| 1/1/1995 12:00:00 AM

Hoteles en bonanza

Gracias al dinamismo de la economía y sin superar en su totalidad la mala imagen del país en el exterior, el sector turístico comienza a recuperarse.

Luego de casi una década de recesión enmarcada, por la guerra fratricida que libró el narcotráfico, renace el sector turístico y hotelero del país con un ímpetu nunca antes visto. Hay que recordar que el sector hotelero no desapareció durante la crisis gracias a la existencia de un pequeño mercado doméstico, que permitió a los empresarios mantenerse en forma estática durante la crisis de los años anteriores.

Sin embargo, el turismo, para la gran mayoría de los colombianos, se constituía en una oportunidad esquiva, limitada por los exiguos ingresos familiares. Sólo gracias a la existencia de instituciones como las cajas de compensación familiar y al incremento en el ingreso per cápita de los últimos años pudo abandonar el estatus de artículo de lujo para convertirse en un elemento importante de la canasta familiar. Esta tendencia, asociada con el dinamismo de la actividad económica, ha propiciado el surgimiento de una serie de proyectos vacacionales dirigidos al turismo doméstico e internacional.

Según Enrique Casas Mendoza, gerente de Unibolsa S.A., empresa que representa para Colombia a Hospitality Valuation Services, compañía líder a nivel mundial en la valoración de hoteles y en asesoría integral en materia turística y hotelera, el boom del sector hotelero en Colombia se sustenta en tres aspectos; el primero es la localización del país asociada con una excelente oferta de tierras, que le otorgan ventajas comparativas frente a los países del Caribe y Centro América; en segundo término los relativos bajos costos de los insumos para la construcción y de la mano de obra, que se traducen en importantes economías en el desarrollo de megaproyectos, y el tercero es la posibilidad de contar con exenciones tributarias en las llamadas zonas francas turísticas.

Sin embargo, no toda la oferta hotelera está orientada a los extranjeros. En tal sentido se registra el desarrollo de importantes proyectos dirigidos al turismo doméstico. De otro lado, Casas resalta que los efectos de la apertura económica han generado un inusitado incremento de la demanda hotelera con fines comerciales. Por ejemplo, Bogotá registra un aumento de la tasa de ocupación hotelera; sin embargo, dicha demanda se concentra en los pequeños hoteles del norte de la ciudad, mientra que los grandes hoteles del centro siguen presentando bajas tasas de ocupación, fenómeno que a juicio del representante del H.V.S. se debe en gran parte al tamaño de los mismos, el cual supera las 300 habitaciones, que es considerado el número óptimo desde el punto de vista operativo.

De acuerdo con estimaciones de Unibolsa, a nivel hotelero la oferta en el mediano plazo se incrementará en aproximadamente 7.000 habitaciones, desarrollos, que demandarán inversiones cercanas a los $400.000 millones (US$500 millones), financiados supuestamente en un 90% con ahorro interno.

Los derechos de participación, la compra anticipada de suites o habitaciones, el tiempo compartido (time sharing) y la multipropiedad, son, entre otros, los mecanismos más usados para atraer la atención del inversionista.

El primero de ellos vincula al comprador al desarrollo del proyecto de construcción del hotel, y puede liquidarse una vez terminado el inmueble, o si éste se constituye en propiedad horizontal o en condominio, convertirse en el pago de una habitación, cuya propiedad deberá acreditarse mediante escritura pública. El comprador, en asocio con los demás inversionistas, asume solidariamente las ganancias o pérdidas que genere la construcción de los inmuebles respectivos.

La compra anticipada o sobre planos de una suite o habitación, se realiza al inicio o durante la construcción del proyecto turístico y se materializa mediante escritura pública. Puede o no conceder a su propietario el uso permanente o parcial de la habitación dependiendo de las condiciones de operación del hotel. Si contempla el uso de la habitación y éste está restringido a un período corto durante un año, se constituye la multipropiedad.

Si el comprador- adquiere un tiempo compartido (time sharing), está comprando el derecho a usar una habitación o suite por un tiempo fijo en una fecha predeterminada. En este caso el riesgo está asociado con la calidad del servicio que le ofrezcan e indirectamente con el mantenimiento del inmueble.

