Cecilia Rodríguez, Ministra de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial.

| 7/25/2003 12:00:00 AM

Microcrédito para VIS

El gobierno piensa obligar a los bancos a colocar microcréditos hipotecarios para vivienda social. Será la prueba máxima para la construcción de vivienda.

En una nueva etapa de su política de vivienda de interés social (VIS), el gobierno de Alvaro Uribe ha decidido impulsar el uso de la tecnología microfinanciera en la colocación de créditos hipotecarios VIS, utilizando el artículo 97 del Plan de Desarrollo. Esta decisión ha sido objeto de polémica, pues introduce el microcrédito forzoso para vivienda social con base en las captaciones en cuentas de ahorro programado para vivienda (distintas a las AFC). El saldo de las cuentas afectadas por la decisión asciende a cerca de $140.000 millones. La pregunta, sin embargo, es si el sistema financiero está listo para aplicar en gran escala la tecnología del microcrédito, que es bien diferente a la actividad que adelanta la gran mayoría de las entidades financieras.

El gobierno busca recursos alternativos para evitar el deterioro en la dinámica de la construcción de vivienda de interés social. En medio de restricciones fiscales y operativas, el gobierno quiere conseguir recursos para su política de vivienda y focalizar la plata existente para subsidios VIS a los estratos más pobres. La idea es alentar la toma de crédito para quienes devengan entre 1 y 3 salarios mínimos y tienen alguna capacidad de pago. La meta es lograr que el microcrédito con garantía parcial del gobierno se convierta en uno de los pilares de la política de vivienda y que reduzca la presión sobre la disponibilidad de recursos de subsidios.

¿Funcionará la estrategia? Si bien es indudable la necesidad de desarrollar nuevos mecanismos de crédito para la población más necesitada, la preponderancia de una cultura de no pago puede ser un obstáculo considerable. La ministra de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial explicó a Dinero cómo su despacho está trabajando para romper con la cultura del no pago e impulsar el microcrédito como alternativa (página 88). Pero pocas entidades cuentan con conocimiento para tener éxito en esa tarea. El cambio cultural y el aprendizaje en tecnología microfinanciera para otorgar créditos hipotecarios de menos de $10 millones de manera rentable por parte de la banca comercial no se da de la noche a la mañana.



Microfinanzas a la VIS

Cálculos realizados con base en la encuesta continua de hogares del Dane indican que existe una demanda potencial de microcrédito inmobiliario en cerca de 1.180.000 hogares, que tienen un ingreso medio de $606.000 y pagan un arriendo de $146.000 al mes. Este es el segmento objetivo. El microcrédito hipotecario involucraría créditos de menos de $10 millones a largo plazo, con garantía parcial (de 70%) por 5 años del Fondo Nacional de Garantías (FNG).

El gobierno está pensando en obligar al sistema financiero a realizar estos préstamos. El artículo 97 del Plan de Desarrollo, aprobado por el Congreso, dispone que todas las entidades que capten ahorro programado para vivienda deben colocar el 50% de este saldo en créditos de hasta 30 salarios mínimos y el otro 50% en créditos mayores a 30 salarios mínimos para compra de VIS. Una vez se reglamente, los bancos tendrían que poner a disposición del público los $140.000 millones captados en estas cuentas.

Para la banca, esta es una obligación difícil de poner en práctica. Un banquero comentó a Dinero que la medida implicará un retroceso de unos 20 años en el modelo de desarrollo de vivienda, con el regreso de colocaciones forzosas sectoriales incrementales. La mayor preocupación es el potencial de pérdidas en estos créditos por la cultura de no pago en los estratos bajos e informales, azotados por el desempleo. Los banqueros sienten que no cuentan con los mecanismos necesarios para evaluar este tipo de créditos, cuyos beneficiarios no serían sujetos de crédito convencional.

