de 1993, donde Cali sobrepasa a Medellín en número de habitantes. "En el Dane no saben que Envigado, Itagüí, Bello, La Estrella, Sabaneta y Copacabana están incorporados al área metropolitana. No saben que la nomenclatura de Envigado es continuación de la de El Poblado. Por lejos somos la segunda ciudad del país", dice Fabio Góez, gerente de la Lonja de Medellín. Y en infraestructura y servicios públicos Medellín es la primera ciudad del país. "Medellín es la única ciudad que tiene suministro de agua asegurado hasta el año 2030", dice Góez. Esta es la gran ventaja de Medellín sobre las otras ciudades del país.

Medellín renace después de una prolongada y sangrienta guerra. "Sabemos que el proceso para sanear completamente a la ciudad tomará más de una generación, pero ya pasamos la época más dura", dice un dirigente gremial. En términos coloquiales, Medellín ya se dio la pela; ya lo peor pasó.

1988 y 1989 fueron años récord para la construcción en Medellín. El dinero del narcotráfico se reflejó en la construción de dos millones de metros cuadrados cada año. Con la guerra esta cifra bajó a 900.000 m2 promedio en los años posteriores, para volver a subir en 1993 a los dos millones. En 1994 se espera construir 1.7 millones de m2, lo que continúa siendo un indicador muy bueno, considerando la media histórica de 1.3 millones de m2 al año.

"Las ventas se han frenado un poco en el primer semestre", dice Hugo Botero, gerente de Camacol Medellín, "pero sabemos que no es una destorcida. Todo lo contrario, es un reposo para el impulso que tomará la ciudad con la bonanza cafetera a fin de año". Esta es la percepción unánime de todos los constructores. En Antioquia toda la gente tiene "unos palitos de café" y la bonanza que se avecina con la cosecha de octubre ha contribuido a generar excelentes perspectivas de inversión en la zona. Se sabe que con las bonanzas externas, la finca raíz se dispara.

"Normalmente en año de elecciones la final raíz se frena, debido a la incertidumbre", dice [fugo Botero. "Sin embargo, este año no sucedió así. Los inversionistas sabían que independientemente de quien fuera electo presidente, la economía del país continuaría por la misma senda de crecimiento", añade Botero. "Lo que sí hay ahora es un desatraso en los precios". Como la ciudad vivió los últimos años con exceso de inventarios de vivienda, por el éxodo originado en la guerra, los precios cayeron. En 1993 se recuperaron totalmente, registrándose crecimientos anualizados de más del 60%. Hoy en día el proceso ya se racionalizó y la rentabilidad del negocio está entre un 30% y un 40% anual", concluye Botero. De hecho, el número de transacciones inmobiliarias realizadas en el primer semestre de este año han crecido un 9%, mientras que en valor el aumento ha sido de 51%.

Por otra parte, la infraestructura vial en Medellín está adelantándose a la demanda. "Se está construyendo un puente de tres niveles sobre la Avenida Guayabal y la carrera 80, la transversal intermedia -entre la transversal inferior y la Avenida El Poblado-, la vía El Tesoro-Las Palmas y Los Balsos - Las Palmas", dice Fabio Góez. Además, Medellín será la primera -y tal vez la única - ciudad del país con tren metropolitano, por costoso que haya salido.

El verdadero cuello de botella para la finca raíz en Medellín es que no hay inventario de tierras urbanizables. El Valle de Aburrá es un estrecho hueco atravesado por el río Medellín y rodeado de empinadas laderas. Se ha dado un acelerado proceso de cambio de uso de la tierra, que se evidencia sobre todo en Laureles. Por el mismo factor, los precios de vivienda de estrato medio-alto y alto son muy similares en los diferentes barrios. En los terrenos de la antigua fábrica Tejidos Leticia en Laureles, Urbanal, C.A.S.A., Carlos Echavarría y Londoño Gómez Asociados están construyendo una gran urbanización de apartamentos, donde el metro construido vale hoy $850.000, lo mismo que cuesta en El Poblado. Todo el terreno tiene 840.000 m2, de los cuales Almacenes Éxito compró 250.000 que colindan con la carrera 80.

