| 8/1/1995 12:00:00 AM

Cuestión de estilo

Actualmente, el 80% de la vivienda para estratos altos en Medellín rueda por fuera del tobogán comercial. los riesgos del sistema alterno son muchos, pero iguales son los beneficios.

Entre los compradores de alto poder adquisitivo, el esquema de los proyectos asociativos al costo se ha convertido en casi la única forma de adquirir una vivienda segura para rato. De paso, constituye también un medio de inversión sin paralelos en el mercado de la finca raíz.

Las cifras hablan por sí solas: un tipo de unidad residencial que hace dos años representó un desembolso de $60 millones, hoy se vende por $300 millones. Un fenómeno así no puede. más que desencadenar un efecto de bola de nieve, y por eso los proyectos asociativos al costo, actualmente en construcción, tienen todos sus cupos vendidos. Con todo y que la oferta no se anuncia a través de la publicidad, las unidades vendidas -entre casas y apartamentos- ya rondan las mil. Simplemente, el rumor vuela de boca en boca.

De las tres firmas con mayor prestigio en este campo -Ramón H. Londoño, Propiedad S.A. y una tercera que combina las actividades de tres empresas administradas por profesionales del ramo-, sólo ésta última se ha dedicado en forma exclusiva al segmento. Arquitectura y Concreto S.A., Luis Carlos Arango Arango S.A. y Alberto Montes Arquitectos Ltda. constituyen el motor innovador de un sistema que anteriormente se manejaba entre amigos. Por ejemplo, un grupo de conocidos se reunía alrededor del objetivo común de construir un pequeño conjunto residencial, donde todos se conocieran y donde cada uno pudiera levantar la casa de su imaginación. Se delegaban, entre sí, las funciones de compra del lote, contratación del arquitecto constructor y -lo más complejo- la administración de los recursos económicos. Los descalabros fueron tantos que muchas veces se produjeron desfases de más del 200% frente al presupuesto calculado inicialmente. Incluso hoy, los malos cálculos de un adiestrado promotor pueden conducir a millonarias batallas legales y financieras.

Como los casos de abusos son numerosos y la tentación de sacarle partido a un proyecto asociativo es muy grande, la regla de oro es indagar por las credenciales del oferente. Un balance de obras ejecutadas revela que un proyecto completo, dependiendo de su complejidad y número de casas, puede costar entre $3.000 y $9.000 millones. Ciertamente, mucha plata.

Por eso, el comprador, en su desconocimiento del tema, abre su billetera al especialista y confía a él todo su patrimonio. "Es el producto de toda una vida de esfuerzos y sacrificios", dice Francisco Martínez Restrepo, de Arquitectura y Concreto S.A. "Definitivamente, se trata de una responsabilidad sin límites".

El acierto de un buen proyecto asociativo comienza por la compra del lote. Debe estar bien ubicado y tener una extensión suficiente para dar amplia cabida a las casas y al concepto urbanístico. Y, por encima de todo, haber sido adquirido, específicamente, para la realización del proyecto. Hay terrenos que se venden a los participantes por una jugosa ganancia, y es inevitable que el precio del lote incida en todo el proceso. Curiosamente, lo más estable en estos esquemas es el costo de la construcción.

Dentro de la búsqueda de garantías adicionales, los promotores más experimentados trabajan de la mano con reconocidas casas fiduciarias. La idea es que los compradores entreguen a estas firmas toda la propiedad del proyecto, mientras éste se concluye. Así, la administración de los recursos queda en poder de entidades de altura y peso, ajenas totalmente al grupo profesional encargado. Las fiduciarias no liberan un solo peso, a menos que se agoten todas las instancias de discusión y análisis para la compra de materiales y pago de gastos. Paralelamente, los compradores contratan su propio revisor fiscal para que ejerza un estricto escrutinio de las cuentas. Después de terminada la obra, y previo cumplimiento de todos los requisitos y compromisos, las fiduciarias escrituran las casas a sus respectivos propietarios.

ara personas de estratos sociales P altos y económicamente afines, otro aspecto central es "quién va a vivir al lado". Promotores como Martínez, Arango y Montes se cercioran de que sean personas de perfil similar, con el fin de evitar desencantos. Y en caso de una inevitable reventa, la junta de vecinos se interesa por los antecedentes del futuro comprador, y, en ocasiones, hasta ayudan a conseguirlo.

