| 1/1/1995 12:00:00 AM

Bodegas al por mayor

Frente a las perspectivas de crecimiento económico, los constructores están promoviendo la construcción de parques industriales y zonas francas.

La actividad constructora del país está sufriendo un proceso de transformación importante. Los constructores han pasado de competir con un solo producto (vivienda), a explorar mercados tan interesantes como el de los hoteles, condominios, centros comerciales y parques industriales. Estos últimos habían sido promovidos hasta el inmediato pasado en forma esporádica por el gobierno mediante la realización de las famosas zonas francas, las cuales se caracterizaron por los bajos desempeños en cuanto a productividad (exportaciones) y generación de empleo.

Tal coyuntura, en momentos en los cuales la economía colombiana está registrando un dinamismo importante, ha permitido al gobierno nacional adelantar un programa de privatización de las zonas francas, circunstancia que ha sido aprovechada por un grupo de empresarios conocedores de las ventajas que tiene estar localizados en una zona exenta de impuestos. La respuesta del sector privado está orientada por un lado, a la ejecución de por lo menos cuatro zonas francas localizadas en Cartagena, Rionegro, Cali y Bogotá, que contemplan el desarrollo de 2'250.000 m2 aproximadamente, y de otra parte, a la promoción y construcción de varios parques industriales dirigidos al comercio y a la industria en general.

Salvo las particularidades tributarias de las zonas francas y algunos requerimientos en cuanto a su localización, tanto éstas como los parques industriales comparten características en cuanto a su diseño y la infraestructura que ofrecen. Tal es el caso del concepto de ciudad industrial o bodega inteligente, la cual consiste en la integración y solución sistematizada de las necesidades que en materia de seguridad y comunicaciones presentan las compañías que se localizan en ellas.

La conjugación de los avances tecnológicos, las características físicas de los proyectos y su comercialización han generado desarrollos, cuyo impacto urbano está cambiando la informalidad que ha caracterizado la construcción de este tipo de inmuebles y su aporte negativo a los perfiles de las ciudades colombianas. El mercado de bodegas, en hibernación durante tantos años, sólo hasta ahora comienza a ser abordado con seriedad y profesionalismo, lo cual resulta sorprendente cuando se analizan algunos estudios de mercado que para el caso de Bogotá indican que el 80% del comercio y de la industria tienen necesidades de bodegaje. Asimismo destacan que casi el 70% de la demanda potencial está dirigida al arriendo.

Para Helmuth Mildenberg, gerente de Interdevco, compañía promotora y constructura del Parque industrial de Alsacia, la bodega en arriendo es una alternativa que permite al industrial o comerciante destinar un mayor volumen de recursos a capital de trabajo. La concentración de importantes sumas en activos inmobiliarios resta movilidad y posibilidad de crecimiento. De igual forma, la asignación de crédito por las entidades financieras comienza a sustentarse en la capacidad de generar recursos y no en el respaldo inmobiliario de la empresa.

Según Mildenberg, el mercado de las bodegas ha estado restringido básicamente por la oferta de tierras. Es así como la vivienda y la industria han competido tradicionalmente por el espacio urbano, las ciudades han estrangulado los procesos de expansión industrial y ésta se ha confundido con el hábitat del obrero, en una mezcla cuya característica es la carencia de infraestructura.

Proyectos como el Parque Industrial Estación de Alsacia suplen estas necesidades, brindan todos los servicios que un mediano comerciante e industrial requiere para su operación bajo las más exigentes condiciones tecnológicas sin realizar importantes inversiones de capital. ya que las bodegas en su totalidad se arriendan.

Tales características, en el caso de la Estación de Alsacia, exigen la inversión de $17.000 millones, los cuales se obtendrán con la colocación en el mercado de valores de 17.000 títulos de participación inmobiliaria denominados TREN, originados en la primera titularización de un proyecto de construcción que se realiza en el país, cuyas características en cuanto al área de construcción (34.073 m2 de bodegas y 1.244 m2 de locales comerciales), su localización (sur occidente de la ciudad en plena zona industrial) y. los servicios, agregados que ofrece (salones múltiples, cafeterías, circuitos cerrados de televisión, planta de energía y. administración y. seguridad integral ), lo posicionan como un proyecto con excelentes expectativas de valorización.

De acuerdo con Helmuth Milderberg, el inversionista que compre un TREN obtendrá los beneficios que genera la construcción del parque y luego de arrendadas las bodegas, la valorización de la propiedad raíz asociada con los dividendos que obtenga por concepto de los cánones de arrendamiento, descontados los costos de administración del proceso de titularización.

