| 10/1/1993 12:00:00 AM

La Bella Villa en Primavera

El boom de la construcción llegó tarde a Medellín, pero una activa inversión municipal en obras públicas y el tren metropolitano garantizan el dinamismo en el mediano plazo.

Medellín, y en general al Valle de Aburrá, el boom constructor acre vive el país le llegó tardíamente, por las circunstancias violentas que vivió Ia ciudad entre 1988 y 1991. En ese lapso se registró una de las mayores recesiones de la finca raíz de que se tenga noticia. Por entonces mientras en Bogotá y Cali el metro cuadrado en el estrato alto se cotizaba entre ` $400 mil y $500 mil, en Medellín no pasaba de $220 mil. Pero las cosas cambiaron tras la entrega de Pablo Escobar a la justicia, en julio de 1991, cuando se dio un proceso de desatraco tal, que en sólo un ano se presentaron valorizaciones en finca raíz de hasta 200%.

1,1 clima de paz con claras excepciones se siente en el negocio y muchas otras circunstancias, como el desarrollo de grandes obras civiles, entre ellas el Tren Metropolitano, el edificio de Empresas Públicas de Medellín y la excelente infraestructura de agua, teléfono y luz de la región, han disparado el fenómeno constructor a lo largo y ancha del Valle de Aburra.

Aunque esa bonanza apenas se sintió en toda su magnitud a finales de 1992 y comienzos de 1993, como un efecto retardado y en todos los niveles, especialmente en barrios tradicionales como El Poblado y Laureles, el mercado cambió en forma muy perceptible y el inventario de segundas que se había formado durante la etapa crítica de la guerra, comenzó a rotar en forma acelerada. Mientras en la época de vacas flacas se hicieron entre 4.000 y 4.500 unidades al año, al finalizar 1993 se calcula que se habrán construido entre 10.000 y 12.000 viviendas. Los expertos coinciden en señalar que en los próximos años la cifra se estabilizará entre 7.500 y 8.000 soluciones al año, que es más o menos la demanda permanente de la ciudad.

Proyectos y ciudadelas se ven en toda el área metropolitana, una región que reúne a Medellín y nueve municipios anexados que son hoy la solución de tierras para la estrechez de la capital antioqueña: Barbosa, Girardota, Copacabana, Bello, Envigado, Itagüí, La Estrella, Sabaneta y Caldas. Es el conocido Valle de Aburrá que cubre 1.152 kilómetros cuadrados, alberga 2.5 millones de habitantes y que se ha desarrollado en forma longitudinal, en el eje natural que forma el río Medellín, de sur a norte.

El boom que se vive en el Valle de Aburrá tiene un ingrediente adicional, que no tiene el resto del país: la activa presencia de la administración municipal. Muchas obras, públicas y privadas, se están desarrollando a un ritmo que garantiza la prolongación del dinamismo de la actividad constructora hasta el fin de esta década. Indudablemente la obra más importante es el tren metropolitano. El metro integrará el valle de sur a norte. Otro hecho fundamental en el desarrollo de nuevos terrenos urbanizables es la puesta en marcha de la nueva planta de tratamiento de agua Manantiales de las Empresas Públicas de Medellín, que soluciona el problema de agua en el norte del Valle de Aburrá, aprovechando la represa de Riogrande II.

Lo más imponente en obras públicas, comparable al metro, es el edificio sede de las Empresas Públicas de Medellín. Nunca se había visto en Colombia una obra de tal envergadura en acero y concreto.

Hay proyectos para construir dos nuevos clubes, se amplió el Palacio de Exposiciones, que tiene ahora tres pabellones y un área de 9.000 m2.

En parques, se construyó el Aeroparque Juan Pablo II. En Girardota, aprovechando el descargue de aguas de la represa Riogrande, se construirá el Parque de las Aguas, similar al Parque de la Caña en Cali. Al lado del nuevo Exito de San Antonio se construirá otro parque, en terrenos que hoy pertenecen al municipio a través de Eduva. Otro motor de la construcción en Medellín ha sido el desarrollo de la medicina. En los últimos dos años se han construido cuatro nuevas clínicas. También hay un gran auge de hoteles. Ahora de adelantan al menos 5 proyectos.

