Franca competencia

En Colombia las zonas francas dejaron de ser tan sólo un instrumento de promoción de exportaciones para convertirse en una alternativa rentable de inversión en finca raíz. Desde 1958, cuando se dio luz verde a este régimen de excepción, los parques industriales pertenecían y eran operados por el Estado. Pero a partir de 1991, las reglas de juego cambiaron. La administración Gaviria no sólo entregó en manos de particulares la operación de las zonas existentes, sino que permitió que el sector privado creara parques industriales bajo esta figura especial. Esto no sólo dio un vuelco total en favor de la modernización de las áreas, sino que abrió la posibilidad para que inversionistas adquirieran lotes y bodegas con el fin de arrendarlos o "revenderlos" a terceros,

figura impensable en el esquema anterior, porque la propiedad del terreno era del Estado. De hecho, en las zonas que inicialmente fueron públicas el dueño sigue siendo la Nación.

Al amparo del Decreto 2131 se crearon cuatro zonas francas privadas, que si bien no están operando en su totalidad, ya han tenido una valorización importante. Se destaca sobre todo el caso de Bogotá, donde el metro cuadrado pasó de $110.000 en febrero de 1994 a $285.000 actualmente. Este incremento, cercano al 160%, está muy relacionado con el hecho de que la ciudad no tenía un parque de estas características, lo que dinamizó las ventas al punto que se ha vendido el 50% del área disponible, cuando las estadísticas internacionales indican que estos proyectos se venden mínimo en 10 años. En el Parque

industrial La Candelaria (Cartagena) el metro cuadrado pasó de $75.000 a $120.000, en Cali de $85.000 a $140.000. La política de la zona de Rionegro ha sido vender las bodegas terminadas. En diciembre de 1993, cuando salieron a ventas, el metro cuadrado estaba en $280.000 y actualmente está en $500.000.

Pero además de la valorización, tanto a las industrias como a los inversionistas les resulta atractiva la posibilidad del arriendo. 'Las primeros aseguran el inmueble a largo plazo y pueden destinar los recursos de la compra de la bodega a otras áreas de inversión, mientras que los segundos obtienen una renta fija de fácil recaudo. En arrendamiento, las compañías tienen dos posibilidades. Optar por las recién creadas zonas francas, o por las que se privatizaron. Aunque las tarifas

de las segundas son relativamente menores, en la decisión pesan otros factores como localización y servicios. En este último punto, la incursión de las zonas privadas, planeadas desde el principio para satisfacer las necesidades de los parques industriales contemporáneos, empujaron a las que habían sido públicas a realizar esfuerzos por modernizarse, ya que cargaban con una infraestructura heredada décadas atrás que las dejaba rezagadas.

Sofisticados sistemas de seguridad con cámaras de visión nocturna, redes telefónicas en fibra óptica, telepuerto para comunicaciones por satélite, amplias vías internas diseñadas para carga pesada, áreas verdes y de recreación, y hasta la presencia en un futuro de bancos y corporaciones financieras dentro del complejo, forman parte de las novedades implantadas por las privadas. Por su parte, las ahora privatizadas se han concentrado en realizar inversiones en modemización y mejoramiento de la infraestructura así como de los servicios ofrecidos a los usuarios. La de Barranquilla, por ejemplo, invirtió en estos dos últimos años $1.100 millones para mejorar sus instalaciones, y la de Palmaseca

ha realizado una inversión en infraestructura de $1.200 millones y de $2.000 millones en la construcción de 13.000 m2 de bodegas.

En cuanto a la ubicación, los operadores opinan que cada ciudad tiene sus ventajas y que deben tender a una especialización de acuerdo con su área de influencia. Las zonas francas localizadas en ciudades costeras y con el respaldo de un puerto como las de Cartagena y Barranquilla, están orientadas a los mercados del Atlántico y sus fortalezas pueden estar en el desarrollo de industria pesada como la metalmecánica. En las mediterráneas sin salida cercana al mar, como las de Bogotá, Medellín y Cali, las ventajas se darían para las industrias livianas y de servicios. En Rionegro, por ejemplo, las industrias de confecciones, especialmente de alta calidad, fueron de las primeras en adquirir un espacio. Otro sector que tiene gran futuro es el de servicios, y en especial el de software. La zona de Rionegro, conocedora de los desarrollos que se están dando en ese campo, se ha mostrado muy activa para atraer estas industrias.

