| 7/1/1994 12:00:00 AM

Bonanza en vía de moderación

Luego de varios años de efervescente actividad, el ritmo de la construcción en Cali ha comenzado a moderarse, especialmente en vivienda destinada a los estratos sociales altos. Pero en otros segmentos del mercado se observa bastante dinamismo.

La Sultana del Valle está saliendo de su condición de segunda o tercera ciudad de un país parroquial, para convertirse en una moderna urbe cosmopolita, con las ventajas y problemas que esto acarrea. Cali, siempre abierta para las gentes de otras regiones y a la inversión extranjera, se está acomodando rápidamente al vértigo de la migración y la apertura económica. Sin embargo, su malla vial y sus redes de servicios públicos, que ya tenían limitaciones desde hace algunos años, muestran una clara insuficiencia frente a los actuales requerimientos del desarrollo urbano. Dentro de este contexto; DINERO consideró importante volver a pulsar el movimiento de la finca raíz en Cali.



Uno de los aspectos que llaman la atención dentro del panorama constructor de la ciudad es el dinamismo de los programas de vivienda de interés social. El barrio "Cali mío", con más de mil soluciones de vivienda, edificado mediante los

YUMBO procesos de autoconstrucción dirigida, iniciados por la Fundación Carvajal y continuados y perfeccionados por Holguines S.A. y su fundación social, es ya una promisoria realidad. Ahora Cali se dispone a emprender, aunando las voluntades del sector público y el privado, un proyecto mucho más ambicioso, que contempla casi 25.000 soluciones de venda, la ciudadela Desepaz. En la configuración definitiva de este programa, las autoridades municipales, por vez primera en Colombia, aplicaron indirectamente la Ley de Reforma Urbana, con lo cual se logró disminuir el costo del suelo. Por su parte, el sector privado aportó su ya probada capacidad de gestión. De esta forma, según expresó el presidente de la firma líder en estos procesos, "se logra construir rápidamente vivienda económica y, sobre todo, de excelente calidad, en una situación en la cual todos ganan: los beneficiarios a quienes se soluciona un grave problema, los empresarios porque obtienen una moderada pero satisfactoria utilidad, en razón del volumen, así como el sector público, que ahorra los considerables costos sociales y económicos que representan las urbanizaciones piratas".

Los caleños sólo esperan que la tramitología y la tramitomanía que parecen haber hecho presa del Inurbe, no entorpezcan la adjudicación de los subsidios estatales, que en buena parte quedaron financiados desde 1992. Adicionalmente, los constructores creen que, en vista de que la cartera hipotecaria de los sectores populares muestra un comportamiento similar a la global en lo relativo al cumplimiento de las obligaciones, las corporaciones de ahorro y vivienda en su conjunto se deben comprometer más decididamente en los programas de vivienda de interés social, cumpliendo así con las obligaciones que el Estado les ha impuesto.



Otro frente de la actividad constructora que mantiene su _ dinamismo es el de las edificaciones para uso comercial e industrial, el cual incluso ha acrecentado su ritmo de expansión con respecto al "boom" de los años inmediatamente anteriores. En los barrios próximos al centro de Cali -en especial al norte, pero también al sur- se aprecia. un extraordinario movimiento, en especial en lo relativo al cambio de uso de las construcciones, anteriormente dedicadas a vivienda. Dicho cambio induce valorizaciones sustanciales, a las cuales debe estar atento el inversionista.

Por otra parte, varios de los entrevistados coincidieron en que la apertura económica ha beneficiado notablemente a la urbe, puesto que se ha incrementado de manera significativa la demanda por oficinas, locales, plazas hoteleras y bodegas industriales, con lo cual Cali potencia en buena forma sus ventajas comparativas de ciudad abierta, cercana al puerto de Buenaventura y segunda plaza comercial del país. "Lo mejor que pudo pasarle a Cali, desde el punto de vista de la construcción, ha sido la apertura económica", expresó uno de los empresarios consultados por DINERO. Todo esto se manifiesta con claridad en el satisfactorio desenvolvimiento del proyecto de Chipichape al norte de la ciudad, los ya reseñados cambios de uso en otros barrios cercanos al centro y, finalmente, el acelerado crecimiento del sector de Unicentro al sur.

Capitales externos -sobre todo mexicanos, ecuatorianos y venezolanos- se aprestan a apoyar, en acuerdos de . "joint venture", importantes desarrollos hoteleros. Y el proyecto de la Zona Franca del Pacífico, en cercanías del aeropuerto, comenzará a ser una realidad durante el primer semestre de 1995.



La apertura económica, conjuntamente con el mismo dinamismo de la actividad constructora en años recientes, ha impulsado una mayor competencia en el sector de los materiales de construcción, tanto por el ingreso al país de nuevas empresas extranjeras como por la mayor presencia en Cali de empresas nacionales del ramo. De esta manera, el índice de costos de la construcción que calcula Camacol para la ciudad ha estado notablemente por debajo del índice de precios al consumidor, a pesar de que la remuneración de la mano de obra ha mostrado un incremento superior a éste último.