En el mediano futuro se ve con interés la posibilidad de un proceso de renovación de sectores de la ciudad por donde pasará el Tren Metropolitano, sin duda las zonas de mayor valorización de ahora en adelante. El metro está jalonando una oportunidad arquitectónica y urbanística en Medellín que no se daba desde 1950, sostiene Hernán Darío Córdoba, vicepresidente de la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín. El Tren Metropolitano se está encargando de volver a densificar amplias zonas (especialmente la parte baja del valle) con una incidencia notable sobre el desarrollo de la construcción. Por eso hay quienes piensan que la bonanza debe seguir paralela al trazado del tren y que ahora sí puede darse una verdadera valorización de nuevos y amplios campos del valle.



Aunque desde mediados de 1991 empezaron a aumentar las licencias de construcción, el verdadero boom de la construcción se afianzó plenamente en el primer trimestre de 1992. En estos momentos las licencias de construcción en Medellín crecen un 62% con respecto al año anterior. La variación anualizada es de 69%. Tradicionalmente en esta ciudad la finca raíz ha sido más barata que en Cali y Bogotá, aunque ello no quiere decir que no haya un déficit estructural, sobre todo en los estratos medio hacia abajo. Mientras que un metro cuadrado construido vale $700.000 en Bogotá y $600.000 en Cali, el mismo en Medellín vale $500.000 y en Barranquilla $350.000.

En Medellín es difícil ser especulador en propiedad raíz a corto plazo. Un inversionista de largo plazo en Medellín invertiría ahora en tierras que se valoricen con el metro, como el norte de Medellín, Bello o zonas deprimidas del centro. Pero no puede realizar su inversión antes de ocho años. En estos momentos es buen negocio invertir en finca raíz en Medellín. Los arriendos están entre 0.8 y el 1% del valor comercial de los inmuebles, cuando antes no llegaban al 0.5%. La valorización de las tierras ha estado entre 70% y 100% en año y medio por la notable escasez. En vivienda media y de interés social no ha habido ciclos, además se ha sostenido por el gran déficit estructural que hay, pero no se puede negar que a muy pocos inversionistas les gusta comprar en este estrato pues temen problemas con los inquilinos. Fue en los estratos medio alto y alto donde más duro golpeó la crisis en la finca raíz.

E n el centro de Medellín el metro cuadrado construido valía $320 mil en 1991 y hoy vale $450 mil. En el tradicional Parque Berrio antes de comenzar el boom, en 1989, el metro cuadrado valía $130 mil. En 1992 el precio llegó a $350 mil, es decir, se valorizó 269%. Actualmente vale $383 mil. El precio de las oficinas en el Poblado estaba en $500.000 m2 hace un año y hoy está en $1.000.000, pero ya el precio dejó de subir? En el centro de Medellín hay sobreoferta de oficinas, aunque los precios se han recuperado. En el Edificio Coltejer vale $ 450.000 nivel.

El desarrollo de oficinas se ha dado sobre la Avenida El Poblado. En los últimos dos años se han construido cerca de 70.000 m2. Entre los nuevos edificios están el de la Caja Social, Corfivalle, la Torre del Campestre, Forum, Lorena y Granahorrar. Muchos de los compradores fueron inversionistas, que ahora están ofreciendo lo que compraron. El desarrollo vertiginoso y los altos precios convirtieron a la avenida, entre el parque de El Poblado y el Club Campestre en La Milla de Oro. Actualmente el mercado de oficinas está saturado y solamente hay algunas ventas esporádicas sobre planos. Por ejemplo existe un proyecto de envergadura como el gran centro de negocios estilo World Trade Center que adelantan la Andi y Conconcreto. Los locales comerciales también se han recuperado. Los de San Diego no tienen arrimadero y los locales buenos de Unicentro están a $ 3 millones m2.

