| 8/1/1993 12:00:00 AM

Cali, Chipichape y Yumbo

La capital del Valle nunca ha tenido ciclos violentos en la historia de la actividad constructora. Las debacles y los boom de Medellín y Bogotá se han amortiguado en la Sultana. La ciudad completa ahora ocho años de incremento sostenido en la edificación y nada augura que las cosas vayan a cambiar.

La principal causa para este comportamiento estable se relaciona con la composición social de la ciudad y con el hecho de que el Valle es la zona del país que tiene más diversificada su actividad económica (café, azúcar, sorgo, frutas, agroindustria, industria, comercio). Eso hace que la economía no dependa de un solo producto como en otros lugares del territorio nacional.

Un estudio hecho por Oscar Borrero Ochoa, para la Lonja de Propiedad Raíz de Cali a finales del año pasado, demostró que la valorización de la inversión en finca raíz fluctuó entre el 50 y el 70% en 1992. Esos promedios se mantienen actualmente. En la adquisición de inmuebles para arriendo en los estratos medio y alto la rentabilidad anual conseguida llegó al 45% promedio. En Cali no se dieron los casos de Bogotá, en donde la ganancia llegó en muchas ocasiones a sobrepasar el 100% en tochos los estratos, incluyendo la vivienda de interés social.

En medio de esos topes la inversión en finca raíz sigue estando muy lejos de lo que ofrecieron como rendimiento los bancos (hasta 25%) y el mercado extrabancario (hasta 36%) el año pasado. El auge de la finca raíz en los últimos años llevó a que la vivienda nueva en Cali haya experimentado un fenómeno de carestía a partir de 1986. Hasta entonces la ciudad era "barata" y estaba por debajo de Bogotá, Medellín y Cartagena, y hoy es la segunda en precios en el país y en algunos casos sobrepasa a la capital de la República. En cuanto a suelo, hasta 1986 los precios eran apenas los de una ciudad intermedia como Bucaramanga.

Muchos han pescado en ese río revuelto del boom. "Cali es la única ciudad del país en donde se invierten cuantiosas sumas en construir edificios o urbanizaciones que no se venden sino que se destinan para el arriendo", advierte el estudio de Borrero, quien asegura que ese fenómeno obedece al lavado de dólares del narcotráfico. Se cree que el 35% de la actividad edificadora caleña es aportado por "dineros calientes" si se suman bodegas, oficinas y locales. Incluso se adquieren edificios que se mantienen vacíos y, sostienen algunos, sirven para cruzar cuentas entre los jefes del Cartel de Cali y así "blanquear" sus operaciones. La situación llevó a una reducción sustancial en el valor delos arriendos de los estratos medio y alto de la capital del Valle.

En el fondo del asunto el auge de la construcción en Cali no está dado sólo por la mafia, sino porque la economía regional valluna es la más fuerte del país, si se tiene en cuenta que desde 1983 ha crecido por encima del total nacional: Entre 1983 y 1991 el Valle creció económicamente el 60%, mientras el país lo hizo al 37.5%.

Los caleños acertaron al comprar al comienzo del ciclo de auge (de ahí los índices de crecimiento en 1991 y 1992), debido a que en la cresta alta los precios llegan a niveles exagerados como ocurre actualmente con las cotizaciones de la tierra y algunos programas que en muchos sitios de Cali son realmente "venenosos". En Ciudad Jardín, para vivienda unifamiliar, entre 1989 y 1991 las alzas del valor del suelo sobrepasaron el 112%, aunque ahora el mercado ya se estabilizó y penas aumentó 26.3% en el último año. En el Barrio Obrero hubo incrementos del 45% en 1992. En el noroccidente caleño, barrios de clase alta como Santa Rita, Santa Teresita, Normandía, Arboleda, Juanambú y Versalles, para citar algunos, el alza fue en promedio de 71.5% en 1992. Hay lotes de Santa Teresita y Versalles en donde piden a $300.000 m2, cuando hace cinco años no llegaba a los $40.000 "cifra nunca antes vista en Cali. A estos precios es imposible hacer un proyecto rentable", señala Oscar Borrero.

En medio de esas circunstancias se están dando dos novedades grandes en la capital del Valle: un importante aumento en programas de vivienda de interés social impulsado por las autoridades locales, y la novedad causada por el proyecto Chipichape en el norte de la ciudad. Este proyecto le cambió la vocación de crecimiento a Cali en los últimos años. Las nuevas construcciones se hacían y aún se hacen en su mayoría hacia el sur. Chipichape demostró que ese desarrollo hacia el sur era forzado porque no había oferta hacia el norte. Lo cierto es que Cali tiene muy poco lugar dónde edificar hacia el norte, pues los planes de vivienda no pueden sobrepasar hacia el perímetro de Yumbo, mientras en el sur sobran las buenas tierras para hacerlo.