La competencia que se generó con los cambios en el régimen ha hecho que las zonas francas antiguas y nuevas salgan a comercializar sus áreas y a "vender" las ventajas tributarias y cambiarias que tienen. Y a pesar de que el sector

exportador no ha atravesado por su mejor momento debido a la revaluación del peso, han tenido buena acogida entre industriales e inversionistas.

En el caso concreto de Barranquilla, la más antigua y la que logró mayor desarrollo antes de privatizarse, se han instalado siete nuevas empresas, cuatro de las cuales funcionaban en el área metropolitana de la ciudad. Ahora, la zona cuenta con 60 firmas, que ocupan el 40% del área disponible para bodegas del primer terreno en operación, que tiene una extensión de un millón de metros cuadrados.

En Palmaseca (antes Manuel Carvajal Sinisterra), a un año largo de la privatización han ingresado 10

nuevas empresas, que se unieron a las 12 que venían del anterior régimen. Hasta el momento sólo se han ocupado 43.000 m2, el 18% del área disponible. Entre las "adquisiciones" se encuentran compañías extranjeras como Sonoco Colombiana, Ciao Export, Italcali, Feltro y Coltec, y nacionales como Ingrali (alimentos), Procoldex (cuero) y Colesca en ensamble de maquinaria para construcción.

En Santa Marta entraron cuatro compañías, una de ellas industrial (Empresa Brasilera Odebrecht)

y tres de servicios (Superportuaria, Transportes Premier y Palacio & Cuéllar). Actualmente, hay 14 empresas en la lista de interesadas, principalmente de los sectores de fabricación de elementos para proyectos petroleros, ensamblaje de motos, servicios de reparación y construcción de maquinaria e industria plástica.

En cuanto a las privadas, sólo Rionegro y la del Pacífico tienen empresas en funcionamiento. Rionegro fue la primera zona privada que entró en operación y es la primera en mostrar resultados. Las siete compañías que están produciendo desde junio de este año ya exportaron mercancías por un valor aproximado de US$1.5 millones. Empresas de confecciones como Sotinsa, de equipo metalmecánico liviano como Golden Hawk y otras como Cerámicas Castellón, Imprex

International y Arcladex, fueron las pioneras.

Por su parte, la producción en el Parque Industrial del Pacífico empezó a finales de septiembre, con la firma Supapel Centro Industrial. Dentro de poco iniciará labores Icolápiz Eberhard Faber, en un lote de 11.000 m2.

Aunque las zonas de Bogotá y La Candelaria han vendido el 50% y el 30% del proyecto a indusuiales e inversionistas en finca raíz, todavía no se han terminado las primeras bodegas.

No hay duda de que con la privatización, las zonas francas tomaron mayor dinamismo. Sin embargo, el gobierno quiere continuar con el proceso de actualización iniciado por la administración anterior, para garantizar que cumplan con el objetivo para el que fueron creadas: estimular las exportaciones. Esto, debido a que el mencionado Decreto 2131 no especificó con claridad los compromisos de exportación que deben cumplir las empresas localizadas en estas áreas, ni el tipo de actividad que deben desarrollar. En esta materia, mantuvieron la tendencia de no hacer exigencias explícitas de ventas al exterior, aunque dejaron en claro que el objeto primordial era promover la producción de bienes y la prestación de servicios para mercados externos y de

manera subsidiaria para el mercado nacional.

