Vivienda sin cuota inicial

| 4/11/2003 12:00:00 AM

Vivienda sin cuota inicial

El leasing habitacional permitirá adquirir vivienda sin ahorro previo. Su éxito depende de las condiciones financieras que fijen las entidades de crédito.

La reglamentación del leasing habitacional creó una nueva alternativa de financiación de vivienda para estratos medios. Los actores del mercado inmobiliario, el gobierno y los potenciales usuarios esperan mucho del sistema, pero su éxito no está garantizado. Depende de que las entidades financieras diseñen un producto atractivo, confiable y seguro.

Hasta ahora, muchas familias postergaban su proyecto de vivienda propia porque, aunque podían pagar una cuota mensual de un crédito hipotecario, no disponían de capacidad de ahorro para completar la cuota inicial. Sin alternativas, su única opción era vivir en arriendo.



El leasing habitacional no requiere cuota inicial y solo exige demostrar capacidad de pago. Se trata de un contrato firmado entre un banco o una compañía de financiamiento comercial (el propietario de la vivienda) y el interesado en adquirirla (el locatario). Mediante el pago de un canon periódico por un plazo que se estima de entre 10 a 15 años, el locatario puede optar por adquirir definitivamente el inmueble, pagando la última cuota, o restituirlo a la entidad financiera. En la práctica, el canon se asimila al gasto de alquiler con la diferencia de que tras años de pagarlo, el arrendatario solo gozó del bien pero quedó sin nada. En el leasing habitacional, el pago mensual incluye la amortización de la deuda y los intereses. Por eso, el sistema ofrece la ventaja de que al cabo del plazo pactado, el beneficiario del contrato es un nuevo propietario.

El gobierno confía en que este mecanismo contribuya algunos puntos a la reactivación económica y comparte su interés con los constructores, que apuestan a que le imprima energía fresca a la edificación de vivienda. Asimismo, el leasing se propone como una posible solución para que los hogares deudores de crédito hipotecario que perdieron sus viviendas, puedan recuperarlas. A las entidades de crédito les abre una nueva y rentable línea de negocios y la oportunidad de "desencartarse" de los inmuebles recibidos en dación de pago. Y el mercado de capitales tendrá un nuevo instrumento porque se permitió la titularización de los flujos derivados de los contratos de leasing habitacional.



La iniciativa es atractiva, pero su éxito no está garantizado. Depende de cómo las entidades autorizadas a realizar contratos de leasing habitacional diseñen y ofrezcan este nuevo producto. El decreto que lo reglamentó deja a su discreción las condiciones financieras específicas que finalmente pacte con el usuario. Se pretende con esto que la competencia las estimule a ofrecer condiciones cada vez más atractivas para el usuario y competitivas frente a otras modalidades de adquisición de vivienda. No hay topes establecidos para las tasas de interés, ni plazos de obligatorio cumplimiento. Los contratos pueden pactarse en moneda legal o en unidades de valor real (UVR); las garantías exigidas serán establecidas por la entidad financiera y las partes podrán acordar condiciones de terminación anticipada del contrato.



El gobierno hizo lo suyo e incluso sacrificó ingresos fiscales futuros. Mediante exenciones tributarias incentiva a los potenciales usuarios a demandar el leasing habitacional y a las entidades de crédito a ofrecerlo. A ellas les corresponde diseñar y poner en el mercado un producto atractivo que sea una alternativa real para comprar vivienda.

La experiencia internacional sugiere que las expectativas son superiores a los resultados. En Chile, donde opera desde 1993, del total de familias inscritas en programas habitacionales -el grueso de la demanda de vivienda-, solo 1,1% optó por el leasing.



Las novedades del leasing





  • No requiere ahorro previo ni cuota inicial.


  • Plazos por convenir. Optimo entre 10 y 15 años.


  • Posibilidad de pagos extraordinarios para disminuir plazo, el valor de la opción de adquisición (última cuota) o reducir el canon.


  • Tasa de interés del mercado.


  • Incentivos para el usuario


  • Disminuye la base mensual de retefuente.


  • Contrato exento de impuesto de timbre, si ejerce opción de compra.


  • Hay prioridad para deudores con vivienda entregadas en dación de pago.


  • Incentivos para las entidades autorizadas


  • Son rentas exentas los ingresos de leasing por contratos suscritos hasta 2012, cuyo plazo sea superior a diez años.


  • Podrán titularizar los flujos de caja de los contratos de leasing.
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