Pero el inusual éxito de Chipichape se debe también a otros interesantes hechos. Las tierras (260 hectáreas) en donde crece Chipichape alojaban los talleres de los Ferrocarriles Nacionales y habían permanecido como un bache en el norte caleño, propiedad del Banco Central Hipotecario que las adquirió a los FF.NN. en 1979. Cuando se varió la ley orgánica del BCH en 1991, tuvo que ofrecer las tierras que tenía.

Compró un grupo encabezado por Rodrigo Bernal Molina, quien fue el que hizo la oferta más alta. Chipichape, que se desarrollará durante 10 años, ha sido una sorpresa para los socios (hombres y empresas de todas las disciplinas): en los dos primeros meses se colocaron 1.500 apartamentos y casas, de las 9.300 que tendrá el proyecto en su primera etapa. Lo curioso del caso es que no se puede hablar de venta como tal, pues el esquema escogido para desarrollar Chipichape es bastante agresivo y muy del corte capitalista. Todos los programas de los constructores involucrados se han colocado bajo el sistema de fiducia al costo. El constructor propone a los inversionistas dos o tres alternativas de construcción y acabado de su apartamento o vivienda, y el cliente escoge una de esas propuestas o paga más por toques a su gusto en los acabados.

En este caso ocurre algo similar a la compra de un carro: el inversionista pide modelo, clase de dirección, color, equipo y otras características. Este nuevo concepto está totalmente orientado por las fuerzas del mercado. Se construye lo que el inversionista pida. En los antiguos talleres de los FF.NN. está siendo adecuado un gran centro comercial con 2.600 parqueaderos, iglesia y un hotel de cien habitaciones que estarán terminados en noviembre de 1994. Los locales comerciales se ofrecen en arriendo y no en venta, lo que tiene también un corte muy norteamericano. "Confiábamos en el mercado pero ni los cálculos más optimistas se parecían a la realidad y al éxito que encontramos", advierte Rodrigo Bernal Molina.

En los desarrollos futuros de Chipichape hay una cancha de golf, colegios y hasta sedes de universidades y se hará el primer ensayo serio de privatización cíe todos los servicios públicos: alcantarillado, teléfono, no, energía, gas y basuras. Habrá un jardín botánico y viveros, las empresas privadas de servicios cotizarán sus acciones en bolsa y los cables de energía irán bajo tierra para evitar el deterioro visual del proyecto. En el programa se encuentran soluciones desde $40 millones en Terrazas de Chipichape (166 apartamentos de 124 m2); $54 millones en Balcones de Chipichape (165 apartamentos de 124 m'); $68 a $72 millones en Santa Mónica (apartamentos de 137 m2): hasta los $100 millones (pent house de 185 m2).

Mientras tanto en el campo de la vivienda de interés social el boom no es comparable a ningún otro sitio del país. El 9 cíe mayo 1991 el Concejo de Cali aprobó el Plan de Desarrollo del municipio que declaró como tierras aptas para adelantar programas de vivienda de interés social unos tres millones de metros cuadrados, y exigió a propietarios de terrenos de engorde su desarrollo inmediato, so pena de la expropiación para construir soluciones para estratos bajos de la población. Desde ese punto de vista las autoridades locales otorgaron un gran dinamismo al sector y además entregaron los desarrollos a cajas de compensación y constructores privados.

El punto de mayor desarrollo futuro es el conocido como Navarro, situado en La Poligonal E, centroriente de Cali. Se construirán 25.000 soluciones de lotes con servicio a 53.3 millones, en planes desarrollados por el sector privado. La cuota inicial es de $700.000 y cuotas mensuales de $45.000. La licencia de construcción apenas cuesta allí 5500 y se agilizaron todos los trámites para no interferir con su culminación rápida. En Los horros, una especie de Silos, también se están desarrollando programas de vivienda de interés social. EI sector se volvió apetecido debido a la apertura de la Avenida de Los Cerros.

tina de las empresas que mayor número de soluciones ha construido es Constructora Alpes, social de Chipichape, la que según sus directivos bien puede facturar unos $10.000 millones este año, lo que la llevaría a ocupar uno de los primeros lugares del país. Por ejemplo hará una (trama parte de la infraestructura de lotes con servicios en Navarro y adelanta al menos diez proyectos a lo largo y ancho de Cali. En interés social está con Brisas de Los Álamos (1.870 casas desde $11 millones); sigue Villa del Sol (220 apartamentos a $25 millones); luego el Edificio Guaduales (84 apartamentos de $25 millones y 81 m2), por citar algunos. "Hemos cambiado el concepto de que la vivienda social es un techo de lata y cuatro ladrillos, por soluciones amplias, con balcones y muchos otros elementos que otorgan mayor confort a gentes de escasos recursos", explica Manuel Reyes, gerente de Construcciones Prefabricadas Alpes.