Como el actual gobierno no quiere que se repitan las cifras que se presentaban antes de la privatización, cuando las zonas francas facturaron sólo el 1% de las exportaciones del país (U$84 millones en 1991), el Ministerio de Comercio Exterior lleva seis meses preparando una reglamentación que permitará acatar la filosofía de las áreas de excepción sin causar traumatismos a las compañías que han venido operando bajo el régimen actual. La idea también es atender la queja de algunos productores locales, los cuales dicen ser víctimas de una competencia desleal por parte de las compañías ubicadas en estas áreas, que se benefician de los estímulos arancelarios, tributarios y cambiarlos para produ

cir a menor costo e internar sus mercancías en territorio nacional en vez de exportarlas.

No ha sido fácil definir la fórmula para fijar los compromisos de exportación, debido a que han surgido posiciones encontradas entre los operadores privados y el gobierno. Mientras los primeros buscan un régimen más flexible que permita a un universo mayor de empresas a instalarse en las zonas, el segundo lucha por imponer normas estrictas que aseguren no sólo el fomento de las exportaciones, sino de la actividad manufacturera. El problema no es tanto para las empresas que se vayan a instalar en las zonas francas, sino para las que llevan años operando en ellas, porque no se le pueden cambiar abruptamente las reglas de juego.

Hasta el momento se han discutido varias alternativas, que van desde fijar el compromiso de exportación como un porcentaje de la producción hasta hacerlo teniendo en cuenta los estímulos que reciben. Asimismo se ha pensado en un porcentaje fijo o en uno que se incremente en forma gradual en varios años. Tampoco se descarta la posibilidad de dar un trato preferencial temporal a las compañías ya establecidas, por la dificultad que puede representar para éstas ajustarse a las nuevas medidas.

El otro punto en discusión gira en torno al papel de las actividades comerciales, ya que el Mincomercio quiere promover las empresas enfocadas a mercados

externos pero con un alto valor agregado para así impulsar la industrialización. En principio se ha pensado en fijar un límite para el comercio del 30% del área, porcentaje que aún está en estudio. Obviamente la restricción para la actividad netamente comercial no se hará indiscriminadamente, ya que hay industrias productivas donde es necesaria.

Esta última propuesta tiene contentos a los promotores de las zonas francas, porque a pesar de establecer límites, mejora el panorama actual. Resulta que la administración Gaviria excluyó la comercialización del régimen de zonas francas, de tal forma que sólo los usuarios que tenían firmados contratos con anterioridad, podían realizar esta labor, pero sólo durante la vigencia del mismo. En otras palabras, la figura únicamente existía en las zonas que habían sido públicas. El motivo cíe optimismo de los promotores es que el proyec

to le da herramientas adicionales a las zonas francas para mejorar sus ingresos, ya que el negocio de almacenamiento (para comercio) es más rentable que el de arriendo, porque se fija como una proporción del valor CIF de la mercancía almacenada.

Pero las zonas francas no son la única posibilidad que tienen las empresas de ubicarse en un parque industrial. Cada vez más existe la tendencia en el mercado de construir conjuntos cerrados de bodegas que permitan ahorrar costos en vigilancia, seguridad y mantenimiento. Sin embargo, son pocas las grandes constructoras que se dedican a esta actividad en forma continua. El problema está en que si bien es un negocio rentable porque el costo del m2 de construcción es más bajo que el de vivienda y la cartera es más sana en la medida en que se contrata con empresas, el mercado es muy dife

rente al que están acostumbrados los grandes constructores. Al contrario cíe lo que sucede en vivienda, donde los clientes son los que se acercan a los proyectos, en bodegas hay que tener una atención persona a persona y "rebuscarse" los compradores. Además, los créditos en función de las ventas son mucho más altos, porque el precio al público de una unidad promedio está por encima cíe los $200 millones.