Una reserva de tierras para estrato medio alto es el sector de La Mota, iniciado por Constructora Bolívar hace quince años y que ya está en sus últimas etapas, con los mismos precios de Laureles y El Poblado. "La Mota comenzó dirigido al estrato medio", dice Sergio Rodríguez, gerente de Constructora Bolívar en Medellín, "pero se ofrecía tal calidad de vida que rápidamente la demanda sobrepasó la oferta y continuamos construyendo en la zona, cada vez con más altos estándares, hasta alcanzar los precios y estratos de hoy", añade Rodríguez.

"Las que están aprovechando el boom son los inversionistas, que compran para después vender", dice Gabriel Jaime Restrepo, gerente de PSI. "Para nosotros los constructores el negocio no es tan bueno. Por la escasez de tierras, el costo de reponerlas es muy alto. El lote está costando $600.000/m2 sobre la Avenida El Poblado, $200.000/m' sobre la transversal inferior y $60.000/ m' sobre la transversal superior", concluye Restrepo. Al mismo tiempo se ha revalorizado el mercado del usado, "la gente prefiere vivir en 150 m' usados que en 90 m2 nuevos, a un precio de $70 millones", comenta un constructor.

El centro, al contrario de otras ciudades, se está recuperando, gracias a una decidida acción del gobierno municipal que compró el antiguo sector de Guayaquil, entre el río Medellín y la Avenida Oriental. Allí se construyó el Centro Administrativo La Alpujarra, el Teatro Metropolitano y se amplió el Palacio de Exposiciones. La antigua Estación de Cisneros se reconstruyó y se convirtió en museo y pasaje comercial, y el sector de San Antonio se vendió parte al Exito, que construyó un almacén, y otra parte a firmas urbanizadoras como Ramón H. Londoño y Londoño Gómez, que construyeron el Centro Comercial San Antonio, el cual se vendió en su totalidad en una mañana. "Cuando abrimos ventas ya había colas de comerciantes de la zona que querían su local en San Antonio", dice un alto ejecutivo de Londoño Gómez. Los locales se vendieron entre $1.4 millones y $3.5 millones el m', dependiendo de la localización.

"El fenómeno del centro es que con la apertura del tapón de San Antonio el desarrollo se polarizó hacia el sur", dice Juan Guillermo Londoño, presidente de Ramón H. Londoño. "Antes la zona de crecimiento era hacia Villanueva", dice

Hugo Botero; "sin embargo, los últimos edificios que se construyeron en la zona fueron el Vicente Uribe Rendón del Banco Comercial Antioqueño y la Torre Argos, hace quince años", concluye Botero. "Con la apertura del Centro Comercial San Antonio revive y se desguayaquiliza el centro de Medellín", dice Jorge Mario Ángel, gerente de ventas de Ramón H. Londoño. Otras zonas del centro con posibilidad de rehabilitación son las comprendidas entre el Hotel Nutibara y el Hospital San Vicente de Paúl, el barrio Prado - aunque con severas normas para preservar el patrimonio arquitectónico- y el barrio Boston, arriba del Teatro Pablo Tobón Uribe.

Una zona que se revalorizó con la descontaminación del río Medellín es la aledaña al mismo, que recorre la ciudad de sur a norte. Ese es el mismo recorrido de la lineal principal del tren metropolitano.

La solución para la vivienda de interés social sería construir en los municipios aledaños a Medellín. "El problema es que los alcaldes de estos municipios quieren mucho a los pobres, pero lejos", dice un conocido constructor. En efecto, los alcaldes y concejos municipales no quieren que se les tuguricen sus municipios, por lo que no dan licencias de construcción para viviendas de interés social. "Bodegas industriales y locales comerciales sí, porque pagan impuesto predial y de industria y comercio, pero nada de pobres", concluye el constructor. Esta restricción de construcción en Bello, La Estrella, Envigado, Itagüí y Sabaneta ha llevado a que la ciudad recurra al corregimiento de San Antonio de Prado para construir vivienda de estrato bajo, y al sector de Robledo para estrato medio-bajo.