Entidades como el Banco Caja Social, Megabanco, Finamérica y Compartir y algunas entidades semifinancieras, como cooperativas de ahorro y crédito y fundaciones, han incursionado en materia de microcréditos en forma rentable y se han sostenido allí. Sin embargo, esas entidades no son, de lejos, las que tienen la gran mayoría de los $140.000 millones. Los recursos están en un porcentaje mayoritario en la banca tradicional, cuyas prácticas son bien lejanas a las que se requieren para administrar microcréditos. Por ejemplo, el microcrédito analiza el deudor y el flujo de caja mediante inspecciones locativas y asigna créditos para ser pagados en cuotas que pueden ser semanales o quincenales. En cambio, la banca convencional analiza fundamentalmente el colateral y la documentación formal, trabaja proyectos de escalas mayores y usa otros plazos de pago.



Menos subsidios

También hay un interrogante respecto a si se presentará la demanda por estos créditos y si los constructores se le van a medir a este esquema de menor subsidio y mayor porcentaje de crédito. Tradicionalmente se ha considerado que la existencia de subsidios es fundamental para poner a rodar la demanda y la construcción de VIS, y la disponibilidad de subsidios ha sido un componente básico de la recuperación de la construcción en los últimos tiempos. Los problemas que se han presentado en el sector este año, cuando la construcción ha perdido impulso, refuerzan esta apreciación. Según el Dane, en el primer trimestre de 2003 las licencias de construcción aprobadas crecieron 83% en los estratos 4, 5 y 6; sin embargo, en los estratos 1 a 3 aumentaron solo 6% (después de crecer un 45% anual en el tercer trimestre de 2002). El crecimiento de todo el sector edificador fue de 8,5% anual en el trimestre.

El principal problema en 2003 tiene relación con la creación del subsidio de desempleo y los programas de la niñez que están pendientes de reglamentación de la ley laboral de Juan Luis Londoño. Estos programas estarán a cargo de las cajas de compensación, lo cual ha reducido el monto del Fovis (el fondo de subsidios VIS de las cajas de compensación) en cerca de $33.000 millones en lo corrido del año. En la medida en que las cajas son responsables de casi el 50% de los subsidios VIS que se otorgan en el país, el efecto ha sido considerable. Según la ministra Rodríguez, el impacto ha sido una caída en disponibilidad de subsidios de las cajas de 25% en Bogotá y entre el 15 y 18% en el resto del país.

En segundo lugar, el gobierno ha destinado un porcentaje importante de recursos a zonas del país que nunca habían recibido subsidios, afectando la disponibilidad en las grandes ciudades, donde se concentran los constructores. Y tercero, si bien el gobierno ha asignado casi $100.000 millones en lo corrido de 2003, la realidad es que no todo el dinero está en la Tesorería. Estos recursos, al igual que otros rubros del presupuesto, están sujetos al flujo del programa anual de caja (PAC), razón por la cual los subsidios se pagan a los constructores a medida que llegan las solicitudes de reembolso.

Esta situación afecta a los constructores de VIS, pues como no hay certeza del flujo de subsidios, las obras tienden a reducir su ritmo. En el año 2003, se ha notado que los constructores han migrado a los estratos medio-alto y alto, aprovechando esta demanda.

El cambio en la disponibilidad de recursos puede tener un impacto importante, porque en el negocio de construcción de VIS los proyectos necesitan cierta escala. Un constructor de VIS en Bogotá le dijo a Dinero que puede vender casas a $16 millones, solo si produce 500 casas, de manera que genere las economías de escala necesarias para un negocio con márgenes estrechos, de entre 3 y 7%. Pero no puede construir de manera rentable si, por ejemplo, solo le aseguran 40 subsidios, pues así debe asumir el costo financiero en un negocio de estrecho margen.

Lo que viene ahora pondrá a prueba la madurez de la recuperación del sector de la construcción. Los subsidios a la VIS lo sacaron de su larga recesión, pero no hay recursos suficientes para mantener el ritmo. El nuevo reto del sector es construir para estratos bajos con base en crédito y no en subsidios. Por el lado de los bancos, la nueva política implica que tendrán que aprender rápidamente a manejar microcréditos, una actividad que puede ser rentable (de hecho, millones de clientes potenciales hoy pagan arriendo), pero que exige un aprendizaje sustancial y está por fuera de la definición estratégica de negocio de la mayoría de las entidades. Por el lado de los constructores, los proyectos VIS exigirán escalas más grandes, que solo las mayores empresas podrán asumir. La suma de estos dos factores augura una reducción en el ritmo de crecimiento de la construcción de vivienda que podría ser fuerte.
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