Sitios como Laureles un barrio tradicional estilo Santa Ana de Bogotá o San Fernando de Cali y El Poblado son los más apetecidos para vivienda de clase alta y media alta. Allí Suramericana, Inversiones e Industria de Coltabaco y Londoño Gómez Asociados adelantan una gran ciudadela con 296 soluciones multifamiliares en su primera etapa, a $50 millones cada una. Laureles, hace cinco años para acá se equiparó con los precios de El Poblado. Es un sitio tradicional, tranquilo, arborizado que invita a vivir a cualquiera, sostiene Mónica Ruiz, de Londoño Gómez Asociados. La tierra en Laureles está entre $120.000 y $200.000 m2.

La oferta de vivienda de estrato alto se concentra en El Poblado, desde Castropol hasta la calle 16 sur, entre la Avenida El Poblado y la cota de agua, que ahora está ligeramente por encima de la transversal superior. El sector de arriba de las transversales se va a desarrollar en el mediano plazo con la construcción de vías en las lomas de Los Balsos y El Chocho, que saldrán directamente a Las Palmas. Hay un importante proyecto vial que incluye ampliar la vía a Las Palmas desde la glorieta de San Diego hasta el Hotel Intercontinental. Esto habilita grandes extensiones de terreno en la parte alta de El Poblado. Las malas lenguas dicen que gran parte de estas tierras pertenecen al fugitivo de La Catedral, sobre todo las secciones que lindan con Envigado.

En El Poblado se han dado valorizaciones de hasta el 120% en casos específicos. El meto cuadrado en la mejor parte de El Poblado está entre $450.000 y $650.000, precio sensiblemente inferior al que se registra en Bogotá. Esto significa que aún hay mucho margen de valorización en este segmento.

En las transversales se está dando un nuevo fenómeno de vivienda unifamiliar para clase media alta y alta $ 60 millones en adelante Detrás del intercontinental, Londoño Gómez hace el Rincón de la Luz con 22 casas de 260 metros cuadrados y un costo de $110 millones cada una. Al frente suyo también avanza El Poblado Country Club, el primer club nuevo desde hace 50 años en la ciudad, que acaba de completar 800 socios. L,,i vivienda de clase media alta y media se está desarrollando en El Poblado entre la Avenida El Poblado y la Avenida Las Vegas, en Envigado, La Mota, parte alta de Belén, el eje de la carrera 80 desde Robledo hasta El Rodeo y parte de Laureles. En estos sitios el metro cuadrado está entre $100.000 y $500.000.

La zona conocida como La 80. La Mota es el sector con mayor desarrollo en los últimos 10 años, con vivienda media y media alta. En Cedro Alto, de Ramón H. Londoño, se venden a 50 apartamentos de 57 a 92 metros cuadrados, a $490 mil el metro cuadrado. La Mota aprovechó 1,1 parte alta de Belén v terrenos sin urbanizar alrededor del Club El Rodeo, para formar un nuevo eje de desarrollo urbano de especial dinamismo. Alrededor del centro, en el antiguo Buenos Aires y Miraflores, se ha reagrupado un renacer importante con la ventaja comercial del centro. Los índices de ventas son los más altos de todo el valle en vivienda media baja y de interés social También en Boston y Prado. En el terreno donde nació Coltejer se desarrolla un gran programa multifamiliar de nivel medio, por parte de Conconcreto, con unas 400 soluciones que han tenido gran acogida. Ramón H. Londoño adelanta por allí su proyecto estrella Quinta Linda con unas 600 viviendas de interés social (a $11 millones) a 10 minutos del Parque Berrío. Corvide, ente municipal de vivienda, adelanta también la rehabilitación del sector conocido como La Iguana, lo que devuelto cotización a la zona cercana al estadio y la Cuarta Brigada del Ejército.

Hay gran demanda de sitios para bodegas y allí se van a dar sucesos importantes en breve. Cerca al aeropuerto José María Córdova, al oriente, se construye una gran zona franca. Acaba de constituirse una sociedad dile desarrollará un puerto seco privado. probablemente en Niquía.