Desde el punto de vista arquitectónico, las casas, en su exterior, son parecidas. Pero el interior corresponde a las preferencias, necesidades, gustos y presupuestos de cada cliente. El arquitecto se sienta con cada familia, pregunta por sus preferencias, ayuda a definir prioridades y, en las palabras del arquitecto Montes, "entrega al comprador el mundo privado que siempre soñó".

Esta modalidad de reformas es una de la principales innovaciones introducidas por esta terna profesional. Para lograrlo, definieron un estricto cronograma de terminación de obra, que todos los propietarios respetan. De lo contrario, incurren en onerosos castigos impuestos por la fiduciaria. La idea es darle gusto al cliente hasta el final, pero sin perjudicar a los demás ni atrasar los cálculos de tiempo y dinero. El resultado, en conjuntos residenciales como Alicante, San Sebastián y Avellaneda -entre los más admirados de esta terna de profesionales en el área de El Poblado, no hay un interior similar a otro. En una de las urbanizaciones, por ejemplo, se construyó una vivienda alrededor de cuadros de familia heredados por los dueños de casa. Fue necesario superar la altura de 2.20 metros convencional para llegar a techos de más de tres metros.

En general, las áreas de construcción superan los 200 metros cuadrados, con zonas sociales integradas o separadas; unas, con dos habitaciones, otras, con cuatro; escaleras que suben en caracol; sótanos, baños clásicos y modernos; cocinas diminutas o gigantescas; madera o mármol en los pisos; moldería de yeso o paredes lisas. La combinación es tan extensa como los gustos.

Para Martínez, Arango y Montes, el interés del grupo no está en el negocio ni en la utilidad, sino en tener trabajo como cualquier profesional. En la concepción del proyecto fijan su partida de honorarios, con tarifas competitivas en el mercado. Según lo define también Ramón H. Londoño en sus brochures promociónales, la prestación cíe los servicios cíe arquitectura, construcción, interventoría, promoción, gerencia y ventas se cobran de acuerdo a las tarifas de la Sociedad Colombiana de Arquitectos y al reglamento de tarifas de la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín.

Este estilo de trabajo permite un factor de cercanía con los compradores que no es usual en los proyectos comerciales. Muchos promotores y propietarios se llamar por el nombre, comparten los mismos clubes sociales, han ido a los mismos colegios y universidades y todos valoran el trabajo y actividad de cada cual. Es atención personalizada, de principio a fin.

Como todo proyecto de construcción en Colombia, el asociativo tiene sus riesgos. Fluctuaciones en el precio de los materiales, tropiezos jurídicos con las empresas de servicios públicos y el mismo estado climático son factores que pueden afectar los presupuestos. Es necesario, para un celoso interventor como Luis Carlos Arango Arango, destinar de antemano una reserva para esas eventualidades. "Constructor de funciones sin advertir sobre esos peligros, está diciendo mentiras", agrega Martínez.

En promedio, las casas de los proyectos asociativos pueden costar entre un 10 y un 15% menos que las opciones comerciales del mercado. Pero la realidad, en muchos casos, es que pueden terminar costando un poco más. Simplemente, porque al saber que la construcción saldrá al costo, los usuarios se animan a colocar mejores acabados y a redecorar sus nuevas viviendas. Esto hace que los proyectos asociativos, relativamente, se presten menos para la especulación y sean más un estilo de vida. Martínez, Arango y Montes insisten en que su meta es proporcionarle a sus clientes una vivienda para rato. "Y, si de paso, la valorización se les vuelve sustancial, tanto mejor".
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