No obstante, el problema continúa sin resolverse. "Falta voluntad política y cívica de todos nosotros", dice Juan Guillermo Londoño. Para rematar, como sólo hay tierras para vivienda de interés social en terrenos escarpados, los costos de construcción se incrementan.

Caso aparte es la república independiente de Envigado, o el "virreinato", como le dicen en Medellín. El señor Jorge Mesa, dos veces alcalde de Envigado, tiene como sucesor a su hijo, Mesa Júnior. Mesa se opuso a que el tren metropolitano pasara por Envigado. Las obras de todas maneras se están haciendo, incluyendo la estación que permanecerá cerrada. Mientras tanto, los habitantes de Envigado para tomar el metro tendrán que ir a Itagüí o a El Poblado, hasta tanto se termine el virreinato. Sin embargo, los paisas le agradecen a Mesa la construcción de la vía Los Balsos - Las Palmas, que permitirá bajar rápidamente de Rionegro y el aeropuerto a la ciudad.

La otra reserva que tiene la ciudad es hacia el oriente por la vía Las Palmas y el municipio de Rionegro. Con la construcción de la zona franca a cinco minutos del Aeropuerto José María Córdova, se generarán cerca de 6.000 empleos. Hay quienes ya ven a Rionegro como el segundo piso de Medellín. La verdad es que con el túnel de Santa Elena y la construcción de la subida El Tesoro-Las Palmas, Rionegro quedará a menos de media hora de Medellín. Pero Rionegro tiene un problema de alcantarillado, que no se sabe cómo resolverá.

El agua no es problema. En estos momentos la cota de agua está ligeramente por encima de la transversal superior, pero las Empresas Públicas tienen listos planes de ensanche y de tanques de agua, en caso de que la demanda lo requiera. Sin embargo, como dice Fabio Góez: "Rionegro está muy caro.

La cuadra (6.400 m2) por Llanogrande está a $70 millones. Eso es muy caro". La verdad es que $11.000 por metro cuadrado al lado de una zona franca no le parece caro a los analistas de DINERO, que viven en Bogotá. Además, Medellín sufre un déficit muy grande de bodegas industriales y comerciales.

L a restricción al crédito no incidió en la actividad constructora. "Antes nos convino", dice un constructor, "porque la oferta se racionalizó". La verdad es que las CAVs aprobaron sólo los créditos que representaban un menor riesgo, siendo las primeras víctimas los "paracaidistas", o pequeños inversionistas que entran al negocio de la construcción cuando éste está en auge. "En Conavi no tuvimos problemas. Capitalizamos las utilidades del primer trimestre y con ello cumplimos con las normas sobre patrimonio mínimo. Estamos trabajando normalmente", dice un alto ejecutivo de la corporación.

Por todos estos fenómenos la brecha de precios que existía hace un año en Medellín con respecto a Cali y Bogotá se ha estrechado. El metro cuadrado en Medellín cuesta más que en Cali y la diferencia con Bogotá está entre un 10% y 20%, contra casi 30% hace un año. El metro cuadrado en Unicentro de Medellín hoy en día vale entre $4 y $5 millones, cuando hace un año estaba entre $2.5 y $3 millones. El Centro Comercial San Diego ya alcanzó los $6 millones/m2. Los apartamentos de estrato alto cuestan entre $800.000 y $900.000, todavía más baratos que en Bogotá.

Las oficinas en la Avenida El Poblado, que hace un año tenían problemas en las ventas, ahora son deficitarias. En la construcción más reciente, "el edificio de los vidrios azules", el metro de oficina cuesta $1.6 millones, un precio similar al dé oficinas en el norte de Bogotá o en el nuevo Centro Empresarial Metropolitano, aunque inferior a lo que cuesta un metro en la Avenida Chile.

La infraestructura vial y de servicios públicos, la bonanza cafetera y el haber ganado la guerra significan que las mayores rentabilidades en el negocio de finca raíz en Colombia a mediano plazo están por los alrededores del Vallé de Aburrá.
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