Tales características suelen confundir y desorientar al pequeño inversionista, al cual le resulta imposible distinguir la naturaleza de inversión o gasto que ha realizado, Al respecto, vale la pena destacar que mediante cada uno de los anterior-es mecanismos quien adquiere un derecho o una propiedad está realizando una inversión y. no un gasto anticipado. En sí, compra un derecho de participación. Hasta hace muy poco se trataba de una inversión inmobiliaria. pero con la expedición de la Resolución 1032 de octubre de este año por parte de la Superintendencia de Valores. se considera una inversión financiera, ya que Ios derechos de participación adquirieron el carácter de valores.

El tiempo compartido no puede considerarse una inversión inmobiliaria o financiera. pues los dividendos que genera son imposibles de cuantificar, ya que se traducen en el mejor- bienestar de quien lo posee, y se perciben a través del disfrute de una habitación por un tiempo fíjo.

Luego el comprador no puede esperar que su inversión le arroje periódicamente una rentabilidad determinada, lo cual no excluye que en el momento de venderlo puedo obtener un mayor o menor valor dependiendo de lo acreditado que esté el hotel o resort.

En tal sentido, María Fernanda Gonzalez, presidente ejecutiva de Astiempo, entidad gremial que agrupa a promotores turísticos que desarrollan sus proyectos con la venta de tiempo compartido señala que el comprador debe tener muy claro tres aspectos al adquirir un time sharing; primero el inversionista no está comprando un inmueble; segundo el derecho que compra se circunscribe únicamente al número de días y al hotel en el cual lo adquiere; tercero la posibilidad de intercambio y de las facilidades que ello conlleva son servicios adicionales que generan castos y no son condición necesaria para desarrollar el tiempo compartido

Sin embargo, si se ofrece el intercambio, éste siempre estará condicionado a la ponderación que la cadena respectiva haga de su tiempo compartido el cual estará íntimamente relacionado con las facilidades que ofrezca el hotel, su localización y la calidad del servicio que preste.

El comprador no puede esperar obtener un intercambio con un centro turístico de cinco estrellas en Orlando (Florida), si el Hotel donde adquirió el tiempo compartido es de tres estrellas y se localiza en un sitio de baja demanda turística, La proporcionalidad del intercambio es la regla de oro de este servicio.

Según Enrique Casas la adquisición tanto de un tiempo compartido como de la compra de un derecho de participación o de una suite debe ser el resultado de un análisis cuidadoso del mercado, El contar con el nombre de una cadena internacional no implica necesariamente la bondad del proyecto. Muchas de estas franquicias se venden condicionadas a la construcción del hotel. Si éste no se realiza, no hay responsabilidad de la cadena hotelera.

La operación hotelera es una actividad que exige de experiencia de máximos estándares de calidad, de una buena red de reservas y sobre todo de un conocimiento profundo de Ios gustos de los", clientes. Este, a juicio de Enrique Casas, se puede constituir en uno de los puntos débiles de alguno de los desarrollos turísticos que en la actualidad se promueven

Las particularidades del negocio hacen que existan operadores especializados, dependiendo de las características del hotel o resort. A manera de ejemplo, o. la operación de centros hoteleros vendidos bajo la modalidad de tiempo compartido requiere de un conocimiento especial referente a la operación de hotel abierto al público en general. En este caso, el flujo de caja del operador no se sustenta en los departamentos de alimentos y bebidas ya que estos pierden importancia debido a que las habitaciones normalmente tiene incorporada una cocineta.

Quien desee adquirir, participar o disfrutar de un desarrollo turístico.deberá indagar sobre las condiciones del promotor, las calidades del constructor, la idoneidad del operador, además de exigir de todos los soportes técnicos o financieros que le aseguren la viabilidad del proyecto.

Los proyectos turísticos que se están desarrollando en el país están diseñados bajo el concepto del ecoturismo y plantean desarrollos armónicos con el medio ambiente. Se trata de complejos turísticos que ofrecen una amplia ;gama de amenidades que van desde piscinas orgánicas hasta campos de golf profesionales. La gran mayoría rompen con el formato de las grandes moles de concreto, para explorar el empleo de materiales más nobles en volúmenes de baja altura.

La autosuficiencia en materia de servicios públicos es la característica en común, circunstancia que se traduce en sobrecostos que asume el inversionista, pero que no alcanza a tener un efecto negativo frente a la demanda

Dadas estas condiciones y la voluntad del gobierno para promoverlo a nivel el internacional, es de esperar que el sector turismo se posicione como una de las principales fuentes de ingresos para el país, así como una de las actividades mas rentables.
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