Comprar casa, ¿buen negocio?

Si usted ha estado esperando el momento para cambiar de estrato puede estar a punto de lograrlo. Los precios de la vivienda de estrato alto y medio alto están en uno de los niveles más bajos en toda su historia.

Gracias a la falta de demanda y a la sobreoferta de proyectos para este segmento, muchas personas pueden tener la oportunidad de su vida en materia de inversión.

¿Es el momento de comprar? Si usted de verdad tiene la plata, si la inversión no le representa un hueco de otra deuda y tiene el perfil de un inversionista de largo plazo (al menos 3 años), esta es una de las mejores épocas para adquirir vivienda.



Razones para comprar



De acuerdo con las investigaciones de las lonjas de propiedad raíz de Bogotá y Medellín, el precio es uno de los mayores incentivos para hacer negocios inmobiliarios en este momento.



En los últimos 2 años, los inmuebles se han vendido, en promedio, un 20% más barato de lo que podrían venderse en épocas normales. En parte, la caída en el valor se debe a que los promotores de los proyectos y los dueños de los lotes se vieron obligados a castigar sus precios para poder vender en medio de una demanda resentida.

Por otro lado, la crisis del Upac hizo que mucha gente aplazara la compra de bienes inmuebles por el miedo al crédito hipotecario y la recesión de la economía terminó de reducir el consumo de este tipo de bienes. Pero esta situación no durará mucho tiempo. Una vez se absorba la sobreoferta que hay en los estratos medios y altos se tendrán que empezar a desarrollar nuevos proyectos en los cuáles se intentará corregir el precio para compensar los costos no trasladados al comprador.

Entonces, los precios empezarán a subir, primero siguiendo la misma tendencia de la inflación para corregir la contención de costos de los materiales para construcción y de los honorarios. Luego, cuando la economía entre en franca recuperación, podría venir una mejora adicional empujada por el incremento en los ingresos de las personas y la baja en los índices de desempleo.

La ventaja en ese momento la tendrán quienes compraron vivienda barata porque la valorización de sus inmuebles se verá empujada por esa ola.



LA VIVIENDA EN LAS GRANDES CIUDADES



BOGOTA

En la capital, el sector más resentido es el residencial de estrato alto, debido a una sobreoferta de viviendas para este segmento y al bajo ritmo de ventas que se sigue registrando. También siguen cayendo los precios de la vivienda nueva para estrato medio. Según Anif, este año la caída en la actividad constructora de la ciudad será del .3,6%.

Efectos: los precios en los segmentos para ingresos altos seguirán deprimidos, lo mismo que el valor de los arriendos por la sobreoferta de inmuebles.

En los próximos días se conocerá el fallo de la Corte Constitucional sobre el sistema de financiación basado en la UVR. Lo más probable es que el alto tribunal apruebe el esquema, porque está amarrado a la inflación y no permite la capitalización de intereses, pero podría dar algunas instrucciones respecto al manejo de la tasa real para el usuario de crédito hipotecario. Actualmente, las Corporaciones de Ahorro y Vivienda están prestando paro vivienda a IPC más un spread entre 12% y 15%, que es en últimas la tasa real. Para algunos economistas, esta tasa es demasiado alta si se aplica o créditos que van hasta los 30 años porque encarece la valorización del bien financiado y afecta la capacidad de pago del usuario del crédito.



MEDELLIN

Apenas comienza el ajuste. Las ventas se deterioraron, pero la oferta de vivienda sigue creciendo y los precios se mantienen por encima del promedio nacional. Sin embargo, se empiezan a dar ajustes en el estrato medio, donde se incrementaron los inventarios pero se redujeron las obras en proceso; en el estrato alto se ha dado un repunte en la oferta de nuevos proyectos.

Efectos: los precios en los estratos altos y medios podrían agudizar su caída mientras los de los estratos bajos podrían mantenerse o subir. Los arriendos se mantendrán estables.



CALI

Todo indica que lo peor ya pasó. La reducción de las obras en construcción ya no es tan grave y el número de metros cuadrados licenciados para vivienda se incrementó en 14,4% durante el segundo semestre del 99. Por estratos, la situación continuará enredada para las viviendas de segmento alto. Se prevé una recuperación en los estratos medios y bajos, gracias a los subsidios para vivienda de interés social que maneja el municipio. De todas maneras, la demanda continuará siendo floja.

Efectos: los precios de las viviendas para estratos altos seguirán ajustándose mientras que los arriendos mantendrán la tendencia a bajar.



El inversionista de finca raíz



Adquirir un inmueble es una inversión de largo plazo. Las épocas especulativas en las cuales se podía comprar una casa para venderla por el doble de su valor en pocos meses no se volverán a ver durante un buen tiempo. Primero, porque la crisis económica tiene golpeado el bolsillo de mucha gente. Segundo, porque aún hay sobreoferta de la vivienda nueva que se construyó en los últimos años del 'boom'. Y tercero, porque aún es muy alta la incertidumbre sobre el funcionamiento del nuevo esquema de financiación de vivienda.