Pero así como el norte y los sectores populares viven la fiesta del ladrillo y el cemento, el sur mantiene su ritmo de crecimiento, con los mejores índices de valorización de toda la, ciudad, jalonado por el peso de grandes firmas como Meléndez y Holguines. La primera de ellas tiene en su haber las mejores tierras de la ciudad, debido a que urbanizó desde hace once años el área cultivable del Ingenio Meléndez. A partir de Unicentro y en un perímetro que bien puede ser según algunos, una sexta parte de Cali, entrega soluciones que van desde los $45.4 millones (El Caney - casas de 111 m2), pasan por los $140 millones (Bagatelle en el Polo de Ciudad jardín - apartamentos de 188 m2) y llegan a los $294 millones " (Rincón del Campestre II - apartamentos de 33 m2).

Recientemente vendió un conjunto con apartamentos a $400 millones cada uno.

Holguines, por su parte, que bien puede ser la segunda constructora más grande de Colombia y que inició ció operaciones el 1% mes pasado en Bogotá, además de soluciones habitacionales en todos los estratos (desde $2.950.000, pues fue pionera de programas de vivienda de interés social, hasta los $250 millones), marca la pauta en cuanto a oficinas se refiere, con su Holguines Trade Center. Se vendieron 145 suites en el coctel de lanzamiento del Hotel Pacífico Royal. Holguines incursiona también en el negocio turístico inmobiliario, con un resort tipo internacional en el Lago Calima.

En cuanto a locales y oficinas, el norte y el centro dominan el ambiente, pero Holguines se atrevió a hacer lo al sur, con éxito. En el Trade un local comercial vale $1.200.000 m2, mientras en el centro el show se lo roba el Petecuy de Meléndez, con locales en el primer piso a $1.500.000 m2. En el norte, el edificio para ejecutivos El Coral vende oficinas y locales, con precios que sobrepasan los $775.000 m2.

Hay polos de desarrollo claramente identificados en Chipichape, Álamos y Andes en el norte, Navarro en el centro oriente y Los Chorros en el suroccidente, mientras todo el territorio Meléndez y la extensión de Cali hacia Jamundí y Palmira seguirán siendo los terrenos naturales de expansión y valorización. Hacia Yumbo, el norte de Cali, la expansión se frenó debido a que el municipio vecino no permite construir en sus terrenos con el claro argumento de que las soluciones habitacionales son para los caleños y no para los yumbeños. Pero de hecho muchos son los habitantes de Cali que le huyen a la polución de la zona industrial de Yumbo, lo que contribuyó también a que Cali creciera en los últimos años hacia el sur.

Y como no todo es color de rosa, hay dos lunares: ya se nota un freno en la demanda de vivienda para estrato alto, mientras que en la media baja y baja siempre habrá mercado. Lo que se haga se vende. Mientras tanto el plan de renovación del centro se ha quedado en ceros y sólo se salva San Fernando Viejo, en donde algunas casas han sido demolidas y han dado paso a edificios (apartamentos de $42 millones en Tejares de San Fernando). "Cuando a Cali le llegue la hora y baje, que los demás lloren. Nunca hemos sentido las crisis y por eso no podemos hablar de un exagerado crecimiento. No se ha mermado la demanda y el ciclo bueno dará para rato", sostiene Sonia Fabiola Amaya, gerente general de Holguines.

Pero para los especialistas no es normal que la ciudad mantenga este nivel tan alto en su actividad edificadora durante tanto tiempo (1987-1992). Se cree que a fines del 93 comenzará el agotamiento de la demanda efectiva. Pero aunque Colombia se queja de su pobreza absoluta, estudiosos como Borrero Ochoa aclaran que en Cali hay una gran clase media que presiona por la compra de vivienda y que el ahorro es destinado a la inversión pensando en el futuro familiar. Por eso el proceso de filtración de un estrato a otro es acelerado: familias del nivel bajo venden para comprar en estratos medios, mientras la facilidad de crédito, sumada a las bajas tasas de interés, alientan aún más ese proceso. Como quien dice, un empuje de no acabar.
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