Esto hace que las grandes compañías entren al negocio en forma esporádica, para construirle a un cliente específico, como en el caso de Conconcreto con las bodegas de Eduardoño y la de refrescos del Grupo Santo Domingo, o cuando se les presenta una buena oportunidad, como le sucedió a Pedro Gómez que vendió en diez días el parque empresarial Normandía. La única que tiene trayectoria en este campo es Constructora Colmena, que lleva 15 años en el mercado y

ha desarrollado proyectos como las dos etapas del Parque industrial de Occidente. Lo curioso es que estudios de consultores privados muestran que en Bogotá el 80% de la industria y el comercio tienen necesidades de bodegaje, y casi el 70% de la demanda está dirigida al arriendo, lo cual muestra que hay un gran potencial en este mercado.

Este panorama ha hecho que el negocio de la titularización, que estaba prácticamente enfocado a oficinas, se empiece a dirigir a bodegas. Mediante este mecanismo se divide la propiedad del inmueble en un número determinado de títulos, y quienes los compran se benefician de la valorización de los papeles y de la renta por concepto del arrendamiento de la bodega. Por su parte, la empresa que toma el inmueble tiene la seguridad de poder permanecer en él por un largo plazo y puede destinar a otras áreas los recursos que invertiría comprándolo.

El primer proyecto en salir a titularización fue el Parque Industrial Estación Alsacia, de la firma Interdevco. Aunque la idea inicial era titularizar en cuatro etapas los

34.000 m= de bodegas, el proyecto no tuvo la demanda esperada y de común acuerdo con la Superintendencia de Valores se decidió titularizar sólo la primera parte, de la cual se han colocado 3.700 títulos a $1.000 cada uno. Las demás etapas se financiarán y venderán por los métodos tradicionales. Por SU parte, Oikos titularizó la primera etapa del Parque Empresarial de Occidente, y en cinco meses colocara los títulos del Parque Empresarial La Florida.

La ciudad donde está más desarrollaría la construcción de bodegas es Bogotá. A marzo de este año la oferta llegaba a 51.924 m=, cifra que se eleva a 139.214 si se toman en cuenta los destinos para uso propio y arriendo. La zona más tradicional y antigua es la de CaZUCá, en la Avenida Boyará con calle 13. En los últimos años se han dinamizado las áreas de Eldorado y Puente Aranda, en el occidente de la capital, y en el norte Toberín y Tocancipá. La primera es muy apetecida por la pequeña empresa y la segunda por grandes industrias como Cervecería Leona, Pizano y Matco, entre otras.

El mercado de bodegas en Medellín comenzó con una buena dinámica en los primeros meses de 1995, pero desde mediados del año, especialmente entre abril y mayo, se ha presentado una desaceleración. La razón es que los principales usuarios, la pequeña y mediana industria, se han visto afectados por las duras condiciones crediticias y por la incertidumbre del país, y han preferido arrendar. Además, se ha aplazado la realización de nuevos proyectos, como el que tenía la firma Guiar en ltagüí. Precisamente en este municipio, en Guayaba¡ y Sabaneta es donde tradicionalmente se han construido las bodegas. Pero a raíz de que los precios de la tierra se encarecieron, los constructores están apuntando hacia el norte, principalmente a Bello, donde se construirá el Puerto Seco y se están haciendo fuertes inversiones en vías.

Por su parte, la oferta en Cali es limitada. A marzo de este año sólo se ofrecían 100 m2 de bodegas, mientras que en Yumbo el área ascendía a 4.560 m2. No obstante, si se toman en cuenta las construcciones para uso propio y arriendo, el área en Cali aumenta a 45.886 m2 y en Yumbo a 34.781 m2. El mayor problema que afecta a la capital del Valle es el alto precio de la tierra, que hace que los constructores prefieran destinar los lotes a proyectos de vivienda y oficinas. Eso, sin contar con los efectos que ha dejado la lucha contra el narcotráfico.

Sin duda, a medida que se vayan desarrollando las zonas francas, en especial las privadas, la construcción de bodegas se va a dinamizar, así un gran porcentaje de éstas se destine para uso propio. Sin embargo, la incertidumbre por los resultados del proceso 8000, y en general la poca claridad que hay sobre el panorama económico, podrían llevar a las empresas a aplazar sus planes de inversión.