Pero si usted está dispuesto a esperar que su inversión se valorice y que las épocas de vacas gordas vuelvan, en unos 3 ó 4 años, podría obtener un margen alto al vender la vivienda que adquirió. Según Camacol Cundinamarca, la valorización anual de un inmueble es en promedio de 1,941% (con datos a septiembre del 99) y la renta del mismo es del 0,65% mes anticipado lo que se traduce en un 8,13% anual para viviendas de estratos 4, 5 y 6. Sumados esos factores, un inversionista de finca raíz obtendría una rentabilidad del 10,22% anual sobre su inversión. Hay que aclarar que esos rendimientos solo se reciben en su totalidad al vender.

Antes de tomar la decisión, analice si este negocio es para usted. Responda las siguientes preguntas:

- ¿Tiene la plata para pagar en efectivo por el inmueble que compra o va a necesitar un préstamo de largo plazo para hacer el negocio?

- ¿No va a requerir esa liquidez en los próximos 2 años?

- ¿El capital que invierte puede recuperarlo rápidamente o va a utilizar los ahorros de toda su vida para la compra?

- ¿Está dispuesto a recibir un arriendo que estará, durante por lo menos 1 año más, por debajo del precio normal?

- ¿Ha calculado cuál sería la rentabilidad de esa plata invertida en CDT o dólares?



MIRE A VER...

Si el inmueble tiene una ubicación muy bueno, pero va a necesitar mucha plata para mejorar sus acabados o cambiar el diseño, sería mejor pensarlo con cabeza fría o intentar obtener un descuento sobre el precio de venta.

Escojo bien el sector donde va a comprar. ¿Tiene buenas opciones de transporte particular y masivo? ¿No está muy cerca de industrias o sectores comerciales que generen ruido o congestión vehicular? ¿Tiene alto potencial de expansión con viviendas de igual o mejor nivel? ¿Tiene garantizado el suministro eficiente de servicios públicos? ¿La tarifo de servicios públicos es apropiada para el estrato en el que está comprando?

No es lo mismo comprar una casa de tipo familiar que un aporta estudio para un ejecutivo soltero. Si le apunta a la vivienda familiar, recuerde que a las personas les gusta tener zonas verdes cerca. En el caso de los ejecutivos, muchas veces, lo Importante es contar con una ubicación cercana a los zonas empresariales y comerciales.

No se enamore a primera vista. Una Inversión se debe hacer con cabeza fría. Estudie si los acabados del inmueble están acordes con el precio. Cerciórese de que las tuberías y las redes internas de servicios públicos están en perfecto estado. Revise si la vivienda ha sufrido remodelaciones y si estas se hicieron con diseño y materiales de buena calidad.

Estudie al detalle aspectos como la iluminación natural, probables problemas de humedad, proyectos que se van a desarrollar alrededor y que podrían quitarle lo vista o dejarlo sin ver la luz del sol.



La casa para vivir



La familia siempre soñó con vivir en su propia casa, aunque tuviera que pagarla durante 15 años. Cuando compra una vivienda para ocuparla con sus hijos o su núcleo familiar, el negocio debe ser también muy racional. No basta con que a usted le guste el sitio. Tenga en cuenta que de todas maneras esta inversión es muy importante y podría facilitarle en el futuro la adquisición de un nuevo inmueble.

Por lo general, a la compra de la casa se llega después de pasar un período viviendo en arriendo o con la familia. Por eso, la felicidad de acceder por fin a lo propio puede de alguna manera eliminar los contras que el negocio tendría. Si ya está en la última etapa de su decisión, antes de comprar pregúntese lo siguiente:

- ¿Tiene completa la cuota inicial o piensa pedir un préstamo para la inicial y luego endeudarse para pagar el resto?, ¿puede pagar dos créditos al mismo tiempo?

- Si tiene la plata para la inicial, ¿cuánto tiempo le tomó ahorrarla?, ¿más de 5 años, más de 10 años, toda una vida de trabajo?

- ¿Cuánto le tomaría volver a reunir ese capital si empezara otra vez desde cero?, ¿el mismo tiempo que antes, menos tiempo o más tiempo?

- ¿En qué momento de su vida está?, ¿se acaba de casar, tiene una familia con hijos pequeños, está a punto de pensionarse?

- ¿Su expectativa salarial es de crecimiento constante o se acerca la hora de pensionarse?

- ¿El valor del inmueble que va a comprar es competitivo con los proyectos que se desarrollan en los alrededores?

- ¿Aspira a mejorar de vivienda cada cierto tiempo, tomando como base esta primera inversión o quiere quedarse en ella el resto de su vida?



NO OLVIDE QUE...

Usted debe escoger una vivienda que de verdad pueda pagar. Es posible que la plato para la cuota inicial le permita comprar una casa en un estrato superior al que siempre ha habitado, pero esto no es suficiente. La deuda que le queda para los siguientes años lo ahogaría, si usted no tiene claro lo que puede pagar con base en lo que gana.

El estrato es clave. Recuerde que después de pagar lo cuota inicial, a usted le tocará asumir cada mes los pagos por servicios públicos y administración, además del impuesto predial que deberá pagar anualmente. Calcule si puede asumir estos gastos adicionales. Subir de estrato es muy atractivo, pero solo si a usted le alcanza la plata para mantenerse en él.

El incremento de la deuda hipotecaria se tiene que hacer con base en la inflación, pero es probable que en los próximos 2 años el reajuste en salarios esté por debajo de la inflación debido a la crisis que sufre el país. Así, el valor de su cuota y del capital podrían crecer un poco más rápido que sus ingresos.