A nivel de riesgo, éste estará cubierto en su totalidad durante la construcción, ya que la obra se realiza a precio y fecha fija de entrega. De igual forma los contratos de arrendamiento estarán cubiertos con una póliza de seguros y serán administrados por Fiduciaria Tequendama en lo concerniente al manejo de los recursos y por el Centro de Venta Inmobiliario en lo relacionado con su operación.

En esta clase de proyectos el valor agregado para el arrendatario o para el comprador provendrá de los servicios que ofrezca, siendo el más importante el que se origine en la administración, pues de él dependerán las ventajas comparativas frente a la localización en una bodega cualquiera.

Tal premisa, según Sergio Rodríguez, gerente cíe la Constructora Bolívar Medellín, sirvió para abordar el desarrollo de un parque industrial en la capital antioqueña, ciudad en la cual los efectos del metro han originado el desplazamiento de una serie de comerciantes ferreteros que se localizaban en el Camellón de la Alhambra con la Avenida Bolívar. Multicentro Caribe, como se denomina el proyecto, se localiza en una de las áreas de mayor valorización, sobre uno de los principales ejes alternos de la ciudad (carrera 65) y tendrá un área construida de 17.500 m2, distribuida en 38 bodegas y 41 locales comerciales.

El Multicentro está dirigido a medianos comerciantes e industriales ferreteros que buscan contactos directos con sus clientes, sin la congestión que producen los espacios reducidos e inadecuados de los locales del centro de la ciudad. En tal sentido las bodegas y locales están diseñados para que se adapten a las necesidades de los propietarios cuya especialización permite atender adecuadamente sus necesidades.

La totalidad del proyecto es para la venta. Sin embargo, contempla la posibilidad del leasing inmobiliario, alternativa que presenta importantes beneficios tributarios para las personas jurídicas. Para Sergio Rodríguez, la inversión en bodegas para arriendo es una alternativa interesante que ha motivado a varios de los compradores de Multicentro Caribe, el cual se encuentra vendido en un 89% en lo que respecta a las bodegas y un 57% en lo referente a locales comerciales. Los precios oscilan en $550.000 m2 de bodega y $850.000 m2 de local.

El área donde se localizará el Multicentro es uno de los pocos terrenos disponibles en la ciudad para este tipo de desarrollos. Dicha limitante ha generado una restricción importante en la oferta de bodegas, que ha conllevado a la polarización de la industria en los municiios vecinos que integran el área metropolitana. O como en el caso de la Zona Franca de Rionegro al municipio del mismo nombre.

En las zonas francas, sólo la de rionegro cntempla la construcción de bodegas. Sin embargo, los desarrollos urbanos, al interior de estas, proporcionan las condiciones necesarias para que quien se localice en ellas cuente con una gama de servicios similares a los que presenta tanto el Parque Industrial Estación de Alsacia como Multicentro Caribe.

En tal sentido, la Zona Franca del Pacífico, promovida por Holguines S.A. y la Sociedad Promotora de Zonas Libres Internacionales, se desarrollará en 500.000 m2. El proyecto, además de contar con toda la infraestructura básica, ofrecerá adicionalmente los servicios de aduana, consultorios médicos, guarderías, telepuerto y locales comerciales, entre otros, los cuales serán administrados en forma integral, garantizando a las compañías que se localicen allí comodidad y seguridad.

Vale la pena destacar que la zona franca del Pacífico cuenta con una envidiable localización tanto a nivel de puertos -pues está a cinco minutos del Aeropuerto Internacional Alfonso Bonilla Aragon y a dos horas y media del puerto de Buenaventura, como a nivel urbano, ya que esta distante sólo a quince minutos de Cali y a cinco de Palmira, hecho que facilita el acceso del personal que labora en ella.

El impacto de la zona franca en Cali y en sus municipios vecinos generará un efecto positivo a largo plazo, pues significará trasladar el centro industrial a una zona con buenos potenciales urbanos, que presenta condiciones propicias para su planeación, eliminando la presión industrial que se vive en Yumbo, al norte de Cali. Este tipo de proyectos, concebidos en forma integral, entrarán a satisfacerlas necesidades de los industriales y comerciantes, a la vez que contribuirán a la reconversión urbana de los centros productivos del país.

El mercado que se está generando se caracteriza por la calidad de la oferta, la cual se constituye en una excelente alternativa de inversión. No obstante, antes de tomar una decisión al respecto, tenga en cuenta los estudios de mercado que han realizado los promotores, los servicios que ofrecen, los contratos y programación de obras, en fin todos aquellos soportes técnicos y legales que le permitan tener un conocimiento adecuado para realizar su inversión.
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