Pero también hay numerosos programas masivos de vivienda (entre 3 mil o ) mil apartamentos en construcción) que tienen como principal explicación la necesidad municipal de evitar zonas de invasión en sitios cada vez más cotizados. En Sabanera se construye vivienda media media, pero se cree que será la zona de mayor valorización en 1994 debido al desarrollo institucional y comercial que se está cocinando. La Asociación Colombiana de ingenieros Constructores, Acie, desarrollará la llamada ciudadela de la construcción donde las firmas del sector llevaran sus sedes. Tambien contribuirá a la valorización la apertura de la Avenida Las Vegas.

Hacia el suroriente, en las afueras de Medellín, apenas se inicia el boom, pero el gran polo de desarrollo se dará en La Estrella. Es la principal reserva de tierras del Valle de Aburrá. Cuenta con un buen acueducto, pero tiene problemas de acceso. En el futuro proveerá buena oferta de vivienda para la clase media; sin embargo, falta mayor infraestructura de salubridad y de educación, advierte Jorge Mario Angel, gerente de Mercadeo de la firma Ramón H. Londoño.

Entre La Estrella e Itagüí se desarrolla un gran centro de vivienda de interés social a pesar de que es un sitio bastante alejado del centro de la capital antioqueña, que se vera a beneficiado al concluir el metro. En cambio hacia el norte, en Bello, predominan básicamente ciudadelas importantes en vivienda de interés social. Viviendas y Urbanizaciones adelanta allí Baladares con 196 casas de $11 millones; la Ciudadela Velpeña aglutinará 2.300 soluciones. Como será de importante el boom en vivienda de clase media y de interés social en Medellín, que Pedro Gómez llegó a esta ciudad, a construir en este segmento. Ya Pedro Gómez había desarrollado el proyecto de Unicentro. En el Valle de Aburra es atractivo hacer vivienda de interés social pero hasta ahora ha sido difícil extenderse hacia los municipios vecinos por las trabas de las administraciones locales. Las normas de los municipios aledaños impiden el desarrollo hacia La Estrella, Envigado y Sabaneta. Los alcaldes no quieren tugurizar sus marcas. Por eso en Envigado la solución de vivienda más barata vale $20 millones. En Robledo hay un polo de desarrollo futuro muy interesante, especialmente debido a la recuperación del río Medellín que rescatara la repoblación del sitio en dos o tres años.

En síntesis el panorama constructor en el Valle de Aburra es bastante optimista. Sin embargo, hay quienes sueltan dardos preocupantes sobre el inmediato futuro. Lo cierto es que la economía cafetera, muy golpeada actualmente, tiene gran importancia en Antioquia. La apertura ha sido buena para tinos sectores paisas pero mala aura otros. Los textiles, por ejemplo, que se concentran en Medellín, están de capa caída.

En medio de todo, el impacto del narcotráfico disminuyó en forma impresionante en el sector, especialmente por el rechazo de la misma sociedad al terrorismo. Se cree que apenas un 5% de la construcción de pequeños proyectos, obedece a los llamados dineros calientes. Se lean dado casos en que un edificio objeto de más de dos allanamientos queda señalado y por tanto pierde su valorización, además de que los vecinos desocupan inmediatamente. Actualmente los compradores de soluciones en estrato alto exigen el listado de ocupantes antes de firmar el negocio, mientras los constructores optaron por no recibir pagos de contado. Pero como hay más cosas buenas que malas, existe un trámite rápido y eficiente de las autoridades de Planeación y Catastro que ha beneficiado el pronto desarrollo de los planes. En 30 días se obtiene una licencia de construcción. Las Empresas Públicas también atienden en forma oportuna los requerimientos de servicios.

Con bemoles y todo existe liquidez y no se ha apagado la bonanza. Todos nos apeamos de tierras y ahora se tiende a una venta más racional de lo existente. Vendrá la modalidad de tierras por aportes, en la cual se liaran consorcios entre los dueños de la tierra y los constructores para desarrollar los programas del futuro, prevé Darío Aramburo, el gerente de Urbanal. Como quien dice, hay tierra para rato.
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