Lo anterior ha permitido, en razón del menor ritmo de ventas de vivienda para clase alta, que algunos constructores traten de estimular la demanda con una política agresiva de precios. Como manifestó uno de los empresarios, "esto tiene tanto de largo como de ancho, porque se han reducido las valorizaciones, lo cual aleja a los inversionistas, así estimule a quienes compren para uso propio". Pero, en todo caso, en palabras de otro de los consultados, "han disminuido las prácticas monopolísticas y oligopolísticas en el sector de los materiales de construcción, lo cual es en sí un beneficio". Los faltantes coyunturales de materiales se han suplido, en muchos casos, con las liberadas importaciones. Con respecto al estancamiento en el subsector de vivienda para estratos sociales altos, los empresarios no son, sin embargo, del todo pesimistas. En primer lugar, manifiestan que no creen que se vaya a producir una depresión generalizada de la construcción e incluso están convencidos de que los problemas que se notan para la vivienda de altos precios serán pronto superados por diversas razones. Existe una demanda no satisfecha para vivienda de clase media y baja, que bien puede compensar la falta de dinamismo en la vivienda de clase alta. Además, el alejamiento de los capitales de todos los colores -blancos, de los diversos matices de gris y los demás- del sector pronto se vería contrarrestado. La situación en los mercados internacionales del café y el azúcar, dos productos fundamentales en la actividad económica del Valle del Cauca, así lo haría esperar.



Cuando salga en octubre la cosecha, con un adecuado manejo de los precios internos, los cultiva dores de la región, pero también de todo el eje cafetero, seguramente invertirán en finca raíz; al respecto existe una larga tradición. De igual forma, mientras la demanda mundial de azúcar siga superando a la oferta, como ha sucedido recientemente, seguramente al sector azucarero, que jalona otras importantes actividades, le irá bien. De ello se esperan compradores adicionales en el segmento de altos ingresos.

Por otro lacio, existe un relativo consenso en que muy probablemente la política de "represión monetaria", que fijó límites al crecimiento de la cartera de las instituciones financieras, entre ellas las corporaciones de ahorro y vivienda, será abolida próximamente. Aunque las limitaciones de financiación no han afectado directamente a los constructores importantes, a quienes se trata de mantener satisfechos, sí han dificultado las cosas a muchos compradores potenciales. Cuando termine la restricción monetaria, es seguro que se atenderá prioritariamente a dichos clientes. Al fin y al cabo ellos disfrutan de buenos ingresos.

De hecho, para atraer a los inversionistas están en marcha notables avances en la titularización, especialmente por parte de Holguines S.A. y Constructora Guadalupe S.A. También Cali es pionero en la llamada fiducia completa, a través de Arkus Ltda. Mediante la fiducia completa la entidad fiduciaria no sólo es la responsable del manejo financiero del proyecto, sino que se desempeña también como gerente administrativo, pues maneja los recaudos y la cartera, realiza informes periódicos a los clientes, administra los créditos con las corporaciones de ahorro y vivienda, liquida el fideicomiso y escritura el inmueble a cada uno de los aportantes del proyecto.



Pero algunos nubarrones se ciernen sobre la actividad constructora en la Sultana del Valle. Como se dijo al comienzo, existe un considerable retraso tanto en el desarrollo de la malla vial, que muchos cifran hasta en veinte años, como

en la expansión de la red de servicios públicos. En cuanto se refiere a las vías, si bien la actual administración municipal ha emprendido un programa importante de pares viales e intersecciones, financiado con la sobretasa a la gasolina y la emisión de bonos de deuda pública, se considera que tales obras son "sólo rasguños". Mientras Cali, como buena parte de las urbes colombianas, muestre un rezago de sus ingresos fiscales frente al acelera do desarrollo urbanístico, la red vial seguirá siendo insuficiente.

Si se quiere dar solución definitiva a este problema, con seguridad será necesario imponer nuevos impuestos: "El que quiere marrones que aguante tirones". Pero los caleños, como la clase política y la mayoría de los colombianos, se muestran reacios a aceptar nuevas cargas tributarias.

En relación con la red de servicios públicos, a pesar de que las empresas municipales han generado en años recientes utilidades, todavía la gestación de proyectos va atrás de los requerimientos. Como dijo un especialista sobre el tenia, "proyectos hay, si se cree que basta con darles un nombre; pero proyectos adecuadamente planeados sí escasean".

Sobre este particular, un tema que conviene resaltar es el de los problemas para expandir el acueducto al sur de la ciudad, lo cual ha limitado el desarrollo de esta zona, única donde el municipio de Cali, sin tener que recurrir a sus vecinos de Yumbo, Jamundí, Palmira y Candelaria, cuenta con suficiente disponibilidad de tierra. Para solucionar este problema, uno de los empresarios más destacados de la construcción en la ciudad propone "gestar una empresa privada de acueducto para la zona, con lo cual Cali sería de nuevo pionera en el país, como lo ha sido en muchos otros casos bien conocidos de la opinión nacional". Si ello no se da, la escasez de tierra en la ciudad, que incide notablemente en los costos del suelo, seguirá siendo un problema importante.

Sin embargo, sin desconocer el problema del agua en el sur, una alternativa buena para el desarrollo de Cali sería la de densificar barrios cercanos al centro de la ciudad, hoy en relativa decadencia, como Sucre, San Nicolás, Junín, Champagnat y Belalcázar; las redes de servicios públicos aquí sí existen, pero el desarrollo de proyectos de esta naturaleza probablemente exigiría recurrir a lo que permite la Ley de Reforma Urbana, puesto que construyendo uno que otro edificio no se hace nada. Cali ya comenzó a dar pasos en este sentido, pero ahora tendrían que ser más rápidos y de